Расчет ставки капитализации

При оценке рыночной стоимости недвижимости, то есть полного права собственности ®, в качестве дохода принимается чистый опера­ционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент капитализации. Для расчета общего коэффициента капитализации ®, в зависимости от объема имеющейся достоверной рыночной информации, приме­няются следующие методы:

• метод сравнения продаж;

• расчет с применением коэффициента действительного вало­вого дохода;

• техника инвестиционной группы;

• расчет с применением коэффициента покрытия долга.

Про­стейшим из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Например, имеется информация об объекте собственности сопоста­вимом с оцениваемым. Сопоставимый объект был продан за 200000 долл. и имел чистый операционный доход в размере 25000 долл. Ставку капитали­зации можно определить путем деления чистого операционного дохода на стоимость имущества.

,

где R – ставка капитализации,

С – стоимость имущества

.

Ставка капитализации, определенная таким образом, называется общей ставкой.

Не следует пытаться получить ставку капитализации на осно­ве только одного набора данных. Лучшим источником данных для опреде­ления ставок капитализации являются другие оценки имущества сопоста­вимые с оцениваемым. Поэтому из всех существующих способов определе­ния ставок капитализации наилучшим (более простым) является анализ сравнимых продаж. Для извлечения ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают к вычислению средней при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

Сравнимые объекты должны совпадать с оцениваемым по своему функциональному назначению и уровню риска неполучения дохода в предполагаемом объеме или потери средств, вложенных в приобретение имущества, а также соответствовать ему, насколько это возможно, в том, что касается:

• размеров дохода;

• соотношения между валовым доходом и эксплуатационными расходами (коэффициента эксплуатационных расходов)

• физического сходства;

• месторасположения;

• ожидаемых изменений стоимости.

По каждому оцениваемому объекту должны быть собраны следующие данные:

• цена продажи;

• чистый доход;

• коэффициент эксплуатационных расходов;

• условия финансирования сделки;

• ситуация на рынке в момент заключения сделки.

Приведем пример извлечения ставки капитализации из данных по сравнимым объектам:

Показатели	Сравнимые объекты
Чистый доход, усл. Ед.	65 000	72 000	55 000	74 000
Цена продажи, усл. Ед.	374 000	400 000	230 000	420 000
Ставка капитализации	0,1719	0,1800	0,1719	0,1762

Для выбора итоговой ставки капитализации, которая может быть использована при оценке имущества, необходимо выполнить следующие условия:

• характеристики всех сравнимых объектов должны совпадать;

• данные по сравнимым объектам должны быть достоверны и из надежных источников

Если выполняются оба условия, ставку капитализации рассчитывают как среднюю арифметическую ставку по сравнимым объектам. В нашем примере итоговая ставка капитализации будет равна 0,1754.

Дата добавления: 2014-11-20