Метод дисконтирования денежных потоков

Способность предприятия приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на предприятии. Процесс расчета на­стоящей стоимости заключается в дисконтировании каждого денеж­ного потока соответствующей ему нормой дисконтирования и после­дующем сложении всех полученных значений настоящей стоимости:

PV – настоящая стоимость,

C_t – денежный поток периода t,

i_t – норма дисконтирования денежного потока периода t.

Основным принципом доходного подхода является принцип ожидания, так как рыночная стоимость предприятия определяется как текущая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов – это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости, как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимостью представляют собой периодические поступления в виде будущего дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечению периода владения.

Последовательность применения метода дисконтирования предполагает:

– Установление продолжительности периода получения дохода.

– Осуществление прогноза потоков денежных средств по каждому году периода владения. Потоком денежных средств называется ежегодный итог деятельности предприятия, связанной с основной его функциональной дея­тельностью. Исходными данными в процессе дисконтирования потоков де­нежных средств являются:

• размер дохода и характер его изменения (постоянный, изменяющийся с известными темпами роста или падения, изменяющийся без видимого тренда);

• периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, по­лугодовая, ежегодная);

• продолжительность периода, в течение которого прогнозируется по­лучение дохода.

– Дисконтирование потоков денежных средств осуществляется посред­ством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе применения теории стоимости денег во времени и суммирования всех текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед оценщиком задачи, дисконтируются потоки денежных средств, выражающие:

• чистый операционный доход;

• доход инвестора до налогообложения;

• доход инвестора после налогообложения;

• доход банка по выданному кредиту;

• доход арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, ко­торую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объек­ты в условиях данного рынка недвижимости и отражающую ожидания рын­ка недвижимости.

Поскольку норма прибыли прямо пропорционально зависит от риска, то ставка дисконтирования определяется тем, насколько высоко средний инве­стор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств, в покупку данного предприятия. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дискон­тирования и соответственно меньше текущая стоимость будущих доходов.

6. Метод дисконтирования предполагает расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от прода­жи (реверсии).

8. Расчет стоимости предприятия как разницы между суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Будущие доходы и расходы образуют потоки денежных средств по каж­дому шагу расчета.

Для применения анализа дисконтированных денежных потоков необходимо иметь следующие исходные данные:

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• срок проекта;

• нормы дисконтирования.

Прогнозирование денежных потоков. Денежные потоки от опера­ционной деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции измене­ния как доходной, так и расходной частей отчета. Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение сро­ка проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструк­цию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операци­онного дохода в периоды, когда они имеют место.

Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя спо­собами:

• • непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относи­тельно его будущего состояния;

• принятием допущения относительно изменения стоимости собственности за период владения;

• прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминально­го коэффициента капитализации (R_T). Такой подход предпо­лагает, что после окончания проекта доход, генерируемый соб­ственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость соб­ственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.

Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются час­тично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях весь инвестированный капитал возвращается за счет ревер­сии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость ре­версии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации более высокого риска необходимо применять более вы­сокую норму дисконтирования.

Прогнозирование срока проекта. Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выпол­нен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер из­менения денежных потоков. С другой стороны, чем больше срок про­екта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных по­токов отдаленных периодов на качество получаемого результата.

В международной оценочной практике принято принимать сред­ний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5 – 10 годам. Для российских условий, характери­зующихся нестабильностью экономического состояния, вероятно, типичным сроком проекта будет период 3 – 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.

Методы расчета нормы дисконтирования. Ключевыми моментами для достоверности определения стоимо­сти методом анализа дисконтированного денежного потока являют­ся качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы дисконтирования. Термин «норма дисконтирования» обозначает норму сложного процента, используемую при расчете на­стоящей стоимости будущих платежей. Для стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма дисконтирования.

Если стоимость собственности определяется без учета условий фи­нансирования на базе денежного потока до уплаты налогов, норма дис­контирования называется «общая норма дисконтирования». Так как концептуально это то же самое, что и «общая норма отдачи», для обоих понятий используется один и тот же символ Y₀. Соответственно, если оценивается интерес собственного капитала с применением ипотечно-инвестиционного анализа, норма дисконтирования, применяемая для определения настоящей стоимости денежных потоков, приходящихся на собственный капитал, называется нормой отдачи собственного ка­питала Y_E, или нормой дисконтирования собственного капитала.

Дата добавления: 2014-11-20