Реальная и номинальная норма дисконтирования

Снижение покупательной стоимости денег, характерное для аб­солютного большинства современных рынков, является причиной су­ществования двух систем экономических показателей – реальной и номинальной. В соответствии с этим различают реальную и номи­нальную норму дисконтирования.

Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсут­ствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции.

С точки зрения инвестора, более удобно пользоваться номиналь­ной нормой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы как денежных потоков, так и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Положительным моментом такого подхода является и то, что при прогнозировании изменения стоимости собственности практически очень трудно разделить составляющие инфляции и роста цен на не­движимость на рынке. Хотя существуют попытки решить данную проблему, применяя для расчетов номинальные прогнозы денежных потоков, которые дисконтируют номинальной нормой дисконтиро­вания. Однако в условиях, когда альтернативные инвестиции изме­ряются на номинальной основе, выделить безынфляционную состав­ляющую для недвижимости довольно трудно.

Именно поэтому недвижимость всегда была лучшим средством хед­жирования в условиях инфляции. Например, если норма инфляции вме­сто планируемой величины 6 %, неожиданно увеличилась до 10 %, владе­лец недвижимости может легко компенсировать дополнительный рост инфляции увеличением арендных ставок и стоимости собственности. Ценные бумаги с постоянным процентным доходом и стоимостью не позволяют владельцам компенсировать неожиданную инфляцию путем увеличения дохода или стоимости. Таким образом, недвижимость в ус­ловиях инфляции, с одной стороны, можно рассматривать как актив с меньшим риском, а с другой стороны, инвестиции в недвижимость име­ют премию за риск большую, чем, например, облигации.

Теоретически соотношение между номинальной нормой и реаль­ной нормой выражается следующим соотношением:

,

где N – номинальная норма;

R – реальная норма;

Inf – ожидаемая норма инфляции.

Записывая это выражение относительно номинальной нормы, по­лучим:

.

На практике обычно пренебрегают величиной малого порядка , поэтому номинальная норма определяется как сумма реаль­ной нормы и нормы инфляции:

.

Аналогичным образом можно рассчитать и реальную норму, если известна номинальная норма и норма инфляции.

В заключение следует отметить, что результаты расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном ис­числениях абсолютно одинаковы. При этом основным правилом расчета является положение о том, что и денежные потоки, и норма дисконтиро­вания должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

Пример расчета коэффициентов капитализации был приведен в пособии[57].

Выручка от продажи предприятия в конце прогнозного периода (реверсия)

Реверсия рассчитывается прямой капитализацией денежного потока. Коэффициент капитализации выбирается исходя из условий рынка данного типа объектов.

Если прогноз доходов предполагает рост с темпом g, а ожидаемая величина денежных поступлений в конце первого года постпрогнозного периода РМТi, то текущую стоимость можно определить при помощи формулы:

Это уравнение – модель Гордона.

По модели Гордона годовой доход послепрогнозного периода капита­лизируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализа­ции, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получе­ния стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Чтобы обеспечить адекватность получаемых результатов, необходимо использовать в числителе величину РМТi (денежный поток на конец i-гo года постпрогнозного периода).

Модель используется только в случае, если денежный поток возрастает постоянно и с одним и тем же темпом роста. Модель Гордона справедлива при условии, что темп роста g меньше, чем коэффициент дисконтирования.

ГЛАВА 4. УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Дата добавления: 2014-11-20