Тема 6. Правовое регулирование оборота земельных участков

1. Понятие и особенности совершения сделок с земельными участками. Условия действительности сделок с землей.

2. Отчуждение земельных участков (купля-продажа, обмен, дарение, рента).

3. Ипотека земельных участков. Залог права аренды земельных участков.

4. Установление и прекращение земельных сервитутов.

5. Договорные формы оборота земельных участков (аренда (субаренда), концессия, временное безвозмездное пользование земельными участками).

6. Наследование земельных участков.

7. Переход права на земельные участки.

Сделка представляет собой действие, направленное на возникновение определенного юридического результата, дозволенное нормами права. В Республике Беларусь в отношении земельных участков разрешаются: купля-продажа, обмен, дарение, залог, аренда, наследование.

Сделки с землей имеют ряд особенностей, основными из которых являются следующие. Во-первых, сделки с землей должны быть заключены в письменной форме, нотариально удостоверены и зарегистрированы государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству. Во-вторых, предметом договора выступает земельный участок. В-третьих, в процессе совершения сделки не меняется целевое назначение участка. В-четвертых, при совершении сделок с землей важно учитывать природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды.

Договоры купли-продажи земли подчиняются общим правилам, установленным для купли-продажи вообще. Но при этом существуют особенности, которые могут быть обусловлены объемом прав на земельный участок продавца, ценой недвижимости, целью использования земли и другими факторами. Договор купли-продажи земельного участка должен содержать следующие сведения:

а) стороны сделки;

б) предмет сделки;

в) указание на документы, подтверждающие право собственности продавца земли;

г) наличие или отсутствие обременений, лежащих на земельном участке;

д) цена сделки;

е) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка и другие условия.

К договору прилагается план земельного участка. С момента регистрации право собственности продавца прекращается и возникает право собственности покупателя.

Предметом договора мены может быть как сам земельный участок, так и недвижимость, расположенная на земельном участке, принадлежащем гражданину на праве частной собственности. В договоре мены вместо уплаты цены покупаемой земли покупатель взамен приобретенного предоставляет другой земельный участок.

Что касается дарения земельных участков, находящихся в частной собственности, то здесь действуют общие правила о купле-продаже участка с учетом безвозмездности сделки. Земельный участок, находящийся в частной собственности, также может быть предметом ренты.

Предметом залога земельные участки могут являться только в качестве материального обеспечения своевременного возврата банковского кредита. Залог земли и зданий (сооружений) называется ипотекой. Наибольшую сложность представляет вопрос о соотношении залога земельного участка с залогом находящихся на нем зданий и сооружений. Право аренды земельных участков может являться предметом залога только в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору, заключенному с банком.

Земельный сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, условия установления и прекращения которого определены в ст. 45, 65 КоЗ.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащий ему земельный участок переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. Наследование земельных участков осуществляется в соответствии с законодательством Республики Беларусь, в том числе в соответствии с ГК. Обычно земельный участок переходит по наследству вместе с домом (дачей), но может представлять и самостоятельную ценность. Участок может быть разделен между несколькими наследниками. Кроме того, следует различать переход по наследству земельного участка, находящегося в собственности гражданина, и право пожизненного наследуемого владения землей.

При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к приобретателям этих строений переходят права, ограничения (обременения) прав на земельные участки, на которых они расположены. При переходе прав на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на арендуемых земельных участках или долей в праве на данные объекты, к их приобретателям переходят права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды соответствующего земельного участка. При реорганизации юридического лица, у которого земельный участок находится в частной собственности либо аренде, если за право заключения договора аренды земельного участка взималась плата, к созданному в результате реорганизации юридическому лицу (юридическим лицам) в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом переходит право частной собственности либо аренды на земельный участок.

Дата добавления: 2014-12-10