Метод дисконтування. 2 страница

- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності;

- застави земельної ділянки відповідно до закону;

- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проекту на земельні поліпшення;

- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;

- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;

- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;

- відображення вартості земельних ділянок та права користування земельними ділянками у бухгалтерському обліку відповідно до законодавства України;

- визначення збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;

- рішення суду.

Підставою для проведення грошової оцінки земель є рішення органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або договір, який укладається заінтересованими особами в порядку, встановленому законодавством України.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки проводиться в такій послідовності:

- збирання інформації, необхідної для проведення оцінки;

- визначення ефективного використання земельної ділянки;

- вибір та обґрунтування методичних підходів оцінки;

- визначення варіантів значення оцінної вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та прийняття кінцевого значення оцінної вартості;

- складання та затвердження звіту про експертну грошову оцінку;

- подання звіту на експертизу до органу Держкомзему.

3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок.

Відсутність ринку землі не дозволяє запропонувати однозначні рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств.

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів:

- капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

- зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

- урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати від землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами й прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід від землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшенням.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу (реверсії).

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційними доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума без ризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки. Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації – модифікація метода прямої капіталізації, що ґрунтується на пайовому підході до оцінки.

Розрахунки за даним методом виконуються в декілька етапів:

1. приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість всього земельно-майнового комплексу поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовують дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. визначається середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи із структури вартості об’єкта.

Кк_СР = Кк_З * д_З + Кк_Б * д_Б

де Кк_СР – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації

Кк_З, Кк_Б - коефіцієнт капіталізації для землі та для будівель і споруд;

д_З, д_Б – частка земельної ділянки та будівель і споруд відповідно до загальної вартості.

3. визначається вартість усього земельно-майнового комплексу (Взмк) методом капіталізації доходу: Взмк = ЧОД / Кк_СР

4. вартість земельної ділянки (Вз) розраховується за допомогою часткового коефіцієнта: Вз = Взмк * д_З

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду.

Значимість даного методу зростає в умовах наявності і розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує спів ставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі.

Розрізняють наступні види ренти:

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

- рента за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми робітників;

- рента за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загально регіональної системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);

- рента за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента – з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживчими властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місце розташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, котрі практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться за формулою:

В_З = ((О_С * Р_Н ) / К_Н ) * К_Ф * К_М * П_З,

де В_З – вартість земельної ділянки, грн.;

О_С – витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км²;

Р_Н – нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6%);

К_Н – нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%);

К_Ф – коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

К_М – коефіцієнт місце розташування земельної ділянки;

П_З – площа земельної ділянки, км².

Метод залишку для землі. Базується на концепції класичної економічної теорії, початково розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшенням вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеної для комерційного використання.

Етапи розрахунку:

1. достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (Вб), а також чистого операційного доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (ЧОД).

2. визначення частини чистого операційного доходу, яка припадає на будівлі та споруди (ЧОДб), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд (Кк_Б) може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці

Кк_б = Кп + Кз

де Кп – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

Кз – коефіцієнт капіталізації для землі. Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

3. визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку(ЧОДз): ЧОДз = ЧОД – ЧОДб

4. методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (Вз): Вз = ЧОДз / Кз

Метод залишку для землі може бути використаний при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

За методичним підходом, що базується зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок (метод спів ставного продажу) і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців, при цьому вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене значення отриманих результатів).

Основним принципом методу зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох основних компонентів: за одиницями порівняння, за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі та її окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за м², 0,01 га, 1 га ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1м² чи 1м³ розташованої на ділянці будівлі або споруди, за одиницю, що дає прибуток, за місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкта оцінки. Серед цих ознак у якості об’єктів порівняння найбільш прийнятними є:

- правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових зобов’язань і сервітутів);

- умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж, продаж при позбавленні власника права викупу застави, умови фінансування та ін.);

- дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов, рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана), взаємодія попиту та пропозиції тощо);

- місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

- фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри)

- використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля)

Третій підхід – урахування витрат на земельні поліпшення (метод витрат на освоєння) – використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем, а також для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного).

Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делімітацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок і прибуток первинного власника (або витрати на поліпшення). До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, вільну від витрат на продаж та освоєння кожного лота (або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання)

Також використовують:

Метод співвідношення (переносу).

Полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові – ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Метод розбивки земельної ділянки.

Використовують коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатної для розбивки на окремі індивідуальні ділянки.

Розрахунок проводять за наступними етапами:

1. визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів;

2. розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів;

3. розраховуються витрати освоєння та витрати, пов’язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток;

4. складається графік освоєння та передбачення продажів;

5. визначаються розміри виручки від продажу індивідуальних ділянок;

6. визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок;

7. визначається ставка дисконту;

8. дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

4. Оцінка вартості будівель і споруд.

Наявність вільного ринку інформації щодо операцій з будівлями та спорудами дала значний поштовх розвитку його експертної оцінки в Україні. У загальновизнаній оціночній практиці існують три підходи для визначення вартості будівель і споруд, а саме: доходний, порівняльний та витратний.

Використання доходного підходу передбачає застосування таких основних методів:

- капіталізації доходів;

- дисконтова них грошових потоків.

Метод капіталізації доходів використовується для оцінки будівель і споруд, які є джерелами доходу власника. Доходи від володіння будівлями та спорудами можуть, наприклад, являти собою поточні та майбутні надходження від надання їх в оренду, плату за користування стоянками та гаражами, плату за встановлення реклами, доходи від можливого приросту вартості будівель і споруд при їх продажу в майбутньому.

Основні етапи процедури оцінки методом капіталізації доходу такі:

1. Розрахунок сумарної величини ринкової орендної плати та інших доходів від володіння об’єктом оцінки за останній до дати оцінки (або будь-який інший типовий) рік. Ця сумарна величина називається потенційним валовим доходом (ПВД) і визначається як доход, який може бути отриманий від об’єкта нерухомого майна за умов його 100% -го використання без урахування всіх втрат і витрат, на основі аналізу поточних ставок і тарифів, що існують на ринку нерухомості для порівняних об’єктів:

ПВД = П * Со + Дін,

Де П – площа, що надається в оренду, м²,

Со – орендна ставка за 1 м²;

Дін – інші доходи від володіння об’єктом оцінки

2. розрахунок можливих втрат від неповного завантаження будівель і споруд і втрат при збиранні платежів (наприклад, при несвоєчасному відновленні орендної угоди через зміну орендарів).

3. розрахунок дійсного валового доходу (ДВД) шляхом зменшення потенційного валового доходу на величину можливих втрат (В): ДВД = ПВД – В.

4. Розрахунок витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням об’єкта оцінки.

Це операційні витрати (ОВ), які мають періодичний характер і поділяються на:

- умовно-постійні (їх розмір фіксований і не залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта – страхові збори, майнові податки);

- умовно-змінні (їх розмір залежить від ступеня експлуатаційного завантаження об’єкта та рівня наданих послуг – комунальні витрати, витрати на утримання території, поточні витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні витрати та ін.);

- витрати на заміщення (резерви, пов’язані із витратами на періодичну заміну компонентів поліпшень, які швидко спрацьовуються: водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної системи та ін.)

5. Розрахунок чистого операційного доходу (ЧОД) за формулою: ЧОД = ДВД – ОВ (за винятком амортизаційних відрахувань).

6. Розрахунок коефіцієнта капіталізації (Кк) одним із доступних за умов наявної інформації методів (кумулятивної побудови, середньозваженої вартості, визначення суми ставки доходу на інвестиції та норми повернення інвестицій та ін.).

7. Оцінка вартості об’єкта нерухомості за формулою Вон = ЧОД / КК.

Метод дисконтова них грошових потоків застосовується для визначення поточної вартості майбутніх доходів, які можуть бути отримані від використання будівель і споруд і можливого їх продажу.

Визначення обґрунтованої ринкової вартості на основі даного методу здійснюється в декілька етапів:

1. Складається прогноз потоку майбутніх доходів за період володіння об’єктом оцінки;
2. Розраховується прогнозна вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, тобто вартість реверсії (передбачуваного продажу), навіть якщо в дійсності продаж не планується;
3. розраховується ставка дисконту для оцінюваного об’єкта нерухомості на існуючому ринку.
4. здійснюється дисконтування майбутніх доходів у період володіння і прогнозованої вартості реверсії шляхом приведення потоку грошових коштів за кожен з майбутніх періодів до поточної вартості на основі використання теорії зміни вартості грошей у часі та підсумовування всіх поточних вартостей.

Вартість реверсії може визначатися:

- шляхом прямої капіталізації грошового потоку останнього прогнозного року. величина коефіцієнта капіталізації в такому випадку залежить від конкретних умов ринку аналогічних об’єктів;

- з використанням моделі Гордона (якщо прогнозується отримання стабільних доходів в пост прогнозному періоді):

Р= Д_{і +1} / r – q

де Д_і+1 – очікуваний дохід від володіння об’єктом за 1-й рік пост прогнозного періоду;

r - ставка дисконту;

q – довгострокові темпи зростання очікуваних доходів.

Витратний підхід до оцінки нерухомості застосовується з метою техніко-економічного обґрунтування нового будівництва, вибору найкращого та найбільш ефективного способу використання земельної ділянки, визначення профілю об’єкта нерухомості, заключного узгодження вартості об’єкта нерухомості, оцінки будівель спеціального призначення й об’єктів на „пасивних” секторах ринку, страхування, оподатковування майна фізичних і юридичних осіб, виділення частини майнового комплексу, на який буде накладений арешт і т. ін.

Процедура оцінки ринкової вартості нерухомості за допомогою витратного підходу складається з наступних етапів:

1. оцінка вартості земельної ділянки, на якій знаходяться будівлі, споруди (якщо земельна ділянка орендована, то її вартість не оцінюється);
2. оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки.
3. оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння.
4. визначення залишкової вартості будівель і споруд як різниці між відновлювальною вартістю (вартістю заміщення) та сукупним зносом;
5. визначення повної вартості об’єкта нерухомості шляхом додавання до залишкової вартості будівель і споруд вартості земельної ділянки (за умови наявності майнових прав на неї).

При виконанні 2 етапу (оцінка відновлювальної вартості або вартості заміщення будівель та споруд на дійсну дату оцінки) необхідно врахувати наступне.

Відновлювальна вартість – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки точної копії об’єкта оцінки з використанням таких же архітектурних рішень, будівельних конструкцій і матеріалів, а також з тією ж якістю будівельно-монтажних робіт, що й об’єкта оцінки.

Вартість заміщення – вартість будівництва в поточних цінах на дійсну дату оцінки об’єкта з корисністю, еквівалентною корисності об’єкта оцінки, але з використанням сучасних матеріалів і відповідно до нових стандартів і планувальних рішень.

При визначенні вартості відновлення або заміщення використовуються такі основні методи:

- Метод кошторисного розрахунку передбачає складання кошторисної документації на будівництво об’єкта нерухомості з зазначенням переліку будівельно-монтажних робіт і витрат за кожним видом робіт на заробітну плату, матеріали, електроенергію, інструменти, спеціальне оснащення і т.д., які повинні бути приведені до базисного рівня цін з наступною індексацією в рівень цін на дату оцінки. Це найбільш трудомісткий метод, але він може бути значно полегшений, якщо є первісна кошторисна документація на будівництво об’єкта. Якщо така документація відсутня, експерт-оцінювач може звернутися до послуг кошторисної організації, що розробить новий кошторис для об’єкта оцінки з використанням єдиних норм і розцінок, індексів цін на будівельно-монтажні роботи, будівельних нормативів і правил та іншої необхідної документації.

- Метод питомих витрат передбачає розробку нормативів витрат на будівельні роботи на одиницю площі або одиницю об’єму, які потім збільшуються на загальну площу або об’єм об’єкта оцінки. Норматив питомих витрат визначається на основі довідкових даних про витрати на будівництво аналогічних об’єктів.

- По елементний метод полягає в тому, що будівлі розбиваються на окремі компоненти: фундамент, стіни та перегородки, перекриття, покрівля, підлога, прорізи, опоряджувальні роботи, інженерне устаткування та ін. Оцінювачем збираються дані витрат на 1 м³, 1 м², 1 погонний метр, 1 нормо-годину за кожним елементом. Потім підсумовуванням по елементних витрат розраховується загальна вартість об’єкта нерухомості.

При виконанні 3-го етапу (оцінка сукупного зносу будівель і споруд з урахуванням їх фізичного, функціонального, технологічного й економічного старіння) необхідно врахувати наступне.

В оцінній діяльності під сукупним зносом розуміють втрати вартості об’єкта, викликані фізичним руйнуванням, функціональним старінням і різними зовнішніми факторами.

При витратному підході знос використовується для урахування розходжень у характеристиках нового й оцінюваного об’єкта нерухомості.

Фізичний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, що відображає зміну його фізичних властивостей з часом під впливом експлуатаційних і природних факторів, які спричиняють скорочення життя та корисності об’єкта.

Фізичний знос може бути

- усувним - якщо втрати на поточний ремонт об’єкта нерухомості менші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його проведення;

- неусувним - втрати на його усунення більші за вартість, що додається до вартості об’єкта за рахунок його усунення.

Фізичний знос усувний розраховується на основі вартості витрат на проведення ремонтних робіт з його усунення. Фізичний знос неусувний розраховується на основі залишкової вартості елементів власності, витрати на виправлення яких перевищують величину додавання до вартості майна за рахунок їх виправлення.

На практиці використовуються такі основні методи розрахунку фізичного зносу об’єктів нерухомості:

- експертний передбачає, що експерт оглядає кожен елемент будівлі та на основі результатів огляду визначає процент зносу та його вартісну величину за кожним елементом;

- вартісний метод розрахунку використовується для розрахунку фізичного зносу довгострокових елементів будівель і споруд (фундаменту, стін, перекриттів) і полягає у визначенні витрат на відтворення цих елементів будівель;

- нормативний (бухгалтерський) метод передбачає використання діючих на момент оцінки норм амортизаційних відрахувань на повне відновлення основних фондів.

Функціональний знос – втрата вартості об’єкта нерухомості, пов’язана з його невідповідністю сучасним стандартам з точки зору функціональної корисності (застаріла архітектура, нераціональність планування, інженерного забезпечення і т. ін.).

Формою функціонального зносу є технологічне старіння, під яким розуміють втрату вартості об’єкта, викликану змінами в технології, через які об’єкт стає більш дорогим в експлуатації.

Функціональний знос викликається, як правило, недоліками, що вимагають створення додаткових елементів в існуючому об’єкті нерухомості, заміни або модернізації окремих елементів нерухомого майна, наявністю „над поліпшень” (елементів, що вимагають ліквідації).

Функціональний знос, так само, як і фізичний, може бути усувним і неусувним.

До усувного функціонального зносу можна віднести відновлення вбудованих шаф, водяних і газових лічильників, сантехнічного обладнання, покриття підлоги й ін. Критерієм усувності зносу є порівняння величини витрат на ремонт із величиною додатково отриманої вартості. Величина усувного функціонального зносу визначається як різниця між потенційною вартістю будівлі на момент її оцінки з поновленими елементами та її ж вартістю на ту ж дату оцінки без поновлених елементів.

Неусувний функціональний знос означає зменшення вартості будівлі під впливом факторів, пов’язаних як з надлишком, так і з бракуванням якісних характеристик будівлі. наприклад, на орендному ринку більшим попитом користуються двокімнатні квартири порівняно з однокімнатними. Величину даного виду зносу розраховують як величину втрат орендної плати від надання в оренду цих квартир, помножену на мультиплікатор орендної плати (відношення ціни продажу власності до потенційної орендної плати за неї), характерний для даного виду квартир. Таким чином, величина неусувного функціонального зносу визначається шляхом капіталізації втрат орендної плати.

Дата добавления: 2014-12-10