Визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства

Метод вартості чистих активів.

Методика оцінки

Задачі

Метод ліквідаційної вартості

Оцінка витрат майбутніх періодів

Оцінка виробничих запасів

Оцінка кредиторської заборгованості

Оцінка дебіторської заборгованості

Оцінка вартості привілейованих акцій підприємства

Оцінка вартості звичайних акцій підприємства

Оцінка вартості облігацій

Оцінка фінансових вкладень

Затратний підхід.

Порівняльний підхід.

Доходний підхід

Оцінка нематеріальних активів

Доходний підхід к оцінці вартості машин та обладнання

Порівняльний підхід (ринковий) к оцінці вартості машин та обладнання

Затратний підхід к оцінці машин та обладнання

Оцінка ринкової вартості машин та обладнання

Витратний (майновий) підхід в оцінці бізнесу розглядає вартість підприємства з точки зору понесених витрат. Балансова вартість активів і зобов'язань підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, використовуваних методів обліку, як правило не відповідає ринковій вартості. В результаті постає задача проведення коригування балансу підприємства. Для здійснення цього заздалегідь проводиться оцінка ринкової вартості кожного активу балансу окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань і, врешті, з ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань. Результат показує оцінну вартість власного капіталу підприємства. Базовою формулою при витратному підході є:

Власний капітал = Активи — Зобов'язання

Даний підхід представлений двома основними методами:

· методом вартості чистих активів;

· методом ліквідаційної вартості.

Розрахунок методом вартості чистих активів включає декілька етапів:

1. Оцінюється нерухоме майно підприємства по ринковій вартості.

2. Визначається ринкова вартість машин і устаткування.

3. Виявляються і оцінюються нематеріальні активи.

4. Визначається ринкова вартість фінансових вкладень, як довгострокових, так і короткострокових.

5. Товарно-матеріальні запаси переводяться в поточну вартість.

6. Оцінюється дебіторська заборгованість.

7. Оцінюються витрати майбутніх періодів.

8. Зобов'язання підприємства переводяться в поточну вартість.

9. Визначається вартість власного капіталу шляхом віднімання з обґрунтованої ринкової вартості суми активів поточної вартості всіх зобов'язань.

Для оцінки нерухомості (землі і будівель, споруд) можливе використання трьох підходів: прибуткового, порівняльного (ринкового) і витратного.

В процесі оцінки будівель і споруд визначаються повна відновна вартість об'єктів нерухомості і їхня залишкова (з урахуванням всіх видів зносу) вартість. При використанні ринкових цін для визначення повної відновної вартості приймається вартість, по якій на дату оцінки можна придбати нові основні фундації, аналогічні є на підприємстві. Якщо точно таких (ідентичних) об'єктів немає, то потрібно орієнтуватися на аналогічні об'єкти, скоректувавши при необхідності вартість шляхом зіставлення технічних і товарознавських характеристик.

Оцінка окремих об'єктів нерухомості, що впливає на вартість діючого підприємства, полягає у визначенні їхньої споживацької вартості, або внеску, який вносять ці об'єкти як основні компоненти діючого підприємства. Визначальна умова оцінки - використання об’єкту конкретним користувачем на дату оцінки.

Якщо об'єкт оцінки як частину діючого підприємства вносить певний внесок в загальну прибутковість даної фірми, то про нього можна сказати, що він володіє споживацькою вартістю. Величина споживацької вартості визначається за допомогою суб'єктивних тестів, вживаних власниками підприємства або оцінювачами, достатньо компетентними в даній галузі бізнесу. В цьому значенні споживацька вартість еквівалентна вартості в користуватися для підприємства, вартості для бізнесу або вартості для власника за умови, що галузевий ринок економічно ефективний відносно його частини, пов'язаної з об’єктами оцінки.

Після аналізу наявної інформації з'ясувалося, що застосувати метод зіставних продажів немає можливості, оскільки дані про продажі подібних об'єктів при проведенні аналізу не виявлено, а при оцінці об'єктів у складі єдиного майнового комплексу методично некоректно розглядати продажі окремих об'єктів зовні даного комплексу.

Не дивлячись на перевагу доходного підходу оцінки майна підприємства, потрібно пам'ятати про природні обмеження його застосування. Доходний підхід обґрунтовано застосовний тоді, коли, по-перше, можна чітко виділити конкретний потік доходу, який приносить майно самостійної господарської одиниці, а по-друге, ця господарська одиниця має історію господарської діяльності і доходів, з урахуванням якої можна будувати прогноз на майбутнє.

Дата добавления: 2014-11-29