Процесс оценки недвижимости

Доходный подход.

Сравнительный подход (рыночный).

Этот метод основан на сопоставлении недавних продаж аналогичных объектов и оцениваемого объекта путем внесения корректировок, которые учитывают необходимые различия.

Алгоритм:

- описание оцениваемого объекта и выделение ключевых элементов для сравнения.

- мониторинг недавних продаж и подбор сопоставимых объектов.

- корректировка сопоставимых объектов.

- вывод итоговой стоимости.

Поправки осуществляются денежным методом, процентным и методом общей группировки.

Процентные поправки встречаются наиболее часто. Используют тогда когда невозможно использовать денежные.

Общая группировка.

Недостатки:

· Никак не прогнозирует доходы

· Рынок недвижимости развит асимметрично

Стоимость недвижимости – это приведенная к текущему моменту стоимость чистой выгоды от этого объекта:

1) Текущие денежные поступления (аренда).

2) Будущая аренда

3) Экономия на налогах

4) Доходы от прироста стоимости при перепродаже

В рамках доходного подхода используют один из методов:

· Метод валовой ренты – существует прямая зависимость между ценой продажи и доходом от аренды, если взять цену продажи и поделить на доходы от аренды, получится показатель мультипликатор валовых рентных платежей.

· Метод прямой капитализации

· Метод дисконтируемых денежных потоков

Метод прямой капитализации – стоимость объекта недвижимости – это есть отношение чистого операционного дохода к показателю – коэффициент капитализации. V= NOI/R = (ЧОД)/К. Алгоритм расчета:

1) Расчет потенциального валового дохода (ПВД) – это площадь объекта* стоимость м² аренды.

2) Расчет действительного валового дохода (ДВД) = ПВД * коэффициент недозагрузки * коэффициент недостач от сбора аренда.

3) Расчет операционных расходов (О).

4) ЧОД = ДВД – О

5) Расчет коэффициента капитализации: состоит из двух частей: а) безрисковая норма доходности (альтернативное безрисковое вложение капитала в другие ценности) б) рисковые параметры (премии за инвестиции в недвижимость, премии за менеджмент недвижимости и так далее).

Преимущества доходного способа:

1) Наиболее конкретен и прост.

Недостатки:

1) Охватывает только один период времени

2) Подходит только для коммерческих объектов со стабильно возрастающими доходами.

3) Метод дисконтируемых денежных потоков – по существу своему то же самое что и метод прямой капитализации. Разница в двух частях, тут период значительно выше.

1) Постановка проблемы:

- идентификация объекта

- установление прав собственности, ограничений и тд.

2) Осмотр и план оценки

3) Сбор и анализ данных. Данные делятся на: общие и специальные.

4) Анализ наиболее эффективного использования земли.

5) Применение трех подходов к оценке.

6) Вывод итоговой стоимости.

7) Составление отчета об оценке.

Дата добавления: 2014-12-27