Оценка стоимости земельных участков под строительство и других объектов недвижимости

Ринок нерухомості нами, по-перше, поділено на ринок землі і ринок будівельних об’єктів (тобто поліпшень землі у фізичній формі). Такий підхід зумовлено цілісно-частковою єдністю землі й нерухомості. Фізична, економічна й правова єдність землі та нерухомості носить фундаментальний характер. Однак історико-генетичне походження нерухомості та її функціонування в реальній дійсності припускають відокремлене існування ринку землі та його поділ на ринки облаштованої й необлаштованої землі. Ринок будівельних об’єктів передбачає функціонування окремо розташованих, вбудованих, прибудованих будинків, будівель, приміщень, багатоповерхових та індивідуальних жилих домів.

Залежно від функціонального призначення товарної форми ринок нерухомості поділяється на сектори – нерухомості як споживчого блага і чинника виробництв (комерційна й виробнича нерухомість). Якщо ринок споживчої нерухомості регулюється закономірностями первинного ринку, то другий функціонує за законами похідних ринків. Це означає, що рівень його розвиненості залежить від процесів, що відбуваються на певних ринках споживчих благ (наприклад, збільшення попиту на торговельні приміщення під час зростанні попиту на окремі види товарів).

Усі види нерухомості є об’єктами довгострокового вкладення грошового капіталу, вартість якого здатна до самозростання. Навіть придбання житла завжди пов’язано з індивідуальними інвестиціями, що регулюються грошово-кредитними процесами, а власник житла одержує прихований дохід у формі ренти. Нерухомість як об’єкт інвестування функціонує на ринку інвестиційної нерухомості. Інвестиційні властивості нерухомості залежать від її виду. Так виробнича й комерційна нерухомість функціонує за законами основного капіталу, а на дохід від комерційної нерухомості впливає ринок землі. Особливу частку на ринку інвестиційної нерухомості займає дохідна нерухомість, якадозволяє одержувати дохід від її ринкової привабливості. Інвестиції в дохідну нерухомість стають для її власника особливим бізнесом. Ті види інвестиційної нерухомості, які безпосередньо не пов’язані з отриманням доходу від неї самої, належать до недохідної нерухомості.

Основными объектами оценки недвижимого имущества является оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении зданий, сооружений, их инженерно-технического оснащения. К зданиям относят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социльно-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу. Если здания примыкают друг к другу, но имеют разное хозяйственное назначение, то они считаются отдельными объектами. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления производства путем выполнения тех или иных функций, не связанных с изменением предметов труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

При определении стоимости недвижимого имущества предприятия следует обратить внимание на общие и индивидуальные характеристики отдельных объектов. К общим характеристикам относят: срок эксплуатации, тип и вид, этажность, местонахождение, наличие коммуникаций, материалы фундамента и внутренних стен, перекрытий, кровли, пола и отделки, площадь и строительный объем.

Индивидуальными характеристиками являются: совокупный физический и моральный износ, долговечность материалов, конкретные условия эксплуатации, местоположение, природно-климатические условия, конъюнктура рынка недвижимости, отраслевая принадлежность.

В международных стандартах рассматриваются две основные базы оценки стоимости имущества:

- рыночная для неспециализированного имущества – к ней относят виды стоимости (рыночную стоимость, рыночная стоимость при существующем использовании), определяемые как стоимость в обмене исходя из состояния сегмента рынка конкретного типа недвижимости на дату оценки;

- нерыночная для специализированного имущества – относят виды стоимости, определяемые расчетным путем или исходя из потребительских характеристик имущества, или на основе предварительно определенной рыночной стоимости, или в соответствии с государственными или ведомственными нормативами.

При оценке объектов недвижимости используется ряд стандартов стоимости, которые применяются в зависимости от целей оценки:

- обоснованная рыночная стоимость – это цена, по которой собственность может переходить из рук продавца в руки покупателя, то есть стартовая начальная цена рынка;

- инвестиционная стоимость – это конкретная стоимость объекта, который оценивается, для конкретного инвестора, исходя из его личных инвестиционных целей;

- внутренняя или фундаментальная стоимость – является аналитической оценкой объекта недвижимости, которая основана на знаниях и учете его финансового состояния, а также перспектив получения прибыли и чистого дохода. Ее расчет возможен только при наличии доступа к полной информации об оцениваемом объекте;

- ликвидационная стоимость – представляет собой чистую сумму, которая может быть выручена при ликвидации предприятия, владеющего данным объектом недвижимости (при принудительной ликвидации вследствие ограниченного времени и не учета интересов собственника, такая стоимость может быть очень низкой);

- балансовая (бухгалтерская) стоимость объекта – определяется как разница между первоначальной стоимостью объекта недвижимости и его износа;

- восстановительная стоимость – величина восстановительной стоимости рассчитывается на основе стоимости воспроизводства (сумма затрат в рыночных ценах на создание объекта, аналогичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий с учетом износа объекта оценки) или стоимости замещения (сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах с учетом износа объекта оценки).

Методологическими основами оценки недвижимости, как и другого имущества, являются три подхода:

1) затратный подход – это способ оценки, основанный на определении издержек на создание, изменение и утилизацию имущества с учетом всех видов износа. Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем создаваемый объект той же полезности. В рамках данного подхода используются следующие методы: сравнительной стоимости единицы, стоимости укрупненных элементов и количественного анализа;

2) рыночный (сравнительный) подход – это общий способ определения стоимости объекта недвижимости, в рамках которого используются методы, основанные на сравнении данного имущества с аналогичным, уже проданным имуществом. Данный подход основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретное недвижимое имущество больше, чем обойдется приобретение аналогичного имущества, обладающего той же полезностью;

3) доходный подход – в рамках него используются методы, основанные на расчете ожидаемых доходов. Базируется на расчете экономических выгод, ожидаемых от использования оцениваемых объектов, на определении стоимости будущих доходов от их использования. Заключается в определении размера ожидаемой прибыли от функционирования оцениваемых объектов, ставок капитализации (дисконтирования), учитывающих степень риска, связанного с доходностью используемых объектов и остаточного экономического срока службы. В виде доходов могут выступать: текущие денежные поступления от использования по прямому производственному, коммерческому или жилому назначению; будущие доходы от арендной платы; доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже; экономию на налогах при купле или перепродаже жилой недвижимости.

Розробка методології оцінювання побудована на пошуку єдиної основи всієї системи методів, яка має відобразити загальні умови виникнення вартості. Ці обставини дозволяють стверджувати, що підґрунтям усієї системи методів виступає методологія порівняного підходу. Саме цей підхід віддзеркалює об’єктивну логіку утворення вартості. Найповніше виявляє цей підхід метод прямого порівняння продажів, або їх аналогів. Суть цього методу полягає в тому, що потенційні покупці не заплатять за оцінюваний об’єкт більше, ніж вони заплатили б за аналогічний. Такий підхід засновано на принципі заміщення. Саме останній лежить в основі інструментарію всіх інших методів оцінювання. Надійне використання методу порівняних продажів може відбуватися тільки на ринку, де в значній мірі наявні ознаки ринку досконалої конкуренції, перш за все на ринку житла та деяких видів комерційної нерухомості. Для багатьох інших видів нерухомості застосовується такий різновид цього методу, як рентний (чи ціновий) мультиплікатор.

Метод капіталізованого доходу є найбільш поширеним під час оцінки дохідної нерухомості. У цьому випадку вартість нерухомості визначається як вартість прав на одержання всього сукупного доходу. Цей метод може також використовуватися при оцінці виробничої нерухомості, але капіталізуватися в цьому разі буде амортизація і прибуток. Метод капіталізації надійно працює на ринку, як індивідуальних, так і суспільних переваг та забезпечує достовірний результат під час оцінювання інвестиційної вартості. В умовах істотної взаємозалежності ринків грошей і нерухомості вартість останньої можна розраховувати як капіталізований за ставкою позичкового капіталу дохід від володіння нерухомістю. У цьому методі аналоговий підхід знаходить свій прояв у порівнянні істотних умов отримання доходу на ринках, як нерухомості, так і грошового капіталу.

Витратний метод побудовано на оцінці вартості нерухомості як матеріально-речових поліпшень землі. Це означає, що вартість нерухомості складається з витрат на будову тих фізичних об’єктів, які не відокремлені від землі та її вартості. Витратний метод є доцільним під час оцінки нерухомості на нерозвинутих або неактивних ринках.

Усі названі методи розглядають нерухомість як єдиний майново-земельний комплекс, але дозволяють (у разі необхідності) розраховувати вартість двох компонентів (поліпшування і землі) окремо.

16. Підприємство на дату балансу відображає у фінансовій звітності інвестиційну нерухомість за справедливою вартістю, якщо її можна достовірно визначити, або за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, що визнаються відповідно до Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 28 "Зменшення корисності активів", затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 24.12.2004 N 817 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 13.01.2005 за N 35/10315. Обраний підхід застосовується до оцінки всіх подібних об'єктів інвестиційної нерухомості.

17. Оцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю повинна застосовуватися до дати вибуття, переведення інвестиційної нерухомості до операційної нерухомості та такої, що утримується для продажу, або, якщо стає не можливим достовірно визначити її справедливу вартість на дату балансу.

18. Інвестиційна нерухомість, що обліковується за первісною вартістю, зменшеною на суму нарахованої амортизації з урахуванням втрат від зменшення корисності та вигод від її відновлення, переоцінці не підлягає.

19. Оцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю ґрунтується на цінах активного ринку в тій самій місцевості в подібному стані за подібних умов договорів оренди або інших контрактів на дату балансу та не враховує майбутніх витрат на поліпшення нерухомості і відповідні майбутні вигоди у зв'язку з майбутніми витратами на поліпшення об'єктів інвестиційної нерухомості.

20. За відсутності активного ринку визначення справедливої вартості інвестиційної нерухомості здійснюється за:

20.1. Останньою ринковою ціною операції з такими активами (за умови відсутності суттєвих змін у технологічному, ринковому, економічному або правовому середовищі, у якому діє підприємство).

20.2. Поточними ринковими цінами на нерухомість, що може перебувати в різних стані, місцевості, орендних та інших контрактних умовах, скоригованими з урахуванням індивідуальних характеристик, особливостей тощо інвестиційної нерухомості, для якої визначається справедлива вартість.

20.3. Додатковими показниками, які характеризують рівень цін на інвестиційну нерухомість.

21. У разі відсутності інформації про ринкові ціни на інвестиційну нерухомість її справедлива вартість визначається за теперішньою вартістю майбутніх чистих грошових надходжень від активу, обчисленою відповідно до пунктів 11 - 14 Положення (стандарту) бухгалтерського обліку 28 "Зменшення корисності активів", затвердженого наказом Міністерства фінансів України від 24.12.2004 N 817 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 13.01.2005 за N 35/10315.

Дата добавления: 2014-12-24