Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Договор аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в




По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование весь состав имущества предприятия в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

Понятие договора. В соответствии с договором арендодатель обязуется передать арендатору предприятие как имущественный комплекс во временное владение и пользование за плату, а арендатор обязуется принять предприятие, своевременно вносить арендные платежи, а по окончании срока действия договора возвратить предприятие арендодателю.

Это обязательство, являющееся в соответствии с ГК одной из разновидностей аренды, не получило широкого распространения на практике. Причины того лежат в самой его сути: для собственника предприятия нет резона отдавать его в аренду, если оно приносит приемлемый доход, а прибыль арендатора должна быть уменьшена на сумму арендных платежей. Поэтому и судебная практика по аренде предприятий невелика и в ней пока не появилось сколько-нибудь заметных обобщений.

Тем не менее, такие договоры время от времени встречаются, и в Московской области, например, был принят ряд нормативных правовых актов, в которых на основе норм ГК урегулированы вопросы оптимального построения отношений между арендодателями, государственными и муниципальными, и арендаторами предприятий.

Обычно в аренду переходят небольшие предприятия типа рынка, магазина, платной парковки и т.п. Договор аренды предприятия, как и любая аренда, является обязательством, направленным на возмездную передачу имущества во временное пользование, но если общие положения об аренде допускают наличие у арендатора только права пользования, то в данном случае оно всегда сочетается с владением. Невозможно представить положение, когда предприятием владеет один субъект, а ведет предпринимательскую деятельность другой.

Правовое регулирование аренды предприятий построено в ГК по традиционной для него схеме: от общего к частному. Поэтому § 5 гл. 34 ГК, регулирующий такую аренду, содержит лишь специальные нормы, постоянно заставляя обращаться то к общим положениям об аренде, то к аренде недвижимости.

Лежащие на поверхности интересы сторон договора состоят для арендодателя в получении арендной платы, а для арендатора - в осуществлении такой деятельности, которая позволит ему покрыть расходы по арендной плате и получить доход. На самом деле интересы могут быть разнообразнее. Для арендатора, например, вступление в такой договор может служить лишь этапом, предшествующим выкупу предприятия. В другом случае он хочет в порядке диверсификации попробовать свои силы в новом для него занятии. Для арендодателя дело также не сводится к получению платы, если арендатор, например, обязался провести ремонт предприятия. Существуют и налоговые схемы, когда сдача предприятия в аренду оказывается выгоднее, чем ведение бизнеса своими силами.

Стороны договора представлены арендатором, в роли которого выступает коммерческая или обладающая правом на предпринимательство некоммерческая организация, либо индивидуальный предприниматель. Тот же круг субъектов действует и в качестве арендодателей; к нему, однако, следует добавить государственные и муниципальные органы, уполномоченные сдавать в аренду соответствующие имущественные комплексы.

Прекращение договора подчинено основаниям, рассмотренным выше применительно к общим положениям об аренде.

Элементы:

Стороны: арендатор и арендодатель

Предмет: предприятие в целом, т.е. имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

Форма: письменная, необходима государственная регистрация. При передаче необходим передаточный акт.


Договор по своей юридической природе является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Существенные условия: предмет (предприятие, как имущественный комплекс), условие о размере арендной платы.

 

Содержание договора аренды предприятия

Рассматриваемый договор является взаимным (двусторонним) и возмездным. В силу этого стороны имеют друг перед другом ряд корреспондирующих прав и обязанностей. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование. Содержание рассматриваемой обязанности определяется предписаниями ст. 611 ГК и особенностями предприятия как имущественного комплекса. Надлежащее состояние предприятия, соответствующее условиям договора, есть результат надлежащего состояния его материальных элементов, действительности принадлежащих ему имущественных и исключительных прав и недискредитированного реноме.

Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса*(398). В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными в ст. 614 ГК.

Арендатору предоставляются широкие полномочия по использованию имущества арендованного предприятия. Арендатор вправе:

- без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия.

Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость. Главное в содержании прав арендатора - это возможность распоряжения имуществом, переданным ему в составе арендованного предприятия. Пределы указанного права распоряжения ограничиваются необходимостью сохранения арендатором стоимости предприятия и соблюдения ограничений, предусмотренных в договоре. Поэтому право аренды предприятия по своей юридической сути является правом на предпринимательское использование имущественного комплекса, именуемого предприятием.

Полномочия арендатора предприятия могут быть ограничены в договоре, например, условием о невозможности отчуждения недвижимого имущества, входящего в состав арендуемого предприятия. Зачастую арендатор предприятия, получивший право использования исключительных прав и деловой репутации арендодателя, начинает выпускать продукцию, однородную продукции, выпускаемой арендодателем. В связи с этим стороны в договоре аренды предприятия могут оговорить условия, ограничивающие права сторон, по аналогии с ограничениями прав сторон по договору коммерческой концессии (ст. 1033 ГК). В частности, стороны могут предусмотреть, что арендатор предприятия не будет конкурировать с арендодателем - обладателем исключительных прав на определенной территории, будет согласовывать места расположения коммерческих помещений, используемых им для сбыта продукции, аналогичной продукции, выпускаемой арендодателем. К договору аренды предприятия в силу его смешанной природы применимы нормы о договоре коммерческой концессии. Поэтому арендодатель должен оговорить в договоре, несет он или не несет субсидиарную ответственность по требованиям о несоответствии качества товаров (работ, услуг), продаваемых арендатором с использованием исключительных прав, переданных арендодателем, и т.п. (п. 3 ст. 421, ст. 1034 ГК).

Арендатор предприятия обладает полномочиями по внесению улучшений в арендованное предприятие. При этом права арендатора предприятия на получение возмещения за произведенные улучшения значительно шире, чем у арендаторов иного имущества (см. ст. 623 ГК). В соответствии со ст. 662 ГК арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возмещения стоимости таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения увеличивают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или что при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Под улучшением арендованного предприятия понимается лишь качественное изменение его вещественных элементов или их приращение.

Увеличение доходности предприятия, достигнутое арендатором за счет коренных изменений в принципах руководства им, улучшение имиджа фирмы, поднятие деловой репутации предприятия на рынке могут считаться улучшениями в арендованном предприятии при условии, что возможность этого предусмотрена договором.

Арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату. Помимо указанной обязанности на арендатора предприятия возлагаются обязанности по содержанию предприятия, оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия. Согласно ст. 661 ГК арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (имея в виду ремонт индивидуально-определенных вещей, входящих в состав предприятия).

Обязанность арендатора по поддержанию предприятия в течение всего срока аренды в надлежащем техническом состоянии означает также сохранение функциональной целостности предприятия, способности его к функционированию: выпуску продукции, оказанию услуг. Проведение текущего и капитального ремонта вещественных элементов предприятия является лишь одним из способов исполнения указанной обязанности. Для сохранения надлежащего технического состояния арендуемого предприятия большое значение имеет деятельность арендатора по обновлению оборудования и технологий.

 




Поделиться с друзьями:


Дата добавления: 2014-12-24; Просмотров: 587; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы!


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



studopedia.su - Студопедия (2013 - 2024) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление




Генерация страницы за: 0.012 сек.