Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями

АНАЛИЗ ННЭИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК СВОБОДНОГО

АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ (ННЭИ)

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений. Оценка земельного участка при этих условиях необходима ДЛЯ корректного применения метода оценки по затратам. Оцениваемый объект с соответствующей ему инфраструктурой находится в части Города, которая относится к промышленной зоне. Ее окружают в основном административные, промышленные предприятия. В ста метрах от объекта проходят две крупные автомагистрали города, которые открыты для любого вида транспорта, Вдоль территории объекта проходят железнодорожные пути общего пользования. Земельный участок, на котором расположен оцениваемый объект, имеет прямоугольную форму, на данную территорию имеется отдельный въезд как автомобильного, так и железнодорожного транспорта. Поэтому ННЭИ - использование под административную или промышленную застройку.

Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя ограничениями:

1) максимальная эффективность;

2) финансовая обоснованность;

3) физическая осуществимость;

4) соответствие законодательству.

Максимальная эффективность. Текущее использование объекта оценки должно обеспечивать доход, превышающий стоимость земли. Имеющиеся улучшения должны обеспечивать доходность землепользования и тем самым создавать стоимость. Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов при соответствующем уровне ассоциированных рисков, является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

В настоящее время на рынке аренды нежилых помещений преобладают три крупных сегмента -административные, торговые и производственно-складские помещения. Местоположение, транспортная доступность и застроенность окружения зданий, по мнению Оценщика, являются благоприятными для использования помещения в качестве складского.

Финансовая обоснованность. Обоснование целесообразности финансирования инвестиционного проекта основывается на анализе способности этого проекта обеспечить доход, достаточный для возмещения расходов инвесторов и получения ожидаемого дохода на вложенный капитал. По мнению Оценщика, при использовании объекта оценки в качестве складского, владельцем при сдаче объекта в аренду может быть получен доход, обеспечивающий возврат капитала и доход на капитал.

Физическая осуществимость. Для анализа физической осуществимости необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. По состоянию на дату оценки техническое состояние объекта удовлетворительное. Планировки типовые. Размер, характеристики и расположение объекта предполагают использование помещений в качестве складских.

Соответствие законодательству. Согласно п. 1 ст.49 Закона РСФСР от 19.12.91 № 2060-1 (ред. от 02.06.93) «Об охране окружающей природной среды» промышленные, транспортные предприятия, сооружения, транспортные магистрали и другие хозяйственные объекты должны размещаться таким образом, чтобы исключить неблагоприятное влияние вредных факторов на здоровье и санитарно-бытовые условия жизни населения.

Согласно п. 2.11 и 2.12 «Строительные нормы и правила. СНиП II-89-80», утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 30.12.80 N2 213, предприятия и промышленные узлы с источниками загрязнения атмосферного воздуха надлежит размещать по отношению к жилой застройке с учетом ветров преобладающего направления. Между промышленной и селитебной территориями необходимо предусматривать санитарно-защитную зону. На дату оценки между производственными площадями и селитебной территорией нет санитарной зоны.

В том случае, если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, необходимо будет перепрофилировать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения.

Вывод по анализу НН3И. Исходя из перечисленных критериев и принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, объем выполненных работ на дату оценки, можно сделать вывод, что оптимальное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его только как здания складского назначения.

Дата добавления: 2014-12-24