Расчет стоимости объекта сравнительным подходом

Расчет физического износа склада

Расчет полной восстановительной стоимости объекта оценки

Параметр	Величина, р.
Градостроительный сбор	350 000
Стоимость строительства в ценах на дату оценки с учетом НДС	939 158
Оплата за мощности	106 580
Прибыль инвестора	209 148
Полная восстановительная стоимость на дату оценки	1 604 886

Таким образом, строительство аналога объекта оценки в адекватных условиях обойдется в сумму 1 604 886 р., где стоимость земли – 350 000 р., стоимость построек (оцениваемой части) = 1 254 886 р.

Определим накопленный износ.

В общем случае износ определяется по формуле

И = 1 – (1 – Ифиз)(1 - Ифун)(1 – Ивнеш).

Различают три типа износа: физический износ (Ифиз), функциональный (Ифун и внешний (Ивнеш). Способом устранения физического износа являются ремонтно-восстановительные работы, а функционального устаревания - реконструкция.

Физический износ зданий определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов здания. Для расчета физического износа объекта классификация признаков износа была взята во ВСН-53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Удельные веса укрупненных конструкций элементов взяты из соответствующих сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Элементы здания	Удельный вес элемента, %	Количество участков с разным износом, шт.	Расчет удельного веса элемента, %	Физический износ, %	Средне взвешенное значение физического износа, %
Фундаменты					2,3
Стены и перегородки					5,04
Покрытия					6,5
Полы			3/6	34/26	1,02/1,56
Кровля					1,6
Проемы					3,2
Отделка внутренняя					1,8
Разные работы					0,48
Санитарно-технические устройства					4,8
Электроосвещение					2,1
Итого	-	-	-	-	30,4
Коэффициент перехода от физического износа к его стоимостному значению	1,25
Итого физический износ здания, р.

Функциональный износ. Осмотр складских помещений в других районах города выявил, что планировка и дизайн объекта являются типовыми, поэтому функциональный износ отсутствует.

Внешний износ. Учитывая то, что объект оценки находится в промышленной зоне, и это соответствует наиболее эффективному его использованию как складского комплекса, можно сказать, что внешний износ отсутствует.

Таким образом, по состоянию на 02.11.2001 г. износ складского помещения составляет 476 857 р. Тогда стоимость объекта оценки составляет:

350 000 + 1 254 886 – 476 857 = 1 128 029 р.

Определенная затратным подходом стоимость объекта оценки на 02.11.2001 г. округленно составляет 1 128 000 руб.

Для оценки склада сравнительным подходом осуществлен сбор информации о последних сделках купли-продажи складских помещений и площадью около 400 кв.м. Данные приведены в таблице.

Серьезных различий между сопоставимыми объектами и оцениваемым не выявлено, местоположение принципиально не отличается, все сопоставимые объекты являются конструкциями аналогичного типа. Поэтому приводимые сделки были расценены как достаточно показательные для того, чтобы адекватно определить стоимость объекта оценки посредством данного подхода.

Дата добавления: 2014-12-24