Законодательная база в сфере ипотечного кредитования

СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РА3ВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ в РОССИИ

Проблема активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования требует одновременного принятия системы мер. Необходимы действенная законодательная база и наличие экономических механизмов, позволяющих развиваться целостной системе финансирования недвижимости на основе привлечения долгосрочных ипотечных кредитов.

Разработка нормативной и законодательной базы в сфере ипотечного кредитования в России еще не закончена. Основными юридическими документами в этой области на сегодняшний день являются:

- Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. 122-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

- Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерацию»;

- Приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФВ:ЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.11.2000 г. № 2452);

- Официальное разъяснение ЦБ РФ от 24.01.2001 г. N~ 8-0Р «О применении правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» от 18.06.1997 г. № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными»;

- Постановление Правительства РФ от 12.04.2001 г. М2 291 «О внесении изменений в решения Правительства Российской Федерации о разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования: в Российской Федерации»;

- Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Из-за острой жилищной проблемы в России, которая усугубляется притоком беженцев, основное внимание уделяется развитию ипотечного кредитования в сфере жилищного финансирования. Ипотека жилья имеет свои особенности,:которые не распространяются на дачи и садовые домики. Договор ипотеки жилья не может быть заключен через представителя, т.е. «по доверенности», за исключением имущества подопечных при условии наличия соответствующих разрешений уполномоченных государственных органов.

Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. В случае невыполнения условий кредитования, по решению суда заемщик и члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение, но только при условии предоставления им другого жилья, соответствующего санитарным нормам.

Постановлением Правительства РФ от 11.01, 2000 г. № 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РОССИЙСКОЙ Федерации» одобрена.концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие этой системы. Органам исполнительной власти: субъектов Российской Федерации рекомендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделан новый акцент на развитие системы ипотечного жилищного кредитования для решения: жилищных проблем: основной части работающего населения:, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Концепция учитывает практику стран с развитой рыночной экономической и только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России. Предполагается, что в своем законченном виде система ипотечного жилищного кредитования будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования определена как создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основа концепции - создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения: готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это:кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог этого приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. 3аемщик и все совершеннолетние члены его семьи должны дать нотариально заверенное согласие на освобождене приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Одно из важнейших преимуществ заключается в том, что получающий ипотечный кредит россиянин имеет налоговые льготы - все суммы, которые пошли на оплату купленного жилья и процентов за кредит, изымаются из налогооблагаемой базы.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Для стимулирования инвестиций в строительство предполагается его финансирование на основе предоставления застройщикам банковских строительных кредитов, выдаваемых частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ.

Приказом Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФЕЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. утверждена «Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам». Цель издания Инструкции - установление единого порядка государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникающей на основании закона или в силу договора, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке, уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о законныx владельцах закладной. В Инструкции перечислены документы представляемые на государственную регистрацию ипотеки, приведен порядок регистрации ипотеки и погашения регистрационных записей об ипотеке.

Постановлением Правительства РФ от 25,08.2001 № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которыми установлен порядок предоставления Правительством РФ таких гарантий и порядок исполнения обязательств по ним при наступлении гарантийных случаев. 3аймы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, должны быть целевыми и предназначенными для финансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Контроль за целевым использованием займов, привлеченных Агентством, осуществляет Министерство финансов РФ. Исполнение обязательств по гарантиям осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Утверждение Правительством РФ вышеуказанных Правил - это важное решение, стимулирующее рост строительства жилья, поскольку сегодня в банках страны и у потенциальных инвесторов есть денежные средства, но они не вкладывают эти деньги в строительство без твердых юридичecкиx гарантий на возврат затраченных средств. Доверие к государственным гарантиям несколько кризисом 1998 г., поэтому многое будет зависеть от того, насколько умело и оперативно сумеет организовать свою работу Агенство по ипотечному жилищному кредитованию, насколько быстро оно успеет подготовить квалифицированные кадры и развернуть свою деятельность, насколько прозрачным будет его бизнем.

Дата добавления: 2014-12-24