Особенности бизнес – плана на строительство объекта недвижимости как инструмента предпроектной проработки

Целью инвестиционно - строительного проекта является:

- обоснование выбора инвестором наиболее приемлемого варианта инвестирования для получения максимальной прибыли (дохода), установление необходимого объема финансирования и его источников;

определение целесообразности инвестирования в предполагаемый инвестору объект и его места строительства с учетом предварительных условий и примерных технико-экономических показателей в пределах финансовых возможностей инвестора.

Инструментом планирования инвестиционного проекта является на предпроектной стадии бизнес – план: Это комплексный документ, который обосновывает и оценивает проект с позиции всех главных признаков, отличающих проект как стратегическое решение от текущих управленческих мероприятий. В данном случае проект рассматривается как комплекс взаимосвязанных мероприятий, предназначенных для создания новых продуктов или услуг. Новизна и неповторимость проекта ограничена временными рамками, за пределами которых проект теряет свою ценность, становится невостребованным внешней средой. Каждый проект несет в себе целенаправленные изменения среды, в которой он осуществляется, а для его создания и реализации требуются ограниченные ресурсы. Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.

Формирование инвестиционного замысла (бизнес-проекта) определяет назначение и мощность объекта строительства, номенклатуру продукции, места (районы) размещения объекта в соответствии с требованиями и условиями инвестора (заказчика), источники и условия финансирования.

Разработка инвестиционного замысла бизнес-проекта осуществляется с учетом условий, данных и положений, содержащихся:

-в градостроительной документации, прогнозах развития территорий (в том числе социальных, экологических и др.);

-в материалах ранее проведенных маркетинговых исследований и разработанных проектов объектов-аналогов;

-в схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов;

- в проведенных научно-исследовательских и конструкторских разработках, каталожных материалах, а также в других информационных данных.

В составе проектной документации на начальных стадиях разрабатывается технико-экономическое обоснование (ТЭО) проекта, которое может служить основанием для формирования бизнес-плана проекта. Главным отличием ТЭО и бизнес-плана проекта (рис.1.2) является отсутствие в ТЭО описания внешней среды проекта (рынок сбыта, маркетинг, конкуренты). Технико-экономическое обоснование гораздо меньше внимания уделяет вопросам сравнительной эффективности проекта. Оно содержит подробную информацию обо всех аспектах проведения работ в ходе реализации инвестиционной и эксплуатационной фаз. В соответствии с международными стандартами UNIDО ТЭО должно содержать информацию, которую можно представить в виде следующих основных разделов:

- cтруктурный план - резюме всех основных положений каждой главы;

- общие условия осуществления проекта и его исходные данные - авторы проекта, исходные данные по проекту, уже проведенные исследования стоимости и капиталовложений и т.д.;

- материальные факторы производства (сырье и ресурсы, необходимые для производственного процесса) — приблизительные потребности в факторах производства (наличие ресурсов и сырья), положение с их поставками в настоящем и будущем, приблизительный расчет годовых издержек на местные и иностранные материальные факторы производства и т.д.;

- место нахождения - предварительный выбор места нахождения, включая, при необходимости, расчет стоимости аренды земельного участка или помещения и т.д.;

- проектно-конструкторская документация — предварительное определение рамок проекта, технология производства и оборудование, объекты гражданского строительства, необходимые для нормального функционирования предприятия, и т.д.;

- организация предприятия и накладные расходы, приблизительная организационная структура, сметные накладные расходы и т.д.;

- трудовые ресурсы — предполагаемые потребности в ресурсах с разбивкой по категориям рабочих (инженерно-технические работники, служащие, основные специалисты — местные/иностранные); ежегодные расходы на трудовые ресурсы в соответствии с указанной выше классификацией, включая накладные расходы на оклады и заработную плату, и т.д.;

- планирование сроков осуществления проекта – предполагаемый примерный график осуществления проекта, смета расходов на осуществление проекта и т.д.;

- финансовая и экономическая оценка – общие инвестиционные издержки, финансирование проекта, производственные издержки, финансовая оценка, национальная экономическая оценка и т.д.;

- эффективность бизнеса и возможные перспективы – оценка перспективности данного направления бизнеса, определение возможностей для развития данного вида бизнеса в выбранном
регионе и т.д.

В «Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования», предложен порядок формирования инвестиционного замысла и образцы расчетных и аналитических таблиц [21].

В успешном завершении проекта заинтересованы все его участники. Следовательно, бизнес - план проекта должен в отличие от ТЭО содержать аргументированную информацию, удовлетворяющую их интересы, например:

Рисунок 1.1. Состав бизнес – плана инвестиционного замысла и строительного проекта, основные процедуры

- для руководителя проекта и команды – долю в полученной прибыли, вознаграждение по результатам работы (в случае работы по найму заказчика проекта), повышение профессионального рейтинга;

- заказчика (владелец) – доходы от реализованного проекта, внедрение новых бизнес-процессов в деятельность фирмы, реинжиниринг действующих бизнес-процессов и в конечном итоге преобразование фирмы в заданном стратегическом направлении;

- органов власти – налоги со всех участников, а также решение социальных, экономических, экологических и других проблем региона, на территории которого реализуется проект;

- инвесторов – возврат вложенных капиталов с процентами, условия стабильной прибыльной деятельности в выбранной стратегической зоне хозяйствования;

- других заинтересованных сторон – удовлетворение своих экономических и неэкономических интересов.

Структура и перечень вопросов, которые должен освещать бизнес-план инвестиционно – строительного проекта, нормативно не регламентируются, так как он в первую очередь направлен на внешнего читателя для привлечения внимания к проекту. Он является своеобразной рекламой проекта, поэтому должен полностью отражать специфику продукции и услуг, акцентировать внимание на позитивных моментах проекта, позволяющих привлечь к нему. Представленное (на рис.1.1) содержание бизнес-плана является схематичным, поэтому его можно использовать по своему усмотрению; тем не менее, оно содержит все главные моменты, которые необходимо предусмотреть при планировании.

Титульный лист – содержит краткую аннотацию сути проекта и его роли в развитии стратегической зоны хозяйствования, выбранной руководством застройщика. Это информация о разработчиках проекта, сфере бизнеса, сроках начала и окончания реализации проекта, о показателях финансирования проекта (общая сумма, собственные средства, заемные средства, средства государственной поддержки).

Резюме — находится в начале документа и служит для краткого отражения основных идей и параметров плана. Последняя страница резюме должна быть посвящена основным финансовым результатам, которые ожидают получить от реализации проекта (производства). При этом необходимо привести сведения об объемах строительной продукции и выручке от ее продаж на ближайшие годы, затраты на производство, валовую прибыль, уровень рентабельности производства и продукции, срок окупаемости затрат, в течение которого гарантировано возвращение взятых у инвесторов (банков) средств, кредитов.

Строительная продукция и услуги. Раздел начинается с анализа бизнеса на текущий момент, где описываются основные направления и цели деятельности инвестора - застройщика, история бизнеса, а также характеристика отрасли, к которой относится проект. Здесь отражается текущая ситуация и тенденции ее развития. В этом разделе характеризуют продукт, услуги, предлагаемые будущим покупателям на основе архитектурных чертежей примерных планов квартир, образцов вариантов отделки и т.п. Следует также отразить примерную цену, по которой можно будет продать товар, услугу, его себестоимость, наличие лицензии (патентных прав).

Рынок сбыта. Важно дать ответ на вопрос о возможностях и желании рынка приобрести данную строительную продукцию. При составлении инвестиционно - строительного бизнес-плана важно оценить рынок с позиций его насыщенности, размеров и возможностей роста, доли на рынке предлагаемой продукции, наличия платежеспособного спроса и аналогичной (конкурентной) продукции. Для этого используют методики маркетинговых исследований, экспертный метод оценки, проводят сбор и анализ первичной информации, статистических данных.

Анализ конкуренции на рынке сбыта. Оценка конкурентов должна быть предельно достоверной, с указанием недостатков в их стратегии или качественных характеристик товаров, что обеспечит достижение успеха в сбыте нового товара. Описываются также объемы производства продукции, поставщики сырья, рентабельность производства, методы ценообразования конкурирующих фирм, возможности конкуренции на рынке через цену, качество, уникальные особенности готовой строительной продукции. Особое внимание уделяется ценовой политике. В этом подразделе нужно ответить на следующие вопросы: обеспечит ли цена, принятая конкурентом, прибыль фирме, можно ли обосновать цену, отличную от назначенной конкурентами (низкие издержки, более высокое качество продукции или обслуживания). Обычно строительный рынок не является монопольным и поэтому не дает возможностей конкурировать ценой. С другой стороны, строительная продукция всегда обладает уникальными качествами (архитектурно - планировочное решение, местоположение объекта, набор дополнительных услуг и послепродажного сервиса).

Стратегия маркетинга. Этот раздел бизнес-плана включает в себя: изучение и анализ данных о способах организации продажи товаров, услуг, их ценах и уровне рентабельности, затратах на рекламу, путях обеспечения постоянного роста объемов продаж, достижении высокой репутации данных товаров и услуг в глазах общественности и т.п.

План производства составляют для проведения технико-экономического обоснования производства нового товара или услуг в необходимом количестве и качестве в нужные сроки, чтобы показать потенциальным партнерам возможность и целесообразность достижения поставленной цели. В результате следует ответить на следующие вопросы:

- кто будет осуществлять строительство объекта – действующее или вновь создаваемое строительное предприятие?

- какие для этого необходимы производственные мощности и как они будут ежегодно возрастать?

- у кого и на каких условиях будут закупать материалы и комплектующие? Какова репутация этих поставщиков и есть ли опыт работы с ними?

- предполагаются ли субподрядные отношения и с кем?

- какие машины и механизмы необходимы, есть ли они в наличии или где их приобрести?

Раздел должен включать в себя схему производственных потоков, расчет и анализ производственной программы предприятия. Завершает его оценка издержек производства и их динамики на перспективу.Инвесторов, кроме того, интересует как осуществляется контроль над основными элементами, входящими в стоимость продукции (например, затраты на оплату труда и материалы). Обычно бизнес-план строительного производства пишут уже имея разработанную в соответствии со СНиП техническую и проектную документацию (в частности, ПОС и ППР). Особенностью написания бизнес-плана в строительстве является более подробное рассмотрение технических и технологических вопросов производства работ по созданию готовой строительной продукции.

Организационный план. В этом разделе отражают все организационные связи с партнерами, учредителями и обосновывают организацию производственной деятельности. Составляют примерное штатное расписание, кратко описывают функциональные обязанности специалистов, их профиль, образование, опыт, заработную плату, показывают пути привлечения кадров. В случае уже работающего персонала дают краткие биографические справки сотрудников, делая упор на их квалификацию, прежний опыт работы. Приводят организационную структуру предприятия, механизм взаимодействия всех служб предприятия, способы координации и контроля их деятельности.

Юридический план необходим при создании нового предприятия; для инвесторов и партнеров следует обосновать его организационно-правовую форму, от которой зависит успех проекта, а также условия различных договоров (аренды, с партнерами, поставщиками, учредителями, потребителями, подрядчиками и субподрядными организациями и т.п.).

Оценка риска и страхование включает в себя расчет, анализ и оценку риска проектных решений в достижении поставленной цели.

Финансовый план призван обобщить материалы предыдущих частей и представить их в стоимостном выражении. Он составляется на весь период реализации бизнес - проекта и включает в себя: план доходов и расходов, план денежных поступлений и платежей, балансовый план на первый год. При составлении финансового плана анализируется состояние наличности, устойчивость предприятия, источники и использование средств. В заключении определяется срок или точка самоокупаемости.

В финплане выполняется расчет коммерческой эффективности проекта как соотношения финансовых затрат и результатов, обеспечивающих требуемую норму доходности. При осуществлении проекта выделяют три вида деятельности: инвестиционную, операционную и финансовую.

В качестве эффекта на i-м шаге выступает поток реальных денег - разность между притоком и оттоком денежных средств от инвестиционной и операционной деятельности в каждом временном периоде осуществления проекта.Сальдо реальных денегназывается разность между притоком и оттоком денежных средств от всех трех видов деятельности (также на каждом шаге расчета).

Поток реальных денег от инвестиционной деятельности включает в себя следующие виды доходов и затрат, распределенных по периодам (шагам) расчета: стоимость земли, здания и сооружений, машин и оборудования, нематериальных активов; прирост оборотного капитала.

Поток реальных денег от операционной деятельности включает в себя следующие виды доходов и затрат: выручка, внереализационные доходы, переменные затраты, постоянные затраты, амортизация зданий, оборудования, проценты по кредитам, налоги и сборы.

В поток реальных денег от финансовой деятельности входят следующие виды притока и оттока реальных денег: собственный капитал (акции, субсидии и др.), краткосрочные кредиты, долгосрочные кредиты, погашение задолженностей по кредитам, выплата дивидендов.

Необходимым критерием принятия инвестиционного проекта является положительное сальдо накопленных реальных денег в любом временном интервале, где данный участник осуществляет затраты или получает доходы. Кроме того, принято рассчитывать основные критерии экономической эффективности инвестиций (по международной системе показателей).

Источники и объем требуемых средств. Исходя из расчетов сальдо накопленных реальных денег и первоначальных условий инвестирования, уточняется размер инвестиций. Также в этом разделе плана описывают источники получения средств, форму и сроки получения ресурсов; оговариваются сроки возврата кредита.

Разработку бизнес-плана проводят поэтапно.

В процессе подготовительного (организационного) этапа определяют цели создания документа, его назначение, сроки, ответственных исполнителей разделов, необходимость привлечения специалистов из других организаций, график работы, бюджет. Первый этап можно разбить на ряд шагов.

- определение целей написания бизнес-плана. Основными целями
в данном случае являются: получение заемных средств из разных
источников, создание внутренней убежденности в необходимости данного проекта, реклама проекта, независимая экспертиза проекта сторонними специалистами;

- определение источников информации. Всю информацию для разработки бизнес-плана группируют как первичную и вторичную. К первичной информации относят сведения, собранные впервые для данного исследования, а вторичной – информацию, которая уже где-то существует, будучи собрана ранее для других целей. При выборе источников информации важными являются два момента: для какой цели пишется план и размер бюджета бизнес - планирования.

К методам сбора первичной информации относятся наблюдение, эксперимент и опрос. Источниками вторичной информации являются:

- внутренние источники (отчеты фирмы о прибылях и убытках, бюджеты, отчеты о предыдущих исследованиях, архитектурные проекты, ПОС, ППР);

- внешние официальные источники (документы Госстроя России, СНиПы, другие нормативные и законодательные материалы);

- внешние периодические и научно-методические материалы (журналы, газеты, книги по планированию, управлению строительным производством, экономике и т.д.);

- внешняя коммерческая информация (материалы консалтинговых, аналитических фирм);

- точное определение целевых читателей. Бизнес-план разрабатывают для целевых читателей, которые зачастую являются специалистами узкого профиля (банки, инвестиционные компании, индивидуальные инвесторы, потребители, органы государственной власти, общественные организации). Для каждого из целевых читателей необходимо использовать особый стиль написания, специфический понятийный аппарат, выбрать методику расчета показателей.

- установление общей структуры документа, которая будет подробно рассмотрена ниже.

Этап разработки плана по разделам, их компоновка и сведение в единый взаимосвязанный документ. Второй этап также можно разбить на ряд шагов:

- сбор информации. Прежде всего, необходимо оценить спрос на товар (работы или услуги), который предлагается производить, совокупность преимуществ товара, которая включает в себя четыре элемента маркетинг – микс.

Необходимые данные получают, обратившись в соответствующие организации или проведя собственные исследования. Источником информации могут стать публикации отраслевых ассоциаций, правительственные отчеты, статьи в научных журналах, интернет -информация. Данные о потенциальных размерах рынка могут обосновать те положения делового плана, которые касаются маркетинга. Они должны содержать информацию о фирмах-конкурентах, торговой наценке, рыночных трендах и перспективах роста. Производственная информация включает в себя определение ресурсных потребностей предприятия, зависящих от того, какую продукцию оно собирается выпускать. Большую часть необходимой информации можно получить у производителей аналогичной продукции либо на основе имеющегося у предприятия опыта. При сборе производственной информации необходимо обратить внимание на следующие моменты:

- сырье и материалы - составить список всех видов сырья и материалов, установить название фирм-поставщиков, их адреса и ориентировочные цены;

- оборудование - составить спецификацию всего необходимого оборудования и по каждой единице оборудования выяснить, можно ли взять его в аренду или нужно приобретать в собственность;

- накладные расходы – рассчитать затраты на покупку инструментов, спецодежды, канцелярских товаров, на оплату счетов за электроэнергию, водопровод, прочие муниципальные услуги, на заработную плату управленческого персонала и т.д.

Информация об имуществе фирмы дает представление о том потенциале, которым она обладает в данный момент, способен ли он к росту (без или с привлечением дополнительных инвестиций), а также к освоению новых сегментов рынка. Важно обратить внимание на сроки амортизации имущества, его износ, оценить, когда оно будет нуждаться в замене. Необходимо постоянно следить за эффективностью оборудования, его способностью производить продукцию, технологически отвечающую уровню современных требований.

Финансовая информация необходима для всесторонней оценки финансовых аспектов деятельности фирмы. На этом основании потенциальные инвесторы будут судить о рентабельности проекта, размере финансовых вложений для покрытия текущих расходов начального этапа и способах получения необходимых средств (выпуск акций, займ и т.п.).

Существует три группы финансовых показателей, которые позволяют оценить жизнеспособность предприятия:

- прогноз доходов и расходов на первые два года строится на основе данных об ожидаемом объеме спроса;

- прогноз денежной наличности за тот же период показывает способность фирмы своевременно оплачивать свои счета. В нем должны быть оценены начальная денежная наличность, ожидаемые поступления и платежи с указанием объемов и сроков;

- балансовый отчет фирмы на текущий момент и прогноз состояния активов и пассивов фирмы на год вперед (балансовый план). Балансовый отчет характеризует финансовую ситуацию фирмы на конкретный момент. Он отображает активы, пассивы и средства, вложенные владельцем фирмы и его партнерами. Информация о балансовом отчете возможна только для действующих фирм.

Бизнес-план должен учитывать реальные условия инвестиционной политики, действующие в России. Если для проекта предполагается получить заемные средства от нескольких инвесторов, то необходимо на предварительном этапе иметь информацию об условиях инвестирования. Инвесторы, в том числе и государственные, предъявляют жесткие требования к содержанию проектов, определяют продолжительность краткосрочных и долгосрочных кредитов, уровень процентной ставки за кредит, минимальные и максимальные объемы кредитной суммы.

- непосредственное написание бизнес-плана. Данный шаг рекомендуется выполнять при непосредственном участии будущих исполнителей (инициаторов его написания). Выполнение этого требования имеет следующие преимущества:

- предприниматель в дальнейшем имеет системное и полное представление о слабых и сильных сторонах своей организации, основных направлениях ее деятельности, реальных шансах воплотить данный проект в жизнь;

- предприниматель получает дополнительный опыт плановой деятельности, которая является одной из функций менеджмента.

Этап обсуждения бизнес-плана руководителям и ведущими специалистами структурных подразделений предприятия и консультантами сторонних организаций включает в себя изучение и обобщение авторами разделов всех отзывов и подготовку по каждому обоснованному замечанию аргументированного заключения. После совместного

обсуждения проект бизнес-плана дорабатывают, обсуждают повторно и принимают решение об его дальнейшей корректировке либо разработке нового варианта.

На заключительном этапе выполняют окончательную редакцию бизнес-плана, его утверждение у руководства предприятия и передачу всем заинтересованным организациям и лицам (акционерам, потенциальным инвесторам и др.).

Содержание задач, которое ставятся перед участниками инвестиционного процесса на первых фазах жизненного цикла объекта недвижимости, отражены в таблице 1.1.

Основные задачи, возлагаемые на участников строительства при разработке, экспертизе, утверждению проектной документации и выполнению строительно - монтажных работ

Задачи, выполняемые сторонами, по этапам проектирования и строительства	Участники инвестиционного процесса
Инвестор	Застройщик	Заказчик	Проектировщик	Генподрядчик
1. Подготовка предложений о необходимости строительства объекта	+
2. Составление задания на проектирование		+
3. Оформление протокола о намерениях по строительству	+
4. Эскизная разработка с определением объемно- планировоночных решений по объекту и ТЭП
	+	+	+
5. Заключение по обследованию территории	+	+
6. Определение потребности в инженерном обеспечении			+	+
7. Экономические изыскания	+	+
8. Технические изыскания	+	+
9. Регистрация производства инженерных изысканий с оформлением краткосрочного договора аренды земельного участка
	+
10. Инженерные изыскания			+	+
11. Получение заключения СЭС, штаба ГО и ЧС, Госпожнадзора, Комприроды
	+		+
12. Получение градостроительного заключения		+
13. Уточнение задания на проектирование и согласование его в
местном экспертном управлении		+
14. Заключение экологической экспертизы, составление протокола с общественностью по сооружению недвижимости
	+
15. Утверждение инвестиций и задания на проектирование	+	+
16. Получение технических условий по инженерному обеспечению объекта			+	+

17. Утверждение распорядительного документа на строительство
и оформление земельного участка	+	+
18. Выпуск ТЭО или разработка утверждаемой части "проекта" или "рабочего проекта"		+	+	+
19. Согласование проектных решений			+	+
20. Рассмотрение и одобрение проектных решений	+	+		+
21. Проведение экспертизы		+	+	+
22. Проведение тендера по строительству объекта недвижимости	+	+
23. Выбор и утверждение генподрядчика	+	+
24. Разработка календарного плана по строительству объекта					+
25, Выпуск рабочей документации			+	+
26. Оформление разрешения в местном государственном
архитектурном надзоре			+	+	+
27. Утверждение проектно - сметной документации, корректировка инвестиций и выпуск постановления (приказа, распоряжения)
+	+		+	+
28. Выполнение работ подготовительного периода			+	"+*"	+
29. Выполнение основных строительно -монтажных работ					+

1. Цикл пространственного планирования застройки и содержание его основных фаз.

2. Предварительные исследования по выявлению возможностей реализации проекта: содержание этапов и задач.

3. Функции участников застройки на фазах «инициатива» и «приобретение участка».

4. Содержание фазы по разработке плана проекта, основные задачи. Источники финансирования проекта.

5. Фаза реализация проекта: основные задачи и исполнители.

6. Задачи проекта на фазах «аренда, продажа» и «управление, содержание и эксплуатация».

7. Основные цели инвестиционного строительного проекта.

8. Разработка инвестиционного замысла бизнес-проекта: источники информации и инвестиций.

9. Отличия инвестиционного замысла бизнес-проекта от технико-экономического обоснования.

10. Состав бизнес-плана реализации строительного проекта.

11. Порядок разработки бизнес-плана реализации строительного проекта

12. Основные задачи, возлагаемые на участников строительства при разработке, экспертизе, утверждению проектной документации и выполнению строительно - монтажных работ

2. Основные бизнес – процессы, выполняемые
заказчиком – застройщиком на стадиях предпроектной и
проектной проработки, строительства и ввода в эксплуатацию

Заказчик – застройщик на проектной и строительных фазах жизненного цикла здания решает сложные задачи во взаимодействии с другими участниками строительства (инвестором, проектировщиков и генподрядчиком). К основным бизнес – процессам относятся:

- оформление отвода земельного участка под строительство;

- оформление задания и договора на выполнение проектно –изыскательских работ;

- организация экспертизы проектной документации;

- получение разрешения на строительство объекта;

- регистрация объекта в управлении Госстройнадзора;

- подготовка и передача проектно – сметной документации на строительство объекта генеральному подрядчику;

- оформление декларации о строительстве объекта (при инвестировании за счет долевого строительства) и его регистрация в учреждении «Юстиции»;

- организация технического надзора и оформление исполнительской документации;

- приемка в эксплуатацию законченного строительством объекта и получение заключения Госстройнадзора;

- изготовление технического паспорта БТИ и получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию