Законы, регулирующие аренду сельхозугодий 2 страница

Право на землю в сельском и лесном хозяйстве отличается от общего земельного права. Это касается в первую очередь сделок в отношении земель, находящихся в сельскохозяйственном и лесном обороте. Так, например, аграрное право запрещает дробление крестьянских хозяйств, земельных и лесных участков при наследовании и других сменах владельца, использование сельхозугодий не по назначению или их непродуктивное использование. Оно также гарантирует защиту интересов арендаторов, предусматривает контроль со стороны государственных учреждений за сделками, связанными с отчуждением, куплей и продажей земельных участков; обеспечивает землепользование, направленное на улучшение качества земельных угодий, сохранение ландшафтов, на возможность использования земельных и лесных ресурсов в интересах местного населения и государства в целом.

Права собственности на землю и ее наследования закреплены и гарантированы в Конституции ФРГ. В настоящее время в частной собственности здесь находится свыше 95 % земель, участвующих в сельскохозяйственном обороте. Остальные земельные участки принадлежат общинам, феодальным землям, федерации в целом, церкви, учебным заведениям.

Право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения о передаче права собственности и регистрации этого факта в поземельной книге.

О согласии на передачу права собственности должно быть заявлено в компетентном учреждении (перед ответственным сотрудником службы землеустройства или нотариусом) при одновременном присутствии обеих сторон. Оно не может сопровождаться какими-либо условиями или временными ограничениями.

Порядок приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в поземельной книге имеет исключения:

в случае наследования право собственности наступает с момента смерти завещателя;

в случае принудительной продажи с торгов – с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе;

при проведении землеустроительных мероприятий – после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Конституция ФРГ содержит также ограничения прав собственности на землю, которые вытекают из “обязательств использовать собственность в общественных интересах” и распространяются не только на права пользования, но и на обязательства, в частности, налоги, которые могут повлечь за собой сокращение собственности.

Обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок заселения земельных участков, осуществление землеустроительных мероприятий, право единонаследия крестьянского хозяйства, требования и запреты в области агротехники, меры по содержанию и уходу за земельными участками и т.д.

Правовой базой комплексного планирования использования земельных ресурсов является федеральный закон от 8 апреля 1965 г., к которому была сделана поправка в виде закона от 19июля 1989 г. Этот закон является основополагающим законом Германии, который проводится в жизнь с помощью вспомогательных соответствующих законов земель.

Федеральный закон о планировании использования земельных ресурсов страны формулирует основные принципы, которые обязан соблюдать при планировании Правительства на Федеральном уровне и на уровне земель. Он определяет политику поддерживания в сельских районах достаточной плотности населения, адекватной инфраструктуры, обеспечивая для экономической эффективности также достаточное количество рабочих мест вне сельского и лесного хозяйства. Кроме того, затрагивается и сельское хозяйство, так как закон предусматривает защиту, и охрану и развитие природных ресурсов и ландшафта, включая лесоводство и защиту почв и водных ресурсов. Все принципы, изложенные в данном законе, могут быть дополнены и расширены законодательством земель.

Наиболее важным документом при общем комплексном планировании использования земельных ресурсов на уровне земли или уровне их регионов является планирование использования земельных ресурсов в масштабе земли, которое конкретизирует способы реализации принципов Федерального закона о планировании использования земельных ресурсов. В рамках планирования использования земельных ресурсов Земли могут быть рассмотрены особые сферы деятельности, такие как, например, сельское хозяйство. Кроме того, в рамках планирования использования земельных ресурсов Земель могут быть определены территории, которые должны быть использованы особым способом в зависимости от условий данного района. Помимо комплексных планов, составляются также планы программы, которые касаются только определенных участков земли и особых способов использования земли. Все эти планы являются обязательными для исполнения в рамках земли. Примером такого плана может служить план сельскохозяйственного использования земли в Баварии, который разработан на уровне всех районов и регулирует землепользование в сельском хозяйстве.

Комплексное планирование использования земельных ресурсов в муниципалитете основано на федеральном законе о строительстве от 8 декабря 1986 г. Этот закон также имеет отношение к сельскому хозяйству, т.к. включает в себя положения, касающиеся планирования муниципальной земли и процедуры получения разрешения на строительство зданий.

Федеральный закон о строительстве различает два типа местных планов – план зонирования и план землеустройства. План зонирования служит в качестве предварительного планирования и определяет разные виды землепользования в обозримом будущем на всей площади муниципалитета. План зонирования включает в себя распределение земли под строительство жилых посещений, промышленных объектов, хон отдыха, сельское и лесное хозяйство. Как таковой, план зонирования не является обязательным для частных лиц – так как он только определяет требования для самого муниципалитета. Этот план является основой для второго вида муниципального плана – плана землеустройства. Муниципалитет обязан составить план землеустройства с обязательным соответствием планам зонирования. Он содержит положения для всех видов землепользования, особенно для строительных целей, которые являются обязательными для всех частных лиц. Местные планы должны быть составлены в соответствии с целями планирования на уровне Земли или региона.

На сельское хозяйство и лесоводство местные планы могут влиять в двух отношениях. С одной стороны местные планы учитывают интересы сельского хозяйства и лесоводства. В этом отношении федеральный закон о строительстве требует, чтобы почва использовалась способом, способствующим охранительным целям и предписывает, в каких случаях могут быть выделены земли под сельское хозяйство и лес. Использование земель для других целей возможно только в определенных случаях.

В планах зонирования, также как и в планах землеустройства, могут быть выделены земельные участки только под сельское хозяйство и лес. Выделение земли под хозяйство и лес дает гарантии, что конкретные участки могут быть использованы только для сельскохозяйственного использования и лесоводства и исключается из процесса освоения в несельскохозяйственных целях.

С другой стороны, федеральный закон о строительстве имеет отношение к сельскому хозяйству, т.к. предусматривает необходимость наличия особого разрешения на строительство зданий. Разрешение на строительство зданий зависит от того, расположен ли участок в границах землеустроительной территории, в пределах отстроенных площадей (где план землеустройства не имеет силы) или в границах неосвоенных площадей.

Особенно значимым для сельского хозяйства и лесоводства является положение федерального закона о строительстве, запрещающим строительство зданий на неосвоенной площади. Однако, есть некоторые отступления от этого запрета, особенно для построек, которые не имеют отношения к сельскому хозяйству. Недопустимость строительства зданий на неосвоенной площади позволяет зарезервировать эту площадь для использования в целях сельского хозяйства и лесоводства, для сохранения природы, ландшафта и зоны отдыха.

Сельское хозяйство может оказывать влияние в значительной степени специальное планирование, в тех случаях, когда сельскохозяйственные угодья используются для определенных целей например, в качестве охотничьих или рыболовных заповедников. К специальным проектам относятся также строительство дорог и другие проекты, предложенные государственными властями или частными предпринимателями.

Специальное планирование может оказывать влияние на сельскохозяйственные угодья в заповедниках, предназначенных защищать природу, ландшафт или водные ресурсы путем запрета пользования ими. В этом отношении важно важно уяснить, в какой степени и каким способом можно вести хозяйство в соответствии со специальными планами. Комплексное планирование использования земельных ресурсов ставит задачу содействовать комплексным планам, разработанным на вышестоящем уровне и координировать различные специальные планы. Следует заметить, что комплексное планирование использования земельных ресурсов может заменять собой или иметь приоритет перед специальными планами.

Существуют различные процедуры и средства для координации комплексного планирования использования земельных ресурсов на базе специальных планов. Законодательство предусматривает особую процедуру согласования различных специальных планов с принципами и целями комплексного планирования использования земельных ресурсов земель. Таким образом принципы комплексного планирования использования земельных ресурсов, затрагивающие сельское хозяйства принимаются во внимание при разработке других несельскохозяйственных специальных планов. При этом законы содержат специальные условия, которые увязывают комплексное планирование со специальным планированием. Различают два типа условий.

Во-первых, законодательные ограничения могут включать в себя координацию различных процедур, обеспечивая участие (информацию, слушание) властей, разрабатывающих комплексное планирование использования земельных ресурсов в специальных проектах. Другие условия могут предусматривать обязательное соблюдение целей и принципов общего планирования использования земельных ресурсов. При этом сельскохозяйственные интересы могут быть защищены путем участия сельскохозяйственных производителей в делах, относящихся к определенным специальным проектам.

Сельскохозяйственные интересы также принимаются во внимание при составлении планов специальных проектов, которые негативно влияют на сельскохозяйственное землепользование. Например, если предполагаемый проект мог бы быть осуществлен иным способом, исключающим негативное воздействие на аграрное производство или таким способом который уменьшит это неблагоприятное воздействие, то это всегда служит аргументом против принятия данного проекта. Власти, выносящие решения, обязаны принять во внимание подобные соображения.

Консолидация земель в Германии имеет долгую историю. В настоящее время правовой основой процедур консолидации земель является Федеральный Акт о консолидации земель от 14 июля 1953 г. с последующей поправкой в виде закона от 16 марта 1979 г. Процедура консолидации земель призвана совершенствовать производство сельскохозяйственных товаров и улучшить условия работы в сельском хозяйстве, содействовать охране почв, улучшить структуру земли и содействовать региональному развитию.

Улучшение структуры земли охватывает все экономические и экологические аспекты сельскохозяйственных и лесных районов. По содействием региональному развитию понимается осуществление мероприятий, предусмотренных в рамках комплексного планирования использования земельных ресурсов Земли для районов, вовлеченных в процедуры консолидации земель.

Функции консолидации земель состоят в том, чтобы объединить разбросанные участки земли в соответствии с современными экономическими требованиями, построить дороги и другие государственно-муниципальные строительные объекты, регулировать использование воды и осуществить мероприятия по защите улучшению почв и ландшафта. Бюро консолидации земель обязано учитывать комплексное планирование использования земли, защиту окружающей среды и другие интересы.

Процедура консолидации земель осуществляется согласно распоряжению государственного органа, занимающегося подобными вопросами. В Германии проведение процедуры консолидации земельных участков не зависит от положительного голосования большинства владельцев собственности. Помимо Бюро консолидации земель в этой процедуре также участвует муниципальное объединение, состоящее из собственников. Это муниципальное объединение может взимать от своих членов взносы в целях процедуры консолидации земель.

Первым шагом в данной процедуре является оценка земельных участков. Эта оценка служит основной для выделения земельных участков, пострадавшим от процедуры собственникам. После следует процедура планирования дорог, других построек в государственных или общественных интересах.

План строительства дорог и водных коммуникаций должен также оценивать экологические последствия осуществления проекта формировать предложения для экологического улучшения. Осуществление этого плана путем изменения или строительства внутрихозяйственной автодорожной сети, регулирования водного режима, строительства для сохранения и улучшения почв и ландшафта создает условия для консолидации разрозненных земельных участков.

Процедура консолидации земель завершается планом консолидации земель, который определяет меры объединения разрозненных земельных участков и изменяет права на их владение. Распределение и выделение земли собственникам основано на принципах равенства стоимости между старыми и новыми земельными участками. Денежная компенсация предоставляется собственнику только в исключительных случаях, и собственник должен согласиться получить компенсацию вместо земли.

Помимо обычной процедуры консолидации земли, Акт о консолидации земли признает законным четыре вида процедур: упрощенная процедура консолидации земель, специальная консолидация в связи с экспроприацией сельскохозяйственных угодий для строительства и проектов, ускоренная процедура консолидации земель и добровольный обмен сельскохозяйственных земельных участков.

Упрощенная процедура осуществляется для снижения негативного влияния на фермерские хозяйства строительства и других изменений (новых дорого и водопроводов) или для того, чтобы содействовать осуществлению мероприятий по развитию (или сохранению) природной среды и ландшафта и т.д. Более того, упрощенная процедура консолидации земель допустима в регионах с преобладанием изолированных ферм или там, где обычная процедура консолидации земель уже выполнена.

Процедура специальной консолидации земель в связи с экспроприацией сельскохозяйственных угодий проводится в случае, особого строительства или проектов (например, строительство автострад, железных дорог, аэропортов и т.д.). Главная цель этой процедуры состоит в том, чтобы распределить потерю сельскохозяйственных угодий между несколькими землевладельцами для того, чтобы потеря каждого владельца была сведена до минимальной площади. В тоже время эта процедура снижает неблагоприятный эффект от проекта на фермеров данного района.

При отсутствии строительства новых дорог или изменения водопроводов имеет место ускоренная процедура консолидации земель, которая предусматривает более быстрое совершенствование аграрного производства или освоения мероприятия для сохранения природной среды и ландшафта. Эта процедура применяется, если несколько землевладельцев или сельскохозяйственная плата (государственно-муниципальное объединение, основанное на условии обязательного членства фермеров) выскажут официальную просьбу. Процедура по всей сути служит интересам пострадавших землевладельцев.

Добровольный обмен сельскохозяйственных владений возможен с участием Бюро консолидации земель. Этот обмен может содействовать улучшению структуры ферм или внедрять мероприятия, направленные на сохранение природы и ландшафта.

Федеральный Акт о консолидации земель также предусматривает учет экологических интересов. Три из специальных процедур консолидации земель (упрощенная процедура консолидации земель, ускоренная процедура консолидации земель и добровольный обмен земельных участков) могут быть использованы как средство для охраны природы и организации ландшафта. В этом случае охрана природы, организация ландшафта служат в качестве главной цели этой процедуры.

Федеральный закон о строительстве регулирует взаимосвязь между мероприятиями, проводимыми для улучшения структуры сельского хозяйства и комплексным планированием использования земельных ресурсов на местном уровне с помощью координации местного планирования муниципалитетов и процедурами консолидации земель.

Согласно Закону «О сделках с земельными участками» от 28 июля 1961 г. действие которого распространяется на все сельскохозяйственные площади, а также на заболоченные земельные участки и пустоши, которые могут быть введены в сельскохозяйственный или лесохозяйственный оборот, продажа (покупка) таких участков возможно только при соответствующем разрешении.

Значение этого закона состоит в том, что он:

- распространяет кодификацию законодательства на институты, относящиеся к характеристике гражданско-правовых сделок с земельными участками;

- определяет условия функционирования рынка сельскохозяйственной недвижимости;

- регулирует рыночные аграрные отношения, ориентированные на концентрацию сельскохозяйственного землевладения;

- создает условия для оптимизации размеров хозяйственных предприятий, прежде всего семейных крестьянских хозяйств, усиление их технической вооруженности с использованием различного рода кредитных, налоговых льгот и др.

Чтобы присвоить правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий к условиям рынка недвижимости, Закон ФРГ от 28 июля 1961 г. вводит право преимущественной покупки земли, предоставляя его тем, кто живет и работает на земле, регулирует порядок заселения земельных участков, устанавливает достаточно подробную процедуру выдачи разрешений на сделки с земельными участками.

Институт преимущественной покупки содействует укрупнению сельскохозяйственных предприятий и распространяется лишь на сделки с земельными участками в два и более гектаров. В отдельных федеральных землях эта норма, однако, сокращена и составляет в Гессене – 0,25 га, в Нижней Саксонии и Баден-Вюрттемберге – 0,5 га, в Баварии – 1 га. В этом проявляется противоположная укрупнению сельскохозяйственных предприятий тенденция развития законодательства, которое охраняет мелкую крестьянскую собственность за землю как основу для сохранения семейных крестьянских хозяйств.

Закон не предусматривает в связи с этим каких-либо ограничений для выдачи разрешений на приобретение земельных участков крестьянином (фермером), для которого сельскохозяйственная деятельность является основным занятием. В случае конкурса покупателей преимущественное право на приобретение земельного участка имеют лица, получающие более 90 %доходов от сельскохозяйственной предпринимательской деятельности. Местные органы государственной власти также отдают предпочтение тем фермерам, которые могут улучшить производственную структуру семейного крестьянского хозяйства.

К отчуждению земельного участка приравниваются и требуют разрешения:

- уступка или продажа доли в совместной собственности на землю;

- отчуждение наследственной доли лицу, который не является сонаследником, если наследство заключается в основном в сельскохозяйственном или лесохозяйственном предприятии;

- установление вещных прав пользования.

Закон не требует разрешения:

- при совершении операций по вещным обременениям земельных участков (установлении ипотеки, ипотечный или рентный долг);

- при отчуждении земельного участка в порядке принудительной продажи с торгов;

- когда одной из стороной договора выступает федерация или земля;

- отчуждение земельных участков, территориально расположенных в районе действия плана застройки.

В законе определены:

- случаи, когда разрешение на отчуждение земельного участка должно быть дано и когда в нем следует отказать;

- определен порядок выдачи разрешений на отчуждение земельного участка (разрешение на отчуждение должно быть выдано, если сельскохозяйственное или лесохозяйственное предприятие подлежит полной ликвидации);

- если при отчуждении будут улучшены границы земельного участка;

- производится обмен земельных участков.

Особое положение в договорных отношениях, связанных с отчуждением земельного участка, занимает община (города, села, другие союзы). Возможность продавать земельный участок расположенный на территории общины с неблагоприятными условиями хозяйствования, допускается лишь при соблюдении требований, установленных генеральным планом застройки территории общины. При этом должно быть удостоверено, что земельный участок будет использоваться не для сельскохозяйственной деятельности.

Особые правила установлены для отчуждения сельскохозяйственных предприятий, которые продаются целиком или передаются в порядке наследования в тех случаях, когда приобретающее лицо является супругом собственника, находится с собственником в прямом родстве или имеют место родственные отношения до третьей степени по боковой линии или до второй степени по супружеской линии.

Выдача разрешения на отчуждение земельного участка:

Выдача разрешения на отчуждение земельного участка возлагается на уполномоченный законом земли местный орган государственной власти, в качестве которого чаще всего выступает либо сельскохозяйственные органы, либо административные органы районов, реже учреждения юстиции.

В Баден-Вюттемберге для получения разрешения на отчуждение земельного участка его владелец обращается с соответствующим заявлением в сельскохозяйственное ведомство. Оно и принимает согласованное с административными органами власти решение, на основе которого выдается решение об отчуждении земельного участка.

В Баварии об отчуждении земельного участка отнесено к компетенции районного административного органа.

В случае, когда участником договора купли-продажи земельного участка выступает район или самостоятельная община, выдача разрешения возлагается на Правительство земли.

На уровне округа вопрос о выдаче разрешения отнесен к ведению Министерства продовольствия, сельского и лесного хозяйства.

Заявление на выдачу разрешений в Нижней Саксонии принимаются комиссией по сделкам с земельными участками района и города.

Отказ в выдаче разрешения на совершение сделок с земельным участком.

Отказ в выдаче разрешения на совершение гражданско-правовых сделок с земельным участком допускается лишь по основаниям, указанным в законе «О сделках с земельными участками». Это возможно лишь в трех случаях:

- когда купля-продажа земельного участка связана с «нездоровым перераспределением земли»;

- когда отчуждение земельного участка приведет к его «бесхозяйственному уменьшению» или раздроблению;

- когда договорная цена находится в «глубоком несоответствии» со стоимостью участка.

Закон квалифицирует раздел земли в порядке отчуждения в качестве «нездорового распределения», когда он входит в противоречие с мерами по улучшению структуры почвы. В Германии при переходе права собственности, если речь идет о сельскохозяйственных землях, существуют различия в порядке отчуждения земли в зависимости от того, кто является покупателем земельного участка – фермер или лицо, не связанное с предпринимательской деятельностью в области сельского хозяйства. Сделки, по которым сельскохозяйственный земельный участок продается на ферму по той же цене, которую предложил фермер, ранее квалифицировались земельными органами как «нездоровое распределение земли». В таком случае местные органы государственной власти отказывали в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка не ферму. Кроме того, продажа земли не ферму может иметь неблагоприятные последствия для региональной (местной) рыночной инфраструктуры сельского хозяйства. При этом широкое распределение получило приобретение не фермерами резервных земельных участков для обмена или земельные участков под залежью и на консервации приобретаются для добычи гравия и др. В таких случаях местные органы государственной власти выдают разрешение на отчуждение земельного участка, поскольку такие гражданско-правовые сделки отвечают общим народнохозяйственным потребителям и не могут рассматриваться в качестве «нездорового распределения» земли.

Местные органы государственной власти отказывают в выдаче разрешений на отчуждение земельного участка, если продажа одного или нескольких земельных участков, территориально и экономически взаимосвязанных, принадлежащих одному владельцу, приведет к «бесхозяйственному уменьшению» или раздроблению. Формулируя это правило, закон исходит из принципа минимального производственного единства земельного участка крестьянского хозяйства. Это означает, что отчуждение, основанное на разделе наследства, договора купли-продажи иных сделок с землей, в результате которых крестьянское хозяйство утрачивает самостоятельность, а размер его сельскохозяйственных угодий становится менее 1 га, а лесохозяйственных – менее 3,5 га квалифицируется земельными органами как «бесхозяйственное уменьшение».

Устанавливая особый режим отчуждения земельных участков, для того чтобы не допустить бесхозяйственного уменьшения семейного крестьянского хозяйства, Закон ФРГ от 28 июля 1961 г. предусматривает некоторые изъятия из этого общего правила. Это касается тех случаев:

- когда отчуждение земельного участка, основанное на разделе наследства и иных сделках с землей, хотя и связанно с сокращением или разделом семейного крестьянского хозяйства, но не рассматривается как «бесхозяйственное уменьшение» (в случаях, когда отчуждение земельного участка служит рационализации производства или когда для его владельца работа в крестьянском хозяйстве перестает быть единственным занятием и служит источником дополнительного дохода наряду с другими основными доходом);

- когда в результате раздела семейного крестьянского хозяйства оно может вырасти до жизнеспособного сельскохозяйственного предприятия.

С развитием мелиорации и осуществлением землеустроительных работ по восстановлению почв и улучшению структуры сельского хозяйства возникают новые проблемы, связанные с ограничением свободы собственника в распоряжении земельным участком. Устанавливая такие ограничения, закон предусматривает отказ в выдаче разрешения на отчуждение земельных участков, сформированных при осуществлении землеустроительных мероприятий, в том числе за счет финансируемых или субсидированных государством скупок или переселением с целью создания сельскохозяйственных предприятий, если такое перераспределение земель нарушает законодательство по совершенствованию аграрной структуры.

Имеющиеся в Законе от 28 июля 1961 года о сделках с земельными участка ограничения правомочий земельных собственников связаны также с тем, что поводом для отказа в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка могут быть случаи, когда денежный или имущественный эквивалент земельного участка находится в «грубой диспропорции» с его действительной рыночной стоимостью. Основным фактором для решения вопроса о наличии или отсутствии «грубой диспропорции» между выплачиваемыми за земельный участок эквивалентом и его действительной стоимостью является реальная рыночная цена земельного участка, используемого для сельскохозяйственных целей.

Закон при этом имеет в виду цену, которая может быть установлена при отчуждении земельного участка по соглашению сторон с учетом его долговременного хозяйственного использования т. е. так называемую внутрихозяйственную реальную цену. Ее размеры должны определяться прежде всею путем обобщения достаточного числа сравнимых показателей Покупные или продажные цены, о которых можно предположить, что они сформировались не в холе обычных сделок с земельными участками, а под влиянием личных связей или особых отношений, могут принимался во внимание или игнорироваться

При этом учитываются выгоды, которые может получить покупатель конкретного земельного участка благодаря его местоположению, структуре почв и другим производственным характеристикам «Грубая диспропорция» между стоимостью земельного участка и выплаченным (предоставленным) эквивалентом имеет место тогда, когда покупная цепа превышает рыночную стоимость участка более чем на 50%. Эта цифра может незначительно изменяться в сторону повышения или понижения с учетом особенностей отдельных сделок.

Местные органы государственной власти при наличии мотивов в отказе в выдаче разрешения на отчуждение земельного участка вправе, если будут на это веские основания, смягчить «недопустимую суровость» для продавца земельного участка. Эта мера задумана германским законодателем как средство санации (оздоровления) землевладельца и ограничивается лишь исключительными случаями

Дата добавления: 2015-04-29