Удержание 1 страница

Залог

Статья 334. Понятие и основания возникновения залога

1. Кроме общих норм, регулирующих залоговые отношения, нашедшие свое закрепление в комментируемом параграфе, существует и ряд специальных нормативных актов. К ним относятся Законы о залоге, нормы которого действуют в части, не противоречащей ГК, об ипотеке, иные правовые акты.

2. В силу залога залогодержатель имеет преимущественное право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными законом. Очередность требования, обеспеченного залогом, адресованного к юридическому лицу, определена п. 1 ст. 64 ГК "Удовлетворение требований кредитора", а адресованного к индивидуальному предпринимателю - п. 3 ст. 25 ГК "Несостоятельность (банкротство) индивидуального предпринимателя".

3. Пункт 2 комментируемой статьи вводит понятие "ипотека", которое рассматривается как залог недвижимого имущества. Предметом договора ипотеки могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и другое недвижимое имущество.

16 июля 1998 г. вступил в действие Закон об ипотеке, являющийся основным источником гражданско-правовых норм, регулирующих отношения ипотеки. Правила, содержащиеся в комментируемом параграфе, применяются к ипотеке в случаях, установленных самим ГК, если законом об ипотеке не установлены иные правила регулирования.

4. Пунктом 3 комментируемой статьи предусмотрено два основания возникновения залога - договор и закон. ГК устанавливает общий принцип свободы договора, который применяется и к договору о залоге. В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК условия договора залога определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание условия диктуется законом или иным правовым актом.

5. Правило, содержащееся в абз. 2 п. 3 комментируемой статьи, преследует цель по возможности детально урегулировать отношения залога в тех случаях, когда они возникают из закона. Необходимость в этом имеется, поскольку соответствующие законы обычно предусматривают лишь, что залог возникает в указанных ими случаях, не определяя все аспекты связанных с этим отношений.

Приходится отметить, однако, что сама комментируемая норма является в известной степени фрагментарной. Она умалчивает о том, что в данном случае подлежат применению прежде всего те общие правила, которые касаются вообще залога безотносительно к тому, возник ли он из договора или из закона. Таких правил немало, например абз. 2 п. 1 комментируемой статьи, дающий залогодержателю право получить удовлетворение из страхового возмещения.

При отсутствии таких норм действительно возникает пробел в законодательном регулировании. Здесь правило абз. 2 п. 3 комментируемой статьи предписывая применять нормы о договоре залога, обеспечивает детальное регулирование отношений. Оно опирается на развернутую систему взаимосвязанных правил.

Комментируемое правило предусматривает, что нормы о договоре залога должны применяться "соответственно". Это означает, что при этом подлежат выявлению черты сходства между регулируемыми отношениями и отношениями, возникающими из договора залога. Это - тот способ, который применяется при аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК).

Однако комментируемое правило не является частным случаем аналогии закона. Более того, оно представляет собой специальную норму о восполнении пробела в законе, которая исключает в данном случае действие общих правил о применении гражданского законодательства в порядке аналогии (ст. 6 ГК). Последние, как известно, предписывают, что при отсутствии прямого законодательного регулирования отношений они определяются обычаем делового оборота. Рассматриваемое правило это исключает. Оно исключает также и аналогию права (п. 2 ст. 6 ГК).

Рассматриваемое правило создает возможность для специальных законов, вводящих залог, определять связанные с ним отношения путем отсылки к законодательству о залоге. Эту возможность, в частности, использует ст. 360 ГК.

Статья 335. Залогодатель

1. Из нормы п. 1 комментируемой статьи вытекает деление договоров залога на основные и поддерживающие. Для первых характерно, что залогодателем является то же самое лицо, которое выступает в качестве должника в основном обязательстве. При втором типе договора залогодателем является третье лицо, которое не участвует в основном обязательстве, но которое поддерживает должника, предоставляя имущество для залога, обеспечивающего исполнение тем главного обязательства.

2. Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что вещь, переданная в залог, должна принадлежать залогодателю либо по праву собственности, либо залогодатель имеет ее на праве хозяйственного ведения. Залогодателем может быть как юридическое, так и физическое лицо при достижении им 18 лет. Несовершеннолетние могут закладывать свое имущество с согласия законных представителей.

3. Абзац 2 п. 2 комментируемой статьи упоминает только о двух категориях субъектов: о собственнике имущества и о лице, имеющем на него право хозяйственного ведения. Она умалчивает, следовательно, о субъекте права оперативного управления имуществом. Более того, употребляемый в ее тексте союз "либо" позволяет сделать вывод, что она исключает его из круга возможных залогодателей.

Это противоречит нескольким более общим нормам ГК. Закон устанавливает, что казенное предприятие, которое является субъектом права оперативного управления, "вправе отчуждать и иным образом распоряжаться закрепленным за ним имуществом" (п. 1 ст. 297 ГК). Такое распоряжение включает в себя и заключение договора залога. Конечно, оно осуществляется с согласия собственника. Однако стороной в договоре залога является само казенное предприятие, а не собственник, давший согласие.

Отсутствие в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи субъекта права оперативного управления противоречит также и п. 2 ст. 298 ГК, который устанавливает, что если в соответствии с учредительными документами учреждению (которое, напомним, в соответствии с п. 1 ст. 296 ГК является субъектом права оперативного управления) предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество находятся в самостоятельном распоряжении учреждения. Отсюда следует, что оно вправе самостоятельно заключать также и договор залога этих объектов.

Комментируемая статья, следовательно, отходит от самой концепции права оперативного управления. Это противоречие не является расхождением общей и специальной нормы. Здесь имеет место отступление от основ, на которых строится гражданское право в целом. Поэтому договоры залога, заключаемые казенными предприятиями, а также договоры залога, заключаемые учреждениями в отношении названных объектов, регулируются не абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, а ст. 297 и 298 ГК.

В области залога для субъекта права оперативного управления существует, однако, и ограничение. Пункт 1 ст. 298 ГК предусматривает, что учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. В отношении этого имущества учреждение не вправе быть стороной в договоре залога. Запрет распоряжения носит абсолютный характер. Поэтому учреждение даже с разрешения собственника не может быть стороной в договоре залога подобного имущества.

4. Предоставляя любому собственнику любой вещи право быть ее залогодателем, абз. 1 п. 2 комментируемой статьи вступает в противоречие с п. 1 ст. 126 ГК. Последний устанавливает, что некоторые собственники, а именно государство - Российская Федерация, а также субъекты РФ и муниципальные образования, по своим обязательствам не отвечают имуществом, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. В силу этой нормы договор залога названного имущества, совершенный перечисленными собственниками, является ничтожным: п. 1 ст. 126 ГК вообще запрещает обращение взыскания на это имущество по обязательствам названных собственников, в том числе, следовательно, и по договорам залога.

5. Существуют собственники, которым законодательство запрещает выступать в качестве залогодателей принадлежащего им имущества. Все они являются юридическими лицами.

К ним относятся инвестиционные фонды, Положение о которых утверждено Указом Президента РФ от 07.10.92 N 1186 "О мерах по организации рынка ценных бумаг в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий" (в ред. от 23.02.98)*(277).

Подобное ограничение распространяется также на государственные научные центры РФ, которые являются государственными предприятиями. Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 25.12.93 N 1347 "О первоочередных мерах по обеспечению деятельности государственных научных центров Российской Федерации"*(278) устанавливает, что государственное имущество, передаваемое этим центрам, не может быть предметом залога (п. 11).

6. В особом положении в сфере залога находятся опекун и попечитель. Установлено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по сдаче в залог имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК). Это правило применяется и в том случае, когда орган опеки и попечительства заключил договор о доверительном управлении недвижимым и ценным движимым имуществом подопечного (абз. 2 п. 1 ст. 38 ГК).

7. Абзац 2 п. 3 комментируемой статьи выделяет залог права аренды и залог иного права на чужую вещь и устанавливает правило передачи с согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения. Регулирование залога права аренды нашло закрепление в Законе об ипотеке. Так, п. 5 ст. 6 Закона установлено, что право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендатора, если федеральным законом или по соглашению сторон не предусмотрено иное.

Статья 336. Предмет залога

1. Общее направление комментируемой статьи, вводящей в сферу залоговых операций все вещи, за исключением изъятых из оборота, соответствует требованиям рыночной экономики, поскольку способствует получению кредита собственниками вещей. Однако оно недостаточно учитывает, что ст. 129 ГК помимо объектов, изъятых из оборота, предусматривает также существование объектов, ограниченно оборотоспособных (т.е. вещей, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо нахождение которых в обороте допускается по специальному разрешению). Комментируемая статья не исключает их из отношений залога. Однако возникает своего рода "серая зона" в случаях, когда залогодатель отвечает этим условиям, а залогодержатель - нет. ГК решает не все вопросы, которые могут возникнуть в связи с договорами залога подобных вещей.

2. Пункт 1 комментируемой статьи упоминает об имуществе, изъятом из оборота. Согласно п. 2 ст. 129 ГК объекты, изъятые из оборота, должны быть прямо указаны в законе. До настоящего времени такого обобщающего закона нет.

Наиболее полным образом эти отношения регулируются Указом Президента РФ от 22.02.92 N 179 "О видах продукции (работ, услуг) и отходов производства, свободная реализация которых запрещена" (в ред. от 30.12.2000)*(279) а также распоряжением Президента РФ от 30.11.92 N 743-рп "О дополнении перечня видов продукции и отходов производств, свободная реализация которых запрещена"*(280). В список продукции и отходов производства, свободная реализация которых запрещена, включены драгоценные и редкоземельные материалы и изделия из них, драгоценные камни и изделия из них, отходы, содержащие драгоценные и редкоземельные металлы и драгоценные камни, спирт этиловый, а также вооружение, боеприпасы к нему, уран и т.п.

Кроме того, имеются и некоторые другие нормативные акты, регулирующие залог отдельных видов вещей. В частности, Положение о совершении сделок с драгоценными металлами на территории Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 30.06.94 N 756 (в ред. от 01.12.98)*(281), устанавливает, что изделия, содержащие золото и серебро и не относящиеся к ювелирным и другим бытовым изделиям, а также полуфабрикаты, содержащие золото и серебро и используемые для изготовления изделий, содержащих золото и серебро (включая ювелирные и другие бытовые изделия), не могут быть предметом залога (п. 25). Напротив, слитки золота и серебра могут быть объектом договоров залога, заключаемых между инвесторами и промышленными потребителями (п. 18).

3. Правило п. 2 комментируемой статьи строится на том, что существование запрета обращать взыскание на определенное имущество само по себе еще не исключает залога этого имущества и что для такого исключения необходимо специальное постановление закона. Этот вывод, однако, противоречит п. 1 ст. 126 ГК, который устанавливает, что государство, субъекты РФ и муниципальные образования не отвечают по своим обязательствам имуществом, которое может находиться только в государственной или, соответственно, в муниципальной собственности. Поскольку на такое имущество не может быть обращено взыскание, оно не должно быть и предметом договора залога, так как сущность этого договора состоит в предоставлении залогодержателю права преимущественного удовлетворения именно при обращении взыскания на заложенное имущество. С точки зрения п. 1 ст. 126 ГК не требуется еще какого-либо специального закона, запрещающего или ограничивающего залог этого имущества: поскольку обращение взыскания на это имущество невозможно, не может существовать и право преимущественного удовлетворения при обращении взыскания.

4. В особом положении в области залога находится имущество, которое закреплено за учреждением, а также которое приобретено им за счет средств, выделенных ему по смете.

Такое имущество, как известно, принадлежит предприятию на праве оперативного управления. Особенность ситуации состоит в том, что, хотя и нет прямых норм, изымающих это имущество из сферы отношений залога, оно юридически заблокировано. Нормы гражданского права лишают способности заключать договор залога всех субъектов, имеющих к этому имуществу отношение.

Таких субъектов два - само учреждение и государство (субъект РФ или муниципальное образование), которое создало это учреждение и которое является собственником имущества. Другие собственники также вправе создавать учреждения. Однако на практике такие учреждения не встречаются.

Само учреждение лишено права заключать договор залога в силу п. 1 ст. 298 ГК, устанавливающего, что учреждение не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, а также имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. С другой стороны, Российская Федерация, субъект РФ и муниципальное образование не отвечают по своим обязательствам имуществом, которое закреплено за созданными ими юридическими лицами на праве оперативного управления (п. 1 ст. 126 ГК). Это касается также и их обязательств, возникающих из договора залога указанного имущества. Тем самым для них исключено в том числе и право заключать договор залога имущества, которое созданное ими учреждение приобрело за счет средств, выделенных ему по смете.

5. Закон об ипотеке устанавливает ряд правил, касающихся предмета договора об ипотеке. Он опирается при этом на п. 1 ст. 130 ГК, определяя, что таким предметом может быть только недвижимое имущество, перечисленное в названном пункте. Правила Закона применяются также к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, правам арендатора по договору об аренде, имуществу, находящемуся в общей собственности.

В Законе перечисляются категории объектов, которые не могут быть предметами договоров об ипотеке. Сюда включены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств, имущество, изъятое из оборота, имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. К этому списку примыкает также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения. Часть неделимого имущества не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Однако это ограничение не касается квартир в многоквартирных жилых домах. Последние могут быть предметом договора об ипотеке.

Статья 76 Закона устанавливает правило, в соответствии с которым при предоставлении кредита на сооружение жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.

Закон об ипотеке учитывает, что в большинстве случаев вещи, представляющие собой недвижимость, но не являющиеся земельными участками, так или иначе связаны с землей. Соответственно, ч. 2 ст. 69 устанавливает, что здания, в том числе и жилые помещения, иные сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой земельного участка, на котором находится сооружение. Допускается также залог сооружения вместе с ипотекой не всего участка, а только его части, которая функционально обеспечивает закладываемый объект.

Часть 3 ст. 69 Закона регулирует отношения, когда предметом ипотеки является сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве постоянного пользования. Правило устанавливает, что залог не распространяется на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, однако при обращении взыскания на такое предприятие, здание, сооружение, лицо, которое приобретает имущество, приобретает и право пользования земельным участком в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали для прежнего владельца.

Статья 337. Обеспечиваемое залогом требование

В комментируемой статье установлено право залогодержателя удовлетворить свои требования в полном объеме. Данное правило имеет целью восстановить положение, существовавшее до правонарушения, и, соответственно, объем требований залогодержателя определяется к моменту фактического удовлетворения. Например, при обращении взыскания на заложенное имущество, обеспечивавшего кредитный договор, взысканию подлежит сумма кредита и проценты, увеличивающие сумму основного долга. Взысканию также подлежат и убытки залогодержателя, причиненные просрочкой исполнения. Возмещаются также и расходы, понесенные в связи с содержанием заложенной вещи и расходов по взысканию.

Более детально регулирование требований, обеспеченных залогом, нашло отражение в Законе об ипотеке. Законом предусмотрено, что стороны в договоре об ипотеке имеют две возможности решения вопроса. Во-первых, они могут устанавливать фиксированную сумму требований залогодержателя (п. 3 ст. 3). В случае, если в договоре указанная общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченным ипотекой. Во-вторых, в договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. При этом если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему также уплату четырех категорий сумм, причитающихся залогодержателю (ч. 3 п. 1 ст. 3): а) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства; б) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; г) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Независимо от вида требований, обеспеченных ипотекой, ст. 4 определено обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя, которые могут возникнуть при необходимости обеспечения сохранности имущества, в случаях возникновения расходов на его содержание, либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.

Статья 338. Залог без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает правило, по которому предмет залога остается у залогодателя, если иное не предусмотрено соглашением сторон. В силу закона, при ипотеке и залоге товаров в обороте предмет залога не может быть передан залогодержателю.

2. Одним из способов обеспечения сохранности заложенного имущества является твердый залог, когда предмет залога остается у залогодателя, но с наложением знаков, свидетельствующих о залоге. Другой вариант заключается в том, что вещь, передаваемая в залог, остается у залогодателя под замком и печатью залогодержателя.

3. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает правило, по которому предмет залога может быть передан залогодателем третьему лицу во временное владение или пользование. Такой залог рассматривается оставленным у залогодателя и к нему применимы все последствия залога, оставленного у залогодателя.

4. Пункт 4 комментируемой статьи определяет, что при залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, ценная бумага передается залогодержателю либо в депозит нотариуса.

Статья 339. Договор о залоге, его форма и регистрация

1. Пункт 1 комментируемой статьи установил существенные условия договора о залоге, к которым относится предмет залога, его денежная оценка, существо обязательства, содержание, объем и сроки исполнения основного обязательства, обеспеченного залогом. В договоре должно быть зафиксировано местонахождение имущества с указанием, у кого находится это имущество. В постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 указано, что в случае, если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Для залога недвижимости устанавливаются специальные требования. Так, ст. 9 Закона об ипотеке установлено, что в договоре должно быть указано, помимо предмета ипотеки, его оценки, существа обязательства, размера и срока исполнения обязательства, также указание местонахождения недвижимости и идентификационное описание. Помимо всего, должно быть зафиксировано право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего право залогодателя. Если предметом ипотеки является право аренды, должны быть указаны арендованное имущество и срок аренды.

Оценка недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, производится по соглашению сторон с соблюдением требований ст. 67 Закона. Сторонам предоставлено право поручить оценку предмета ипотеки профессиональной организации в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 27.02.03)*(282). Если сумма обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и иные условия ее определения. В случае, если основное обязательство предполагает исполнение его по частям, в обеспеченной им ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) платежей, их размер. Если права залогодержателя удостоверены закладной, соответственно, закладная фиксируется в договоре об ипотеке.

2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает для договора о залоге обязательную письменную форму и квалифицированную форму для договора об ипотеке. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Нотариальная форма для договора ипотеки недостаточна; для него также предусмотрена обязательная государственная регистрация. Соответственно, несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность.

Пункт 3 комментируемой статьи затрагивает одну из центральных проблем, а именно публичность залога. Это означает, что существование отношений залога в принципе должно быть очевидным для окружающих. В случаях, когда предмет залога передается залогодержателю, публичность залога обеспечивается фактом его нахождения во владении последнего. Когда же предмет залога остается у залогодателя, средством публичности является регистрация. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость предусмотрена регистрация любого недвижимого имущества и сделок с ним. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином регистрационном реестре прав на недвижимое имущество, по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Пункт 3 комментируемой статьи не упоминает о движимом имуществе. Вопрос о регистрации движимого имущества регулируется специальными актами. Так, в соответствии с постановлением Правительства РФ от 12.08.94 N 938 "О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации" (в ред. от 07.05.03)*(283) залог автомототранспортных средств подлежит обязательной регистрации в органах автомобильной инспекции МВД России.

3. Залог считается зарегистрированным с момента внесения сведений об этом в соответствующий реестр и присвоении соответствующего номера. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Статья 340. Имущество, на которое распространяются права залогодержателя

1. Если иное не предусмотрено договором, права залогодержателя на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности. Залоговое право распространяется на любые плоды, а также на продукцию и доходы только в случаях, предусмотренных договором.

Иначе решен этот вопрос для такой специфической категории, как права требования и исключительные права, приобретенные в период ипотеки предприятия. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает, что на такие плоды распространяется право залога, если только иное не предусмотрено договором (или законом).

2. Пункт 2 комментируемой статьи противоречит нормам, включенным в гл. 6 ГК и посвященным общим положениям о видах объектов гражданских прав, в первую очередь ст. 132 ГК "Предприятие". Названный пункт исходит из того, что могут существовать договоры ипотеки, объектом которых являются не только предприятия, но и иные имущественные комплексы. Однако в гл. 6 ГК не предусмотрено существование каких-либо "имущественных комплексов", кроме предприятия. Статья 132 ГК устанавливает: "Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности" (п. 1). "Имущественный комплекс" как таковой не является объектом гражданских прав и потому не может быть объектом договора ипотеки. Правда, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающие использование их по общему назначению, признаются объектом прав и, следовательно, могут быть предметом договора залога. Но ГК рассматривает их как одну вещь, а именно сложную вещь (ст. 134 ГК), но не как "имущественный комплекс".

Статья 69 Закона об ипотеке предусматривает, что при ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все, входящее в его состав имущества. Эта статья устраняет противоречие, указанное выше.

3. Пункт 3 комментируемой статьи определяет, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружения, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащие залогодателю права аренды этого участка, его соответствующей части. Данное правило нашло отражение в ст. 69 Закона об ипотеке с одним исключением, в соответствии с которым на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится сооружение, право залога не распространяется. И, соответственно, данная статья Закона содержит иное решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество, которое предусматривает, что лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества.

4. Пункт 4 комментируемой статьи установил, что при ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное. В случае отсутствия такого условия предусмотрено сохранение права залогодателя на земельный участок в виде сервитута. Условия о сервитуте определяются соглашением сторон или судом. Данное правило нашло закрепление в п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке.

5. Пунктом 5 комментируемой статьи установлен правовой режим земельного участка, на котором находятся здания и сооружения, принадлежащие третьим лицам, в соответствии с которым при обращении взыскания и продажи с публичных торгов к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.

Дата добавления: 2015-03-29