Вопрос 31 Договоры и сделки с земельными участками

Сделки с земельными участками могут быть односторонними, двусторонними и многосторонними.

В соответствии с гражданским законодательством все сделки с земельными участками совершаются в письменной форме путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию, в частности на основе доверенности (ст. 160, 550, 434, 339 и др. ГК РФ).

Договор, предметом которого является земельный участок, как правило, содержит:

- указание о виде сделки (купля-продажа, дарение, мена, ипотека и т.п.);

- наименование сторон (фамилия, имя, отчество, паспортные данные; или учредительные документы, юридический адрес и т.д.);

- описание земельного участка, его правовой режим, обременения и ограничения, в том числе сервитуты*(4), местонахождение, общая площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

- указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка;

- порядок передачи права на земельный участок (если договором предусматривается передача земельного участка в собственность - купля-продажа, мена, дарение);

- цену сделки (если договор возмездный);

- срок действия договора (если по договору предоставляется право пользования земельным участком - аренда, безвозмездное пользование, временное пользование).

Сделки с земельным участком совершаются в простой письменной форме, т. е. без нотариального удостоверения. Однако это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса.

В соответствии со ст. 164 и п. 3 ст. 433 ГК РФ сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, предусмотренном федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация - особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за физическими и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю.

Регистрации подлежат вещные права на землю - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, а также ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и соответственно имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Действия по регистрации сделки с земельным участком начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию. Для регистрации сделок с земельным участком необходимо подать следующие документы:

- заявления сторон договора (или уполномоченного сторонами лица при наличии у него доверенности);

- договор в простой письменной форме или нотариально удостоверенный и его копия (договор купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, выкупа приватизированного земельного участка);

- документ о плате за государственную регистрацию (квитанция, платежное поручение и т.д.);

- план земельного участка, удостоверенный органом кадастровых работ;

- акт о нормативной цене земли;

- документы, удостоверяющие личность лица, заявляющего о регистрации;

- доверенность лиц, уполномоченных сторонами выступать от их имени при заключении договоров (прилагается в случае подписания договоров представителями сторон).

В зависимости от вида договора законодательством могут устанавливаться и другие документы, которые необходимо предоставить на государственную регистрацию.

Гражданин либо любой другой субъект сделки могут оформить сделку с земельным участком только в том случае, если их право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 6 федерального Закона о государственной регистрации прав).

Особенности купли-продажи земельных участков

Купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу прав на участок или внесенных в Единый государственный реестр прав сведений об иных запрещениях либо аресте участка.

Сделка оформляется договором купли-продажи, заключаемым в письменной форме. Сделку заключают собственник и покупатель или уполномоченные ими лица.

При совершении сделки купли-продажи участка продавец или покупатель не вправе по своему желанию изменить его целевое назначение.

Цена участка, условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса.

К договору купли-продажи земельного участка прилагается план участка, удостоверенный органом кадастровых работ (соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

Право собственности на земельный участок переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации перехода права.

При продаже по договору здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (ст. 552 ГК РФ). Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в собственности у продавца, отсутствует запись об определении права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Особенности обмена земельного участка

Действующее земельное законодательство предусматривает право на обмен земельного участка, в том числе и участков, предоставленных в соответствии с Федеральным законом "О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан". Данное право установлено п. 2 указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767: "Граждане и юридические лица имеют право обменивать земельный участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности.

Порядок обмена земельного участка регулируется соответствующими положениями ч. второй ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу, и на земельный участок распространяются гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества.

В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. К договору мены применяются те же статьи ГК РФ, которые регулируют сделки купли-продажи. При этом обе стороны выступают в качестве продавцов своего имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены.

Обе стороны должны зарегистрировать в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

- свое право на объекты мены (перед регистрацией договора мены);

- договор мены в письменной форме;

- возникшее на основании договора мены право каждого на земельный участок (после регистрации договора мены).

Особенности дарения земельного участка

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Общие положения заключения договора дарения регулируются ГК РФ.

Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Особенности аренды земельного участка

Аренда - это один из видов обязательств. Арендные отношения возникают из договора между арендатором и арендодателем.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Таким образом, арендатор как пользователь приобретает по закону и в соответствии с договором аренды право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные им в результате использования земли. За собственником же остается право распорядиться земельным участком, но с условием соблюдения законодательных и договорных требований, предъявляемых к арендодателю.

Право предоставления имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, у которого земельный участок находится на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования с согласия собственника. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При предоставлении земли в аренду в качестве арендодателя договор подписывает или собственник, или лицо, им управомоченное, или лицо, собственником не являющееся, но управомоченное законом сдавать землю в аренду.

От имени юридического лица в отношения по поводу аренды вступает его орган управления, управомоченный принимать решения по поводу распоряжения землей.

Поскольку земля может находиться и в государственной, и в муниципальной собственности, то в качестве арендодателя выступают также государственные и муниципальные органы управления.

По законодательству арендатором, как и арендодателем, может быть любое юридическое или физическое лицо, обладающее земельной правоспособностью.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть отграничен в натуре, и его границы должны быть отражены на плане.

При предоставлении земель в аренду целевое назначение земель не изменяется, т.е. арендатор, как и собственник, должен соблюдать установленный законом особый режим использования этих земель.

Договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Заключенным же договор аренды земельного участка считается с момента его государственной регистрации.

Договор аренды земельного участка заключается на определенный срок. Если договор не перезаключается с тем же арендатором, то с истечением этого срока прекращаются обязательства по договору: земельный участок возвращается во владение и пользование собственника, а право владения и пользования арендатора участком прекращается.

Однако арендные отношения могут заканчиваться и досрочно. Основаниями прекращения права аренды являются:

- взаимное волеизъявление сторон;

- судебное решение в случае невыполнения арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды;

- случаи, предусмотренные общими основаниями прекращения прав на землю.

Арендатор вправе заложить право аренды.

Особенности аренды участков лесного фонда

Договоры аренды участков лесного фонда заключаются в письменной форме и подлежат обязательной государственной регистрации.

Участки лесного фонда предоставляются в аренду на основании решений органов государственной власти субъектов РФ, принимаемых по представлению территориальных органов федерального органа управления лесным хозяйством или по результатам лесных конкурсов (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

Подготовка представления участков лесного фонда в аренду осуществляется территориальными органами федерального органа управления лесным хозяйством с участием органов местного самоуправления и лесопользователей.

Арендодателями и лицами, предоставляющими участки лесного фонда в пользование (долгосрочное, краткосрочное), могут быть владельцы лесного фонда или уполномоченные ими органы управления (например на территории Московской области - Московское управление лесами) либо лесхозы Федеральной службы лесного хозяйства России.

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, обладающие правом на пользование лесным фондом в соответствии с законодательством РФ. Арендатор должен иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

Участки лесного фонда, переданные в аренду, не подлежат переходу в собственность арендатора по истечению срока аренды. Выкуп арендованных участков запрещается (ст. 34 Лесного кодекса РФ).

Участки лесного фонда предоставляются в аренду за плату на срок от одного года до сорока девяти лет (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Субаренда участков лесного фонда запрещена (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Договор аренды участка лесного фонда считается заключенным с момента государственной регистрации.

Передача участка лесного фонда арендодателем и принятие его арендатором осуществляются на условиях, предусмотренных договором аренды, по передаточному акту, подписанному сторонами. Обязательство арендодателя передать участок лесного фонда арендатору считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Размеры участков лесного фонда, предоставляемых в аренду, определяются региональным (областным, республиканским и т.д.) управлением лесами по согласованию с органом исполнительной государственной власти субъекта РФ с учетом установленных норм лесопользования и имеющихся у арендатора производственных мощностей.

В аренду могут предоставляться участки лесного фонда для следующих видов пользования:

- заготовки древесины;

- заготовки живицы;

- нужд охотничьего хозяйства;

- научно-исследовательских целей;

- культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей;

- побочные лесные пользования (сенокошение, пастьба скота, размещение пасек, сбор грибов, ягод и т.п.).

Аренда участков лесного фонда в целях разработки химических и биологических препаратов по борьбе с вредителями и болезнями леса, сорной древесной, кустарниковой и травянистой растительностью леса на территории Московской области запрещается. Аренда участков лесного фонда в заповедниках также запрещается.

Договор аренды участка лесного фонда является обременением прав арендодателя.

В договоре аренды указываются:

- границы участка лесного фонда;

- виды лесопользования;

- объемы (размеры) лесопользования;

- срок аренды;

- размер арендной платы и порядок ее внесения;

- обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводству лесов;

- порядок оплаты арендатору проведенных им лесохозяйственных работ;

- иные условия, предусмотренные гражданским и лесным законодательством Российской Федерации и определенные по усмотрению сторон.

Регистрация договора аренды участка лесного фонда производится по месту расположения данного участка.

Регистрация договоров аренды производится после регистрации права государственной собственности на участки лесного фонда. Заявление на регистрацию права государственной собственности подает Московское управление лесами либо лесхоз Федеральной службы лесного хозяйства России. К заявлению прилагаются:

1) положение о территориальном органе управления лесным хозяйством (в случае отсутствия данного документа в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним);

2) документ о назначении должностного лица, выступающего от имени арендодателя (приказ о назначении и т.п.).

Для государственной регистрации договоров аренды представляются следующие документы:

1) заявление о государственной регистрации договора аренды (заявление подается одной из сторон);

2) распоряжение администрации области о предоставлении участка лесного фонда;

3) договор аренды, сброшюрованный и подписанный сторонами со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями. Один экземпляр зарегистрированного договора остается в деле правоустанавливающих документов в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) лицензия, дающая право пользователю (арендатору) осуществлять соответствующий вид деятельности;

5) подлинник документа об оплате государственной регистрации сделки;

6) документы, подтверждающие личность заявителя;

7) документы, описывающие передаваемый в аренду участок лесного фонда:

- акт технического обследования участка лесного фонда, заверенный органом управления лесным хозяйством, в котором указывается общая площадь участка, породный состав, тип леса, объем заготовок древесины и др.;

- план участка лесного фонда, удостоверенный лесхозом.

Дата добавления: 2015-03-29