Вопрос 3. Характеристика доходного подхода и его методов при оценке недвижимости

Характеристика доходного подхода и его методов при оценке недвижимости. Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна тек-ей стоимости будущего дохода

Основными принципами этого подхода явл.принципы ожидания и замещения.

В соотв-ии с принципом ожидания на современную ст-ть недвиж-ти влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести.

Алгоритм расчета: 1.оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнит-х объектов. Анализ доходов включает в себя анализ динамики рынка, влияние конкуренции и инфляции, фактор ценообразования.

2.оценка потерь от неполной загрузки (сдача в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактич издержек по его поддержанию в раб состоянии.расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода.

4.полученный чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта различными методами:

1.-капитализации доходов(или методом прямой капитализации)

2.-дисконтированных ден потоков

1 метод капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэф-та капитализации.

Ст=Д/К, где Сттекущ стоимость будущих доходов, Д-прогнозируемый доход, К-коэф-т капитализации.

Данный метод оценки используется когда поток будущего дохода стабилен. Чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

А)определить чистый доход от от использования объекта.

Б)определить чистый доход от продажи объекта

В)рассчитать коэф-т капитализации применительно к данному доходу

2.дисконтированных ден потоков способность объекта недвижимости приносить периодический доход считается основным показателем при оценке стоимости полных прав собственности на недвижимость, т.е. используется формула капитализации V=I/R/ Основной принцип доходного подхода – принцип ожидания, так как рын. стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость прав на ожидаемые будущие выгоды.

Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем выгод от владения объектом.

Дата добавления: 2015-04-24