Бюджет доходов и расходов. Виды денежных потоков

Общая характеристика доходного подхода к оценке недвижимости

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;

- рыночной стоимости.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

При определении рыночной стоимости недвижимости доходным подходом необходимо проводить прогнозирование будущих доходов, результаты которого сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости.

Структура бюджета доходов и расходов:

1) потенциальный валовый доход (ПВД) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. ПВД включает в себя:

- контрактная годовая арендная плата (плановая аренда), РС

- скользящий доход, РН

- рыночная годовая арендная плата, РМ

- прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости, РА

2) Потери дохода, ПД: потери от недогрузки и потери при сборе арендной платы. Для каждой составляющей ПВД расчет потерь рекомендуется проводить обособленно.

3) Действительный валовый доход (ДВД) - предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от не занятости, смены арендаторов и неуплаты арендной платы

ДВД=ПВД-ПД

4) Операционные расходы (ОР) - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ПВД:

- условно-постоянные – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта

- условно-переменные - расходы, размер которых зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта

- резерв на замещение - расходы на периодическую замену быстроизнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения

5) Чистый операционный доход (ЧОД) - чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как: ЧОД=ДВД-ОР

6) Выплаты по обслуживанию долга (ОД) – платежи по обслуживанию ипотечных кредитов

7) Чистый валовой доход (ЧВД): ЧВД=ЧОД-ОД

8) Налог на прибыль (НПП)

9) Чистый доход (ЧД): ЧД=ЧВД-НПП

10) Доход от продажи объекта определяется как денежный поток, поступающий инвестору по окончанию проекта.

1. По масштабам обслуживания хозяйственного процесса выделяются следующие виды денежных потоков (ДП): ДП по предприятию в целом, ДП по отдельным структурным подразделениям предприятия, ДП по отдельным хозяйственным операциям.

2. По видам хозяйственной деятельности в соответствии с международными стандартами учета выделяют: ДП по операционной деятельности; ДП по инвестиционной деятельности; ДП по финансовой деятельности.

3. По направленности движения денежных средств выделяют: положительный ДП, характеризующий совокупность поступлений денежных средств на предприятие; отрицательный ДП, характеризующий совокупность выплат денежных средств предприятием.

4. По методу исчисления объема выделяют следующие виды ДП предприятия: валовый и чистый.

5. По уровню достаточности объема выделяют: избыточный и дефицитный.

6. По методу оценки во времени выделяют настоящий и будущий.

7. По непрерывности формирования в рассматриваемом периоде различают регулярный и дискретный.

8. По стабильности временных интервалов формирования регулярные денежные потоки характеризуются следующими видами: с равномерными временными интервалами в рамках рассматриваемого периода и с неравномерными.

Дата добавления: 2015-04-24