Виды моделей массовой оценки

Можно выделить три основных вида моделей массовой оценки, каждый из которых имеет свою специфику.

Аддитивная модель имеет следующий вид:

V = A0 + A1X1 +... + AnXn

где (Х1... Хn) - характеристики объекта недвижимости, Ai - численные коэффициенты при переменных характеристиках объекта, показывающие вклад соответствующих характеристик в стоимость.

Математическая регрессия позволяет точно рассчитать оптимальные Ai для конкретной базы данных, однако заложенное допущение о линейности вклада каждой характеристики обычно не соответствует реалиям рынка. Аддитивная модель не учитывает взаимосвязи факторов друг с другом, неудовлетворительно описывает пограничные ситуации (к примеру объект с очень большой площадью). Тем не менее, на основе этой модели можно сделать выводы о значимости тех или иных переменных и погрешностях информации. Аддитивная модель обычно используется для предварительного анализа.

Мультипликативная модель имеет вид:

V = B0 Ÿ Y1B1 Ÿ... Ÿ YnBn

где (Y1... Yn) - характеристики объекта недвижимости, Bi - веса переменных характеристик объекта.

Простая мультипликативная модель сводится к аддитивному виду путем логарифмирования, и обладает сходными недостатками. Однако, она позволяет более гибко отразить зависимость (в том числе и нелинейную) стоимости от значений характеристики.

Гибридная модель является комбинацией двух вышеперечисленных видов, например:

V = Z1B1 Ÿ... Ÿ ZnBnŸ (A0 + A 1 Z n+1 +... + Am Zm)

где (Z1... Z n) - характеристики объекта недвижимости, A-Bi - веса и коэффициенты при переменных характеристик объекта.

Такой вид модели позволяет достаточно адекватно отображать основные тенденции рынка. Отсутствие строгой детерминации дает возможность принимать решение о способе включения (аддитивной или мультипликативный) в модель любой характеристики объекта, подбирая оптимальный с точки зрения точности прогноза. Однако такой вид модели значительно затрудняет калибровку коэффициентов. Обычно, здесь используются итеративные методы.

Выбор того или другого вида модели определяется с точки зрения наиболее адекватного отражения реального рынка. Простые модели - аддитивная и мультипликативная могут применяться для описания слаборазвитого рынка, где нет каких либо нелинейных тенденций, они достаточно логичны по своей структуре и устойчивы в том смысле, что отсутствуют сильные выбросы в оценке для нестандартных объектов. Гибридная модель оптимальна для рынка с устоявшимися нелинейными тенденциями и сложными видами зависимости стоимости от факторов.

Дата добавления: 2015-04-24