Оценка недвижимости в составе предприятия

Стоимостная оценка недр

Стоимостная оценка недр определяется экономической ценностью содержащихся в них минеральных ресурсов. Рыночную стоимость данная ценность приобретает в момент извлечения полезного ископаемого из недр. Величина рыночной стоимости равняется потоку дохода, который рассчитывается как разница между реализационной ценой и затратами на извлечение полезного ископаемого. В зависимости от целей оценки в расчетах могут использоваться мировые цены на минеральное сырье и внутренние цены, если они меньше мировых, но реализация сырья идет на внутренние рынки.

При оценке недр определяется: 1) геолого-экономическая оценка; 2) эффективность различных вариантов освоения месторождений и проведения геологоразведочных работ; 3) стоимость месторождений полезных ископаемых и участков недр; 4) стоимость горного имущества; 5) стоимость акций горных компаний; 6) величина экологического ущерба и затрат на его ликвидацию.

Оценки могут проводиться на макроэкономическом, региональном и локальном уровнях. Объектами оценки могут выступать определенные территории и регионы, запасы минерального сырья, отдельные месторождения, а также их участки и геологические блоки.

К факторам, оказывающим значительное влияние на стоимость месторождения, относятся:

! условия и время эксплуатации месторождения;

! качество минерального сырья и его технологические свойства;

! крупность месторождений;

! глубина залегания продуктивных горизонтов;

! внутренние и международные цены на минеральное сырье;

! расположение месторождения по отношению к транспортным магистралям, центрам переработки и использования сырья;

! период строительства горного предприятия и его мощность;

! наличие трудовых ресурсов;

! существующая система налогообложения, отчислений и платежей в сфере недропользования и другие.

Оценка требуется в следующих случаях:

1. Продажа какой-то части недвижимости предприятия:

-чтобы избавиться от неиспользуемых земельных участков, зданий, сооружений;

-расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия;

-удовлетворить требование муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или для развития социальной сферы;

-рассчитаться с партнерами по искам о возмещении причиненного ущерба согласно решению суда и т.д.

2. Получение кредита под залог части недвижимости предприятия - ипотека.

3. Страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества.

4. Передача части недвижимости в аренду.

5. Определение налоговой базы для исчисления налога на имущество.

6. Переоценка основных фондов.

7. Оформление части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия.

8. При разработке бизнес-плана по реализации инвестиционного проекта.

9. Оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода.

Предприятия относятся к специализированным объектам недвижимости, которые в силу своей специфики обладают полезностью, ограниченной конкретным видом использования, и редко продаются (если продаются вообще) на открытом рынке, т. е. это недвижимость, не имеющая открытого рынка купли-продажи. Поэтому применение базы рыночной стоимости для оценки недвижимости промышленных предприятий неприемлемо.

Наиболее часто используемый метод основывается на остаточной стоимости возмещения, а получаемый результат является нерыночным типом стоимости.

Общая схема определения стоимости недвижимости в составе предприятий:

1) инвентаризация промышленного предприятия, в ходе которого проверяется наличие документов на объекты недвижимости, которые подтверждают нахождение указанных объектов в собственности организаций, а также их строительно-технические и конструктивные характеристики (класс конструктивных систем зданий).

2) оценка стоимости зданий и сооружений включает:

- расчет стоимости их воспроизводства (при помощи УПВС)

- определение физического износа и всех форм обесценения (функционального и экономического устаревания),

- расчет остаточной стоимости зданий и сооружений

Дата добавления: 2015-04-24