КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Оценка недвижимости в целях залога, аренды и траста
Оценка объектов недвижимости не завершенных строительством Оценка незавершенного строительства применяется к таким видам недвижимости, как здания и сооружения, нефтяные и артезианские скважины, жилая недвижимость, объекты благоустройства и железнодорожного транспорта. Наиболее распространенными цели оценки: приватизация государственной собственности, осуществление сделки купли-продажи объекта, оформление залогов, переуступка прав на объект, страхование объекта или внесение его в уставной капитал, для оценки рациональности использования земельного участка, на котором расположен объект. При оценке незавершенного строительства используются несколько способов классификации объектов. Наиболее важной является классификация с точки зрения возможности объекта выступать в качестве доходной недвижимости. К этому типу можно отнести здания и сооружения общественного назначения, а так же жилые здания. Здания и сооружения производственного назначения подразделяются на две группы. 1) специализированные объекты, у которых практически невозможно изменить функциональное назначение из-за особенностей конструкции (сооружения добывающих отраслей промышленности). Такие объекты оцениваются только затратным подходом 2) более универсальные с точки зрения объемно-планировочных и конструктивных решений строения, которые могут быть использованы для размещения различных типов производств. Рыночная оценка осуществляется как доходным, так и затратным подходами. Метод оценки стоимости, основанный на сравнительном анализе к объектам незавершенного строительства практически не применяется. При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода (С), определяется по формуле
С= Сстр + Зсопутст + П - И, где Сстр - стоимость строительства; Зсопутст - сопутствующие затраты; П - предпринимательская прибыль; И - величина совокупного износа.
Залоговая стоимость – стоимость недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита. Ее величина, как правило, ниже рыночной стоимости недвижимости, так как из нее исключаются расходы и возможные потери кредитора при рыночной реализации заложенного актива в случае невозврата кредита. Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа. Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита: 1. Определяется длительность анализируемого периода. 2. Для каждого анализируемого года рассчитывается: " величина чистого операционного дохода, " сумма расходов по обслуживанию долга. 3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал. 4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства. 5. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в конце анализируемого периода. 6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода. 7. Рассчитывается выручка от перепродажи недвижимости как разница между ценой перепродажи и остатком непогашенного долга. 8. Оценивается рыночная стоимость собственного капитала инвестора как сумма текущих стоимостей денежных поступлений и выручки от перепродажи. 9. Определяется величина ипотечного кредита на дату оценки. 10. Определяется обоснованная рыночная стоимость недвижимости как сумма рыночной стоимости собственного капитала и задолженности на момент оценки.
Рыночная ставка арендной платы как наиболее вероятная цена права пользования и владения подлежит оценке с использованием трех подходов, отражающих "точки зрения": типичного продавца (затратный подход), типичного покупателя (доходный подход), рынка (сравнительный подход).
Арендодатель назначает ставку арендной платы, намереваясь обеспечить возврат капитала и дохода на капитал, вложенный в создание объекта оценки арендной платы (если создавал объект для себя) или на капитал, вложенный в приобретение его (если купил объект для использования в качестве инвестиционного капитала). Из сказанного выше следует, что к оценке аренды желательно применить три разных подхода к оценке (для уверенности, что это и в самом деле "наиболее вероятная" цена). При необходимости можно обойтись в оценке аренды только одним из трех упомянутых подходов:
Дата добавления: 2015-04-24; Просмотров: 407; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |