Субъекты ипотечного кредитования и их роль в развитии системы ипотеки

К субъектам ипотечного кредитования относятся: заемщики (залогодатели), кредиторы (залогодержатели), риэлтеры, страховые компании, нотариальные конторы и регистрационные палаты.

Залогодателем (по гражданскому законодательству РФ) является должник по обеспеченному залогом обязательству или третье лицо, которым заложенное имущество принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения (либо заложенное право). В силу того, что наиболее развита ипотека жилья, в качестве залогодателя обычно выступают физические лица. Однако залогодателями могут быть и юридические лица, например, в случае ипотеки предприятий.

Залогодержатель – это кредитор по обеспеченному залогом обязательству. В качестве кредиторов могут выступать банки, специализированные ипотечные компании и др.

Страховые компании – очень важный субъект системы ипотечного кредитования, поскольку благодаря использованию страхования можно существенно уменьшить риски залогодателя, залогодержателя и других субъектов рынка ипотечного кредитования. В некоторых странах, например, в Канаде, страхование сделки является обязательным и осуществляется государством. Однако, использования страхования, естественно увеличивает накладные расходы. Наиболее часто применяют такие виды страхования, как:

- страхование ипотечного кредита; - страхование от ошибок в оценке;

- страхование титула недвижимости («юридической чистоты» сделки);

- страхование имущества (от пожара и т.п.); - страхование жизни заемщика;

- страхование ценных бумаг, выпущенных на базе ипотеки;

- страхование строительных рисков, связанных с кредитованием строительных организаций.

Нотариальные конторы и регистрационные палаты необходимы для правильного оформления сделки и контроля за соблюдением всех правил и правовых последствий. Для совершения операции залога недвижимости необходимо заключить договор об ипотеке. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит обязательной государственной регистрации.

В договоре ипотеки должны быть указаны:

- предмет ипотеки;

- оценка предмета ипотеки;

- существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой

- право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Предметом ипотеки могут являться:

1) земельные участки;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В данном пункте договора об ипотеке должны быть указаны наименование предмета ипотеки, его место нахождения и достаточное для идентификации описание.

Оценка предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в денежном выражении. В случае их разногласий оценку должен провести независимый оценщик. В силу сложности и многофункциональности рынка недвижимости достаточно часто требуется обязательная оценка объекта, поскольку ни залогодержатель, ни залогодатель не могут точно оценить его стоимость.

Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подразумевает указание суммы обязательства, основания возникновения обязательства, срок его исполнения. Также должны быть указаны стороны договора, дата и место его заключения.

После регистрации договора ипотеки в органах государственной регистрации может быть выдана закладная. Закладная - это документ о залоге должником недвижимости. Она является именной ценной бумагой и дает кредитору право продажи заложенного имущества с торгов в случае неуплаты долга в срок. Закладная может быть передана или продана другому лицу. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

58. Закладная и ее значение для системы ипотечного кредитования

После регистрации договора ипотеки в органах государственной регистрации может быть выдана закладная. Закладная - это документ о залоге должником недвижимости. Она является именной ценной бумагой и дает кредитору право продажи заложенного имущества с торгов в случае неуплаты долга в срок. Закладная может быть передана или продана другому лицу. Передача прав по закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи закладной этому лицу.

- именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипо­теке, без представления других доказательств существования это­го обязательства;

право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обес­печенному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:предприятие как имущественный комплекс;

земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; леса;

право аренды имущества, перечисленного в настоящем подпункте;

2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Содержание закладной определяется ст. 14 закона № 102 ФЗ и должно включать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);

8)название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;

9)денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;

10)наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды—точное название имущества, являющегося предметом аренды, и срок действия этого права;

11)указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;

12)подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;

13)сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, сведения о государственной регистрации ипотеки;

14)указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Залогодатель и залогодержатель после заключения договора об ипотеке становятся субъектами прав и обязанностей, связанных с этим договором.

Дата добавления: 2015-04-24