Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна

Особливості нарахування та сплати податку з окремих видів доходів фізичних осіб: продажу рухомого та нерухомого майна, спадщини (дарувань), матеріальної допомоги, дивідендів, іноземних доходів тощо.

Порядок оподаткування доходів фізичних осіб від підприємницької діяльності. Особливості оподаткування доходів, отриманих фізичною особою, яка провадить незалежну професійну діяльність.

Відповідно до ЗУ «Про підприємництво» підприємництво – безпосередня самостійна, систематична, на власний ризик діяльність з виробництва продукції, виконання робіт, послуг з метою отримання прибутку, яка здійснюється фіз, юр особами, зареєстрованими як суб’єкти п/д.

Статус фіз особи-підприємця, який є громадянином України, підтверджується свідоцтвом, що оформлюється у порядку, визначеному ЗУ «Про державну реєстрацію юр осіб та фіз осіб –підприємців». Відповідно до Закону «Про державну реєстрацію юр осіб та фіз осіб-підприємців» свідоцтво про державну реєстрацію – документ встановленого зразка, який засвідчує факт внесення до Єдиного державного реєстру запису про державну реєстрацію юр особи або фіз особи – підприємця.

Доходи фіз осіб-підприємців, отримані протягом календарного року від провадження г/д, оподатковуються за ставками 15, 17%.

ОО є чистий оподатковуваний дохід, різниця між загальним оподатковуваним доходом (виручка) i документально підтвердженими витратами, пов’язаними з г/д фіз особи-підприємця.

Не може бути зараховано до складу витрат з метою визначення чистого оподатковуваного доходу витрати, які:

- безпосередньо не пов’язані з провадженням г/д (витрати на купівлю продуктів харчування для власного кінцевого споживання, утримання житлового приміщення тощо).

- вартість придбаного рухомого і нерухомого майна, яке підлягає державній реєстрації, якщо майно придбано до державної реєстрації фіз особи – суб’єкта п/д або не використовується у такій діяльності.

- для фіз особи, зареєстрованого як платник ПДВ – суми ПДВ, що входять до ціни придбаних або проданих товарів.

До переліку витрат, безпосередньо пов’язаних з отриманням доходів, належать документально підтверджені витрати, що включаються до витрат виробництва.

Фіз особи-підприємці подають до податкового органу податкову декларацію за результатами календарного року у строки, встановлені для річного звітного податкового періоду (протягом 40 календарних днів, що настають за останнім календарним днем звітного року), в якій зазначаються авансові платежі з податку.

Авансові платежі з ПДФО розраховуються підприємцем самостійно, але не менш як 100% річної суми податку з оподатковуваного доходу за минулий рік (у співставних умовах), та сплачуються до бюджету по 25% щокварталу (до 15 березня, до 15 травня, серпня, листопада).

Фіз особи-підприємці, які зареєстровані протягом року або перейшли із ССО на загальну систему оподаткування чи сплачували фіксований податок, подають податкову декларацію за результатами звітного кварталу, в якому розпочата діяльність або відбувся перехід на загальну систему оподаткування. Вперше зареєстровані підприємці в податковій декларації зазначають інформацію про майновий стан та доходи за станом на дату державної реєстрації підприємцем. Платники розраховують та сплачують авансові платежі.

Остаточний розрахунок ПДФО за звітний податковий рік здійснюється платником самостійно згідно з даними, зазначеними в річній податковій декларації, з урахуванням сплаченого протягом року ПДФО та суми плати за торговий патент на підставі документального підтвердження факту їх сплати.

Надмірно сплачені суми податку підлягають зарахуванню в рахунок майбутніх платежів або поверненню платнику.

У разі якщо фіз особа-підприємець отримує інші доходи, ніж від провадження п/д, у межах обраних видів діяльності, доходи оподатковуються за загальними правилами.

Фіз особа-підприємець вважається податковим агентом працівника-фіз особи, яка перебуває з нею у трудових, цивільно-правових відносинах, або будь-якої іншої фіз особи щодо будь-яких оподатковуваних доходів, нарахованих на користь особи.

Під час нарахування фіз особі-підприємцю доходу від операцій, здійснюваних в межах обраних видів діяльності, суб’єкт господарювання, який нараховує дохід, не утримує податок на доходів у джерела виплати, якщо фіз особою-підприємцем, який отримує дохід, надано копію свідоцтва про державну реєстрацію його як суб’єкта п/д. Це правило не застосовується в разі нарахування доходу за виконання роботи або надання послуги згідно з цивільно-правовим договором, коли буде встановлено, що відносини за договором фактично є трудовими, а сторони договору можуть бути прирівняні до працівника чи роботодавця.

Оподаткування доходів, отриманих фіз особою-підприємцем, який обрав іншу систему оподаткування доходів від провадження г/д, здійснюється за встановленими правилами.

Фіз особи-підприємці зобов’язані вести Книгу обліку доходів і витрат та мати підтверджуючі документи щодо походження товару. Форма Книги та порядок її ведення визначаються центральним податковим органом.

Фіз особи-підприємці застосовують реєстратори розрахункових операцій відповідно до ЗУ «Про застосування реєстраторів розрахункових операцій у сфері торгівлі, громадського харчування та послуг».

Фіз особи-підприємці подають річну податкову декларацію у строк, в якій поряд з доходами від п/д мають зазначатися інші доходи з джерел їх походження з України та іноземні доходи.

Іноземці та особи без громадянства, які зареєстровані підприємцями є резидентами.

Дохід, отриманий платником від продажу (обміну) не частіше 1 разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири, їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи земельну ділянку та господарсько-побутові споруди та будівлі), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі (приватизації) за кожним видом, залежно від призначення та за умови перебування майна у власності платника понад 3 роки, не оподатковується.

Ст 121 Земельного кодексу встановлено норми безоплатної передачі земельних ділянок громадянам із земель державної або комунальної власності:

а) для ведення особистого селянського господарства – не більше 2,0 гектара;

б) для ведення садівництва – не більше 0,12 гектара;

в) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у селах – не більше 0,25 гектара, в селищах – не більше 0,15 гектара, у містах – не більше 0,10 гектара;

г) для індивідуального дачного будівництва – не більше 0,10 гектара;

д) для будівництва індивідуальних гаражів – не більше 0,01 гектара.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на 1 ділянці з житловим або дачним будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід, отриманий платником від продажу протягом звітного року більш як 1 з таких об’єктів нерухомості або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного вище, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%. У такому самому порядку оподатковується дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати оцінку (БТІ).

При обміні об’єкта нерухомості на інший дохід платника у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження нерухомого майна, визначеного:

а) у абзаці 1 – не оподатковується;

б) у абзаці 2 – оподатковується за ставкою, визначеною 5%.

Під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості між фіз особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності оціночної вартості нерухомого майна та документа про сплату податку до бюджету стороною (сторонами) договору та щокварталу подає до податкового органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про договір, включаючи інформацію про його вартість та суму сплаченого податку.

Сума податку визначається та самостійно сплачується через банківські установи:

а) особою, що продає або обмінює з іншою фіз особою нерухомість, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни;

б) особою, у власності якої перебував об’єкт нерухомості, відчужений за рішенням суду про зміну власника та перехід права власності на майно.

Фіз особа зобов’язана відобразити доход від відчуження у річній податковій декларації.

У разі не вчинення нотаріальної дії щодо посвідчення договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомості, за яким сплачено податок, платник має право на повернення надміру сплаченої суми податку на підставі ПД та підтвердних документів про фактичну сплату податку.

Якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об’єкта нерухомого майна є юр особа чи фіз особа–підприємець, така особа є податковим агентом платника щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку, отриманих платником від продажу (обміну).

Продаж – перехід права власності на об’єкти нерухомості, крім успадкування та дарування.

Дохід від операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, що здійснюються фіз особами-нерезидентами, оподатковуються за ставками15, 17%.

Дата добавления: 2015-05-07