По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц

Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Доля в праве общей собственности на недвижимость.

Хотя предметом договора купли-продажи, следуя смыслу ст. 130 ГК, является недвижимость как имущество в узком смысле этого слова, то есть как вещь, правила §7 «Продажа недвижимости» гл. 30 «Купля-продажа» Гражданского Кодекса РФ применимы и к договорам купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимость. Этот вывод подтверждается историческим толкованием ст. 24 Закона о государственной регистрации. Кроме того, в отношении сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения прямая отсылка к нормам ГК содержится в ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности

По общему правилу общая собственность является долевой. Закон допускает возникновение отношений общей совместной собственности лишь в строго определенных случаях. Это обусловлено тем, что осуществление правомочий участниками совместной собственности весьма специфично, и применение ими положений ГК и специального законодательства предполагает высокую степень доверительности отношений между ними. Именно поэтому закон, разрешая трансформацию совместной собственности в долевую, по общему правилу не позволяет обратного.

Можно выделять несколько видов общей совместной собственности:

1. Совместная собственность супругов (законный режим).

2. Совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 254, 256-259 ГК).

3. Статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции, действовавшей до 31 мая 2001 года, допускала передачу жилых помещений как в собственность одного из совместно проживающих лиц, так и в общую собственность членов семьи нанимателя – или в долевую, или в совместную, в зависимости от их выбора. Действующая ныне редакция Закона допускает передачу жилых помещений в общую собственность членов семьи нанимателя без указания вида последней, что с учетом положения п.3 ст. 244 следует рассматривать как запрет на приватизацию жилых помещений в совместную собственность. Однако жилые помещения, которые были приватизированы до 31 мая 2001 года именно в совместную собственность, сохраняют этот правовой режим.

4. В соответствии со ст. 4 Закона о садоводческих объединениях граждан в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе совместной собственностью его членов являются имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Отношения общей долевой собственности возникают:

1. При наследовании. Согласно ст. 1164 ГК при наследовании по закону, если наследственное имущество переходит к двум или нескольким наследникам, и при наследовании по завещанию, если оно завещано двум или нескольким наследникам без указания наследуемого каждым из них конкретного имущества, наследственное имущество поступает со дня открытия наследства в общую долевую собственность наследников.

2. На основании договора при совместном инвестировании двумя и более лицами средств в приобретение имущества (в том числе делимого). Однако между покупателями должно быть заключено соглашение (отдельно или в рамках договора), о том что приобретаемое имущество будет находиться в совместной долевой собственности. В противном случае право собственности будет установлено только за тем, кто в договоре выступал в качестве покупателя.

3. При изготовлении и создании вещей совместными усилиями или с использованием средств нескольких лиц. Порядок установление права такой же, что и при совместном инвестировании. Если возникают споры, то лишь при установлении факта договоренности между застройщиком и участвовавшими в строительстве своими средствами или трудом лицами о создании общей собственности на вновь создаваемый жилой дом режим общей собственности может быть установлен судом по требованию заинтересованной стороны.

4. Между участниками договора простого товарищества по поводу внесенного им в качестве вкладов для ведения совместной деятельности имущества. Согласно ст. 1042 ГК внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

В соответствии со ст. 35 ЗК в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. Особенности осуществления правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в общей собственности, их раздела и выдела доли из права на них установлены ст. 12-14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Отношения общей собственности могут устанавливаться между физическими лицами, между организациями, между государственными учреждениями, между физическими лицами и организациями, физическими лицами и государственными учреждениями, организациями и государственными учреждениями.

Таблица

Возможные комбинации субъектов общей собственности

	Физическое лицо	Организация	Государство
Физическое лицо	+	+	+
Организация	+	+	+
Государство	+	+	+

Хотя правила о преимущественном праве покупки действуют не одно десятилетие, некоторые трудности возникают при исполнении продавцом обязанности по извещению участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и других существенных условий договора. Иногда не удается довести информацию до сведения надлежащих лиц из-за их отсутствия и неизвестности места их пребывания. В этом плане можно признать своевременным и целесообразным появление ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусматривающей в таких случаях обязанность известить в письменной форме или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом Федерации.

Предприятие.

К недвижимому имуществу в соответствии со ст. 132 ГК отнесено предприятие как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. Продаже предприятий посвящен §8 гл. 30 ГК, что позволяет рассматривать этот договор как разновидность договора продажи недвижимости. Нормы §8 являются специальными, а потому подлежат приоритетному применению при продаже предприятий, в то время как нормы §7 – общими, подлежащими применению при недостаточности специальных. Общие же положения о купле-продаже подлежат применению вслед за нормами, сосредоточенными в §7 и 8 гл. 30.

Объекты, не завершенные строительством.

Дискуссионным остается вопрос о возможности заключения договора продажи не завершенного строительством объекта недвижимости. Может ли он выступать предметом договора купли-продажи и подлежит ли регистрации переход права на него? Арбитражная практика отвечает на поставленный вопрос положительно. Позиция ВАС сформулирована в п.7 Информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» (Вестник ВАС. 1998. №1). Согласно ст. 219 ГК право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации допускает в случае необходимости совершения сделки с субъектом незавершенного строительства возможность регистрации права на указанный объект недвижимого имущества. Следовательно, и продажа объекта незавершенного строительства, и регистрация перехода прав на него допускается законом.

Статья 553. Права на недвижимость при продаже земельного участка

Дата добавления: 2015-05-10