При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для его использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Изложенное правило противоречит нормам Земельного Кодекса, поэтому должно применяться с учетом соотношения гражданского и земельного законодательства в вопросах оборота земельных участков.

Земельным законодательством не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае если они принадлежат одному лицу.

Принцип о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов – принцип, сформулированный в п. 5 ст. 1 Земельного Кодекса, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Правила, предусмотренные ст. 1, ст. 35, ст. 37 Земельного Кодекса расходятся с содержанием статьи 553 ГК, однако именно правилам Земельного Кодекса следует придавать приоритетное значение.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

А) Вместе с объектом недвижимости покупателю передается право на земельный участок, на котором этот объект недвижимости находится. Продавец находящейся на земельном участке недвижимости может быть, а может и не быть собственником этого земельного участка. Но на каком бы праве земельный участок ни принадлежал бы продавцу недвижимости и на каком бы праве он ни предоставлялся ее покупателю, при всех обстоятельствах за покупателем должна быть закреплена та часть земельного участка, которая необходима для использования самой недвижимости. В противном случае о продаже недвижимости в том смысле, какой вкладывается в понятие недвижимости ст. 552, речи быть не может, поскольку недвижимости присуща прочная связь с земельным участком, на котором она находится.

Б) Право на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, которое передается покупателю, может быть разным. Если продавец недвижимости является собственником земельного участка, на котором находится недвижимость, то он может наделить покупателя недвижимости либо правом собственности на соответствующую часть участка либо каким-либо другим менее сильным правом. Однако последнее возможно лишь тогда, когда это не противоречит закону. Так, продавец недвижимости не может предоставить покупателю недвижимости земельный участок в пожизненное наследуемое владение, но он может предоставить ему этот участок в аренду. Если в договоре о продажи недвижимости не определено право покупателя на передаваемую ему часть земельного участка, то считается, что она передана ему на праве собственности.

В) При продаже объекта недвижимости продавец в праве передать не весь земельный участок, находящийся под объектом, а только его часть. Статья 552 ГК рассчитана на ситуацию, при которой продавец находящейся на земельном участке недвижимости предоставляет покупателю не весь земельный участок, а лишь ту его часть, которая необходима для использования недвижимости, оставляя другую часть участка за собой.

Г) Продавец, не имеющий право собственности на земельный участок, находящийся под объектом недвижимости, может передать покупателю другое право. Но делать это нужно с учетом земельного законодательства:

1. Согласно ст. 20 Земельного Кодекса граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими распоряжаться, хотя и распространяют на эти участки право, возникшее у них до введения Земельного Кодекса в действие.

2. Граждане, которые до введения Земельного Кодекса в действие, приобрели земельный участок в пожизненное наследуемое владение, также сохраняют право на этот участок. Однако распоряжаться этим участком они не вправе, за исключением перехода права на земельный участок по наследству (ст. 21 Земельного Кодекса).

3. Из пунктов 3 и 1 следует, что если гражданин или юридическое лицо желает продать недвижимость, которая принадлежит ему на праве собственности, но расположена на земельном участке, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании гражданина или юридического лица либо в пожизненном наследуемом владении гражданина, то сделать это не сможет до тех пор, пока не приватизирует соответствующий земельный участок или не приобретет на него какое-либо другое право, которым он может распорядиться, например, право аренды.

Такое положение дел противоречит сути 552 статьи ГК. Вследствие нестыковки норм гражданского и земельного законодательства возникла ситуация, при которой правовой режим недвижимости в известной мере определяется правовым режимом земельного участка, на котором она находится, хотя в ст. 552 изначально была заложена иная модель: земельный участок следует за недвижимостью. Пока же определяя судьбу земельного участка и находящейся на нем недвижимости, приоритетно значение при столкновении гражданского и земельного законодательства в силу п. 3 ст. 3 Земельного Кодекса имеют соответствующие нормы земельного законодательства.

Дата добавления: 2015-05-10