Основные тезисы лекции. По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от

По договору социального найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 60 ЖК РФ).

Основные особенности договора социального найма состоят в следующем:

1) объектом договора является изолированное жилое помещение, что не обязательно для договора коммерческого найма;

2) объект договора социального найма находится в жилищном фонде социального использования (государственном или муниципальном фонде);

3) в качестве наймодателя выступает орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или местного самоуправления;

4) в качестве нанимателя выступает физическое лицо;

5) по требованию нанимателя и членов его семьи договор может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении;

6) проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем;

7) плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения определяется в соответствии с едиными тарифами;

8) договор социального найма носит бессрочный характер.

Норма ч. 3 ст. 60 ЖК РФ предусматривает дополнительные гарантии для нанимателей. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения. Это имеет важное значение в связи с изменением Жилищным кодексом РФ оснований для получения жилого помещения. Комментируемая статья не предусматривает ограничений в изменении условий договора социального найма в случае изменения оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Согласно ч. 1 ст. 61 ЖК РФ наниматель по договору социального найма в многоквартирном доме приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.

Предметом договора социального найма должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 62 ЖК РФ). Договор социального найма заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования (ч. 1 ст. 63 ЖК РФ). Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма (ст. 64 ЖК РФ).

Наймодатель по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма несет также иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма. В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Такой гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с письменного согласия членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вправе вселить в занимаемое им по договору социального найма жилое помещение своего супруга, детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи (ст. 70 ЖК РФ). Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю

Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи и наймодателя вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение – в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

– при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора – расторжение договора;

– независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в то время как перечень оснований расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим.

Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

1) с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

2) с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма;

3) без предоставления других жилых помещений (ст. 84 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 85 ЖК РФ граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случае, если:

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит переводу в нежилой жилищный фонд;

3) жилое помещение признано непригодным для проживания;

4) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе такого дома, обязан предоставить выселяемым гражданам другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма (ст. 86 ЖК РФ). Если жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит переводу в нежилой фонд или признано непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 87 ЖК РФ). При проведении капитального ремонта или реконструкции дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, находящегося в указанном доме. На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. Договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции. После проведения капитального ремонта или реконструкции дома наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе вселиться в жилое помещение, общая площадь которого в результате проведения капитального ремонта или реконструкции уменьшилась (ст. 88 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86 – 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель соответственно имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире. Жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении.

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Размер предоставляемого жилья должен соответствовать нормам жилой площади, установленным для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

Лекция 6. Договор найма специализированных жилых помещений (2 часа).

Тип лекции - информационная лекция.

Структура лекции (вопросы):

1. Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда. Основания предоставления жилых помещений из специализированного жилищного фонда. Договор найма специализированного жилого помещения. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

2. Назначение служебных жилых помещений.

3. Назначение жилых помещений в общежитиях.

4. Назначение жилых помещений маневренного фонда.

5. Назначение жилых помещений в домах социального обслуживания населения.

6. Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан.

7. Жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев.

Основные тезисы лекции:

Виды жилых помещений специализированного фонда определены статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ, Кодекс). К таковым отнесены:

– служебные жилые помещения;

– жилые помещения в общежитиях;

– жилые помещения маневренного фонда;

– жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

– жилые помещения для временного поселения вынужденных переселенцев;

– жилые помещения для временного поселения беженцев;

– жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

Перечень является исчерпывающим.

Для специализированных жилых помещений характерно то, что в основном они предназначены для временного поселения.

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением; в связи с прохождением службы; в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (статья 93 ЖК РФ).

Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы, обучения (статья 94 ЖК РФ).

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан на время капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма; лиц, взявших кредит под залог жилого помещения, на которое обращено взыскание; граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (статья 95 ЖК РФ). Статья 95 Кодекса предусматривает, что законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым могут предоставляться жилые помещения маневренного фонда.

Жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением медицинских и социально-бытовых услуг (статья 96 ЖК РФ).

По определению, данному в ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» (от 10 декабря 1995 г. № 195-ФЗ в редакции от 22 августа 2004 г.), социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации (ст. 1, 3 ФЗ).

Согласно статье 20 ФЗ «О социальном обслуживании граждан пожилого возраста и инвалидов» (от 2 августа 1995 г. № 122-ФЗ в редакции от 22 августа 2004 г.) стационарное социальное обслуживание предусматривается для граждан пожилого возраста и инвалидов, частично или полностью утративших способность к самообслуживанию и нуждающихся по состоянию здоровья в постоянном уходе и наблюдении. Это стационарные учреждения социального обслуживания: дома-интернаты для престарелых и инвалидов, психоневрологические интернаты, дома-интернаты для детей с физическими недостатками, детские дома-интернаты для умственно отсталых детей (ст. 17 ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации»).

В этих учреждениях оборудуются помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, посильной трудовой деятельности и прочее (см. статью 10 ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации»).

Жилые помещения из фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами (статья 97 ЖК РФ).

Признание лица вынужденным переселенцем производится в соответствии с Законом РФ «О вынужденных переселенцах» (от 19 февраля 1993 г. № 4530-1 в редакции от 22 августа 2004 г.).

Вынужденный переселенец – гражданин РФ, покинувший место жительства вследствие совершенного в отношении его или членов его семьи насилия или преследования в иных формах либо вследствие реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, а также по признаку принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка.

Беженцем признается лицо, которое не является гражданином РФ и которое в силу вполне обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений находится вне страны своей гражданской принадлежности и не может пользоваться защитой этой страны или не желает пользоваться такой защитой вследствие опасений; или, не имея определенного гражданства и находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства в результате подобных событий, не может или не желает вернуться в нее вследствие таких опасений.

Постановлениями Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845 (СЗ РФ, 2000 г., № 46, ст. 562) и от 9 апреля 2001 г. № 275 (СЗ РФ, 2001 г., № 16, ст. 1604) предусматривается формирование фонда для вынужденных переселенцев и беженцев и его использование.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (статья 98).

Статья 98 ЖК РФ не содержит положений о предоставлении этим лицам медицинских и социально-бытовых услуг, как это предусмотрено статьей 96 Кодекса («Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения»).

К сожалению, четкого разграничения групп лиц, обозначаемых статьями 96 и 98 ЖК РФ, нет. Федеральный закон «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации» предусматривает социальное обслуживание в стационарных учреждениях (статья 10) и путем предоставления временного приюта (статья 11).

Временный приют в специализированном учреждении социального обслуживания предоставляется детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, безнадзорным несовершеннолетним, детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации, гражданам без определенного места жительства и определенных занятий, гражданам, пострадавшим от физического и психического насилия, стихийных бедствий, в результате вооруженных межэтнических конфликтов, другим клиентам социальной службы, нуждающимся в предоставлении временного приюта.

Предоставление жилых помещений для указанных лиц осуществляется в порядке и на условиях, установленных федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ (статья 109).

К категории лиц, предусматриваемых статьей 98 Кодекса, следует относить лиц, нуждающихся во временном приюте, оказываемом, в частности, в домах ночного пребывания (пп. 10 п. 1 ст. 17 указанного Закона). Дома ночного пребывания предусмотрены Постановлением Правительства РФ от 5 ноября 1995 г. № 1105 для лиц, оказавшихся в экстремальных условиях без определенного места жительства.

В отношении несовершеннолетних предусматривается создание специализированных учреждений: территориальные центры социальной помощи детям; социально-реабилитационные центры для несовершеннолетних; центры помощи детям, оставшимся без попечения родителей; социальные приюты для детей и подростков (см. статью 17 ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в Российской Федерации»).

Статья 92 Кодекса устанавливает, что специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, в наем, за исключением передачи по договору найма специализированного жилого помещения (статьи 104 – 108).

В качестве специализированных жилых помещений используются помещения государственного и муниципального жилищного фонда, причем только после отнесения такого помещения к специализированному (статья 92 ЖК РФ).

Поскольку специализированные жилые помещения имеют целевое назначение, законодатель установил для органов государственной власти, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и прочих ограничения в использовании этих помещений.

Дата добавления: 2015-05-31