Рішення. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации,который основывается на «паевом» подходе к оценке

Метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов:

1. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

2. Определяется средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации - коэффициент, который используется для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, то есть распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле:

kкапср = k_{6уд *} д6уд ₊ kз _* дз,

где kкапср - средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

д6уд, д3 - часть зданий, сооружений и земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (r _бд.с) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (r _З) (Ризики інвестицій у землю, як правило, нижчі, ніж у бізнес (поліпшення), тому коефіцієнт капіталізації доходу від землі у сучасній оціночній практиці береться на рівні 0,14—0,18).

і коефіцієнта відшкодування капіталу (r _від), що дорівнює F ₃

Коефіцієнт відшкодування капіталу (sinking fund factor) — це функція, що відображає суму рівновеликого періодичного вкладу, майбутня вартість якого через n періодів за заданого процента r:

. F₃=0,20923 для 4х лет и ставки дисконту 12%

Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об’єкта нагромадити суму коштів, тотожну його повній вартості

kкапср =0,20923х(20000/40000)+0,16х(20000/40000)=0,1046+0,08=0,1846

Задача 14

Поточна вартість будівель і споруд, побудованих на промисловій площадці ЗАО «Кетан», становить 52100 тис. грн.; середньорічний дохід від використання земельно-майнового комплексу в господарській діяльності товариства дорівнює 12450 тис. грн..

Визначити вартість земельної ділянки у складі цілісного земельно-майнового комплексу ЗАО, якщо коефіцієнт капіталізації для нерухомості становить 5,3%, а для землі – 2,8%.

Дата добавления: 2015-05-31