Специальное землепользование граждан и организаций

Специальное землепользование осуществляется в соответствии с существующей разрешительной системой. Оно характеризуется тем, что требует выделения индивидуально-определенного земельного участка и его закрепления в обособленное пользование за конкретным лицом. Специальное землепользование может осуществляться как гражданами, так и юридическими лицами. Основаниями возникновения права специального землепользования являются оформленные в установленном порядке разрешительные документы: договоры, лицензии, свидетельства. Право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения,

Глава 9. Землепользование граждан и организаций

3. Специальное землепользование граждан и организаций

ограниченного пользования (сервитут), а также право аренды на срок более одного года подлежат государственной регистрации.

Специальное землепользование осуществляется для строго определенных целей, предусмотренных законодательством. К ним относятся строительство и эксплуатация промышленных объектов, жилых строений, ведение сельскохозяйственного производства, садоводства, огородничества, дачного и подсобного хозяйства и некоторых других. Действует правило о недопустимости измене-1 ния целевого назначения земельного участка. По общему правилу,/ специальное землепользование является платным, хотя допускается полное или частичное освобождение от земельных платежей. Специальное землепользование осуществляется на основе права постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды, права ограниченного пользования чужим земельным участком (частного сервитута).

Право постоянного и временного пользования. В зависимости от срока, на который предоставляется земельный участок в пользование, различают право постоянного (бессрочного) и безвозмездного срочного пользования.

Право постоянного (бессрочного) пользования означает право пользования земельным участком без заранее установленного срока либо отменяющих условий. Оно не является вечным или пожизненным, и собственник земельного участка не лишается возможности прекратить постоянное пользование при возникновении достаточных оснований. Право постоянного пользования прекращается в порядке отказа пользователя от права на земельный участок (ст. 53 ЗК) либо принудительно в порядке прекращения права землепользования за совершенное правонарушение по решению суда (ст. 54 ЗК). Примечательно, что ЗК и ГК не предусматривают возможность прекращения права постоянного пользования для государственных или муниципальных нужд.

На праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляются земельные участки, находящиеся только в государственной или муниципальной собственности. Право постоянного пользования может быть предоставлено только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным

http://www.natahaus.ru/

предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Право постоянного пользо­вания на земельные участки, предоставленное гражданам или

юридическим лицам до введения в действие нового ЗК, сохраня-1 ется. При этом граждане имеют право по собственному усмотрению \ и в любое время однократно и бесплатно приобрести земельный \ участок в собственность. Юридические лица, не относящиеся к ^вышеперечисленным категориям, т.е. негосударственные и иные Коммерческие и некоммерческие организации, обязаны до 1 января 2004 г. переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды либо приобрести земельные участки в собственность.

Законодательством установлены случаи, когда постоянное пользование не допускается. К примеру, невозможно постоянное пользование землями лесного фонда.

Пользователи не имеют право отчуждать находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании земельные участки. Они также не могут передавать их в аренду либо безвозмездное срочное пользование, за исключением предоставления земельных участков в качестве служебных наделов государственными и му­ниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, органами государственной власти и органами местного самоуправления из числа принадлежащих им земельных участков. Право постоянного пользования возникает на основании решений государственных и муниципальных органов, уполномоченных предоставлять земельные участки, и оформляется свидетельством о регистрации права пользования, выдаваемым учреждениями юстиции.

Право безвозмездного срочного пользования означает право его обладателя пользоваться земельным участком в течение заранее определенного срока. При этом земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местным органам самоуправления на срок не более одного года. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки, находящиеся в государственной, муниципальной или частной собственности, в том числе земельные доли. Срок и другие условия пользования землями, находящимися в собственности граждан и юридических лиц, устанавливаются по взаимной Договоренности и фиксируются в договоре. По отношению к некоторым категориям земель допускается временное пользование. Временное землепользование может быть краткосрочным и дол­госрочным. В зависимости от категории земель и целей землепользования сроки могут быть различными. Например, участки лесного 146

Глава 9. Землепользование граждан и организаций

фонда предоставляются в краткосрочное пользование на срок до одного года. Максимальный срок долгосрочного пользования для этой категории земель — 49 лет. При использовании недр земельные участки предоставляются на срок не более 25 лет.

Пожизненное наследуемое владение. Новый ЗК реализует по-/ литику постепенного отказа от права пожизненного наследуемо:' владения. Закрепление этой политики в ряде положений Земель-^ ^ого кодекса привело к возникновению прямых противоречий соответствующими положениями Гражданского кодекса, разреше ние которых невозможно без принятия поправок в тот или иной закон. В частности, ст. 21 ЗК предусматривается запрет на дальнейшее с момента введения в действие Земельного кодекса предо­ставление земельных участков на праве пожизненного'наследуемого владения. Одновременно ст. 265 ГК не содержит такого запрета, а, наоборот, допускает предоставление земельных участков гражданам на этом праве. Статьи 22 и 24 ЗК не предусматривают права владельцев передавать земельные участки в аренду либо безвозмездное срочное пользование, в то время как ст. 267 ГК это допускает.

Одновременно новым Земельным кодексом предусмотрено, что граждане, получившие земельный участок на этом праве ранее, сохраняют его без ограничений по времени, но без права распоряжения, за исключением передачи по наследству. Владельцы не могут продать земельный участок, совершать иные сделки, связанные с отчуждением участка. Наследование осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Гражданским кодексом. Такие общие основания содержатся в положениях разд. V ГК. Право пожизненного наследуемого владения в отличие от права постоянного (бессрочного) пользования является «вечным». Оно принадлежит гражданину вплоть до его смерти, и государство не может прекратить землепользование, за исключением принудительного прекращения права на земельный участок в случаях ненадлежащего его использования по решению суда. Гражданин может отказаться от права владения добровольно при условии, что данный отказ принят собственником. Отказ не влечет для владельца права на получение компенсации стоимости земельного участка. Владелец вправе по своему желанию приобрести право собственности на земельный участок в установленном порядке. При этом однократно в любой удобный момент каждый гражданин имеет право приобрести земельный участок, находящийся в его пожиз­ненном наследуемом владении, бесплатно. Право пожизненного § 3. Специальное землепользование граждан и организаций 147

наследуемого владения удостоверяется свидетельством о регистрации права.

Аренда. Право аренды — право граждан или организаций пользоваться земельным участком в течение определенного, заранее оговоренного срока либо без установления такового, но с правом каждой стороны в

http://www.natahaus.ru/

этом случае отказаться от права аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц. При этом договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Не допускается досрочное расторжение договора аренды государственных или муниципальных земель, заключенного на срок более 5 лет, по требованию арендодателя. Такой договор может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении условий договора арендатором. Арендные отношения закрепляются договором, который является основанием возникновения права аренды. Договор подлежит государственной регистрации. Арендатор платит собственнику арендную плату, размер которой определяется договором. Специальные льготы установлены для транспортных систем естественных монополий — газопроводов, электросетей и т.д. Для них размер арендной платы за использо-вание государственных или муниципальных земель не может превышать размеры ставок земельного налога, установленных для земель промышленного и иного специального назначения. На праве аренды могут передаваться земельные участки, находящиеся в собственности, в том числе долевой, граждан и юридических лиц, государства и муниципальных образований (ст. 22 ЗК), за исключением земельных участков, изъятых из оборота. Право аренды может быть предметом залога. В соответствии со ст. 22 ЗК согласия собственника для залога права аренды не требуется. Арендатор обязан лишь уведомить собственника об этом. Примечательно, что данное положение противоречит ст. 6 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая требует согласия арендодателя на залог прав аренды. Право аренды может быть внесено арендатором в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив при условии уведомления собственника. Согласия собственника не требуется. Арендатор также может передать арендованный земельный участок в субаренду. Допускается заключение договоров аренды, предусматривающих после-дующий переход арендованного земельного участка в собственность арендатора. В этом случае договор аренды заключается по 148

Глава 9. Землепользование граждан и организаций

форме договора купли-продажи (ст. 624 ГК). Такая форма аренды применяется при предоставлении государственных и муниципальных земель гражданам и негосударственным организациям для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов. Допускается возможность продажи права аренды в пределах срока договора аренды. При аренде земельного участка,! находящегося в государственной или муниципальной собственное-! ти, передача прав арендатором третьим лицам, включая их продажу, заем, субаренду, допускается только в случае, если земельный участок арендован на срок более пяти лет.

Установлены некоторые дополнительные требования на пере- | дачу в аренду земельных участков, находящихся в долевой собственности, из земель сельскохозяйственного назначения. Такие участки передаются по договору аренды либо со всеми участниками долевой собственности, либо с одним из них, действующим на основании доверенностей от других участников долевой собствен- | ности. Частный сервитут. Разновидностью права ограниченного поль- | зования чужим земельным участком наряду с публичным сервитутом является частный сервитут. Частный сервитут устанавли- | вается лишь для определенных целей — прохода, проезда, прокладки коммуникаций, трубопроводов, систем водоснабжения. | Право ограниченного пользования (частный сервитут) может принадлежать лишь конкретным лицам, включая собственников, вла- 1 дельцев, пользователей, арендаторов соседних земельных участ- | ков, а также организации, занимающейся прокладкой и эксплуа- 1 тацией систем коммуникаций и других инженерно-технических | сооружений.

Для возникновения права ограниченного пользования (частного сервитута) необходимо заключение договора между собственником (владельцем, пользователем) земельного участка и лицом, заинте- | ресованным в его ограниченном использовании. В случае отказа собственника земельного участка от заключения договора частный сервитут может быть установлен судебным решением. Для участков лесного фонда, передаваемых в пользование, частный сервитут может быть установлен решением государственных органов или органов местного самоуправления (ст. 21 Лесного кодекса).

Сервитут не может быть самостоятельным предметом сделок. При продаже земельного участка либо совершении иных сделок право ограниченного пользования сохраняется за пользователем. Сервитут может быть прекращен, если более не существуют ос-I 4. Индивидуальное землепользование граждан 149

нования, по которым он был предоставлен. Собственник земельного участка, обремененного сервитутом, может потребовать в судебном порядке прекращения сервитута, если земельный участок в таком виде использоваться по назначению не может. По усмотрению собственника пользование земельным участком на праве частного сервитута может быть платным. Сервитут является одним из видов обременения земельного участка. Он подлежит государственной регистрации, а соответствующая запись вносится в свидетельство о регистрации права на земельный участок.

Дата добавления: 2015-05-31