Договор купли-продажи земельных участков

Виды сделок с земельными участками

Основные правила купли-продажи земельных участков, которые рассматриваются в качестве недвижимости, изложены в главе 30 ГК РФ. Особое внимание следует обратить на ст. 549 - 558 § 7 этой главы. Нормы этого параграфа применяются приоритетно перед нормами общих правил о купле-продаже, изложенных в § 1 (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Ряд правил о купле-продаже земельных участков содержится также в земельном законодательстве.

Договор купли-продажи земельных участков является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Он определяется как соглашение сторон о том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок за определенную плату.

Общие требования к форме договора купли-продажи земельного участка установлены в ст. 550 ГК РФ: договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Если договор не соответствует указанной форме, он недействителен. Нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка не требуется, однако, если стороны изъявят желание, они вправе это сделать.

Специфика земли как первичного элемента понятия "недвижимость" обусловила требование об обязательной государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю по договору (ст. 551 ГК). Порядок этой процедуры предусмотрен ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Существенными условиями договора купли-продажи земельного участка являются его предмет и цена. Так, согласно ст. 554 ГК РФ в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество - земельный участок, подлежащий продаже. В договоре должна быть указана цена земельного участка. В данном случае не применяется правило п. 3 ст. 424 ГК РФ, предусматривающее, что при отсутствии в договоре стоимости объекта она определяется по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары.

Цена земельного участка должна определяться рыночными условиями. Согласно п. 1 ст. 66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В ст. 8 этого Закона при продаже земельных участков, принадлежащих публичным образованиям, либо в тех случаях, когда они являются сособственниками, предварительная оценка земельного участка специализированной организацией является обязательной[32].

При установлении рыночной цены земельного участка учитываются все нормативные акты земельного законодательства, касающиеся формирования цены[33], а также соответствующие Методические рекомендации[34].

Прочие условия не являются существенными, т.е. их отсутствие не делает договор незаключенным. Например, в соответствии с п. 2. ст. 8 ЗК РФ в договорах, предметом которых являются земельные участки, следует указывать их категорию. Но если она в конкретном договоре не указана, то следует ли считать договор не заключенным? Полагаем, что нет. Уже отмечалось, что отсутствие тех или иных сведений (условий) в договоре, о необходимости которых говорит законодатель, может приводить к различным последствиям. В данном случае вряд ли правильно, подрывая оборот, признавать договор незаключенным (именно таковы последствия отсутствия существенных условий), поскольку категорию земель легко определить по данным государственного кадастра.

Для заключения договора купли-продажи земельных участков установлены дифференцированные правила.

Прежде всего процедура заключения договора купли-продажи земельных участков существенно различается исходя из того, находится ли земельный участок в публичной или частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков без участия публичных образований не имеют обязательных форм, они заключаются на основе общих правил о купле-продаже недвижимости. При этом могут быть использованы и ранее действовавшие акты, формы договоров.

Если договор купли-продажи земельных участков заключается на основе решения публичного образования о предоставлении земли, то надо различать также несколько ситуаций.

Земельные участки для строительства выделяются как с предварительным согласованием места размещения объекта, так и без такого согласования. Купля-продажа земли в первом случае не производится, изначально участок может быть лишь предоставлен в аренду. Во втором случае земельный участок может быть куплен, но тогда обязательно проведение торгов.

Если участок предоставляется для застройки, судебная практика вполне устойчива: такие участки могут быть проданы или предоставлены в аренду только по итогам торгов[35].

Что же касается случаев предоставления земли в иных целях (не для строительства), то в соответствии с п. 6 ст. 34 ЗК РФ договор купли-продажи заключается в недельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в орган, предусмотренный ст. 29 ЗК РФ.

Самостоятельную группу образуют правила продажи при выкупе (т.е. когда земля приобретается при уже имеющейся постройке). При этом универсальной нормой является норма п. 3 ст. 35, требующая при выкупе опираться на правила ст. 250 ГК РФ, а нормы п. п. 6 - 8 ст. 36 ЗК РФ используются при выкупе из земель, принадлежащих государству или муниципальному образованию (см. далее).

Особый порядок установлен для купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения. Субъект РФ или муниципальное образование имеют преимущественное право на приобретение продаваемого участка по цене, за которую он продается (если только продавец не выставил участок на торги). В связи с этим продавец обязан известить в письменной форме субъекта РФ и муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора (п. 2 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

Если же субъект РФ (в соответствующих случаях - муниципальное образование) откажется от покупки или не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Если же продавец желает уменьшить цену или изменить ранее заявленные существенные условия, то он обязан вновь обратиться в указанные публичные образования с предложением приобрести продаваемый участок.

Если земельные участки сельскохозяйственного назначения выделяются из земель публичных образований, то правила об их продаже в целом совпадают с продажей иных участков из государственных или муниципальных земель, т.е. продажа производится на торгах (п. 1 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 38 ЗК РФ) [36].

ФЗ от 18 июля 2005 г. №87-ФЗ несколько изменены правила, касающиеся преимущественного права субъекта РФ (муниципального образования) на приобретение продаваемых сельхозугодий. Общая норма (п. 1 ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") осталась прежней - прежде чем продать участок в свободном порядке, надо учитывать преимущественное право субъекта РФ (в соответствующих случаях - органа местного самоуправления) на его приобретение. Однако изменился состав данных о земельном участке, направляемых соответствующему публичному образованию: следует указывать не только цену, но и размер участка, его местоположение, а также срок, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Этот срок не должен быть более чем 90 дней.

При отказе субъекта РФ (муниципального образования) от покупки или если в письменной форме в течение 30 дней не последует уведомление о намерении приобрести участок, продавец вправе продать такой участок в течение года третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.

Особо также следует сказать о порядке продажи земель сельхозназначения, находящихся в аренде. Пунктом 4 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что находящийся в аренде земельный участок может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта РФ, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого участка. Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении в собственность должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи таким арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Наконец, весьма любопытная норма предусмотрена в п. 7 ст. 10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Предусмотрено, что сельскохозяйственные организации, а также граждане, ведущие крестьянское (фермерское) хозяйство, право собственности или право аренды на земельные участки, находящиеся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляют в соответствии с ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. При этом сельхозугодья приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 20% кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Наконец, имеются некоторые особенности для заключения соглашений купли-продажи земли фермерами (ст. 12 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). В числе предпосылок договора купли-продажи требуется предварительное заключение договора всеми членами фермерского хозяйства, предусмотренного ст. 4 этого Закона; договор купли-продажи заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) и других необходимых документов.

Поскольку в сфере строительства приобретение земельных участков сегодня во многом связано с торгами, остановимся на этом вопросе. Сами по себе торги есть лишь способ заключения договора[37]. Общие правила о них изложены в ст. 447 - 449 ГК РФ.

В конце 2004 г. ЗК РФ был дополнен ст. 30.1, полностью посвященной особенностям предоставления участков для жилищного строительства из земель публичной собственности (без предварительного согласования места размещения объекта). В ней четко определено, что продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (исключение составляет ситуация, когда аукцион признается несостоявшимся в связи с тем, что участвовало менее двух участников (п.п. 26, 27 ст. 38.1 ЗК РФ).

Начальные правила для проведения таких аукционов установлены ст. 38.1 ЗК РФ. Основные правила более четко и детально определяют саму процедуру этого мероприятия. Так, аукцион может проводиться только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

Рассмотрим другую ситуацию, касающуюся заключения договора купли-продажи земельного участка, когда требуется предварительно его освоить и провести некоторые подготовительные работы для ведения жилищного строительства на землях, относящихся к государственной или муниципальной собственности. В этом случае речь идет об установлении самостоятельного вещного права, близкого по сути ранее известному в отечественном законодательстве "праву застройки".

Новая ст. 30.2 ЗК РФ предусматривает норму, когда земельные участки могут предоставляться "для их комплексного освоения в целях жилищного строительства". Освоение включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с разрешенным использованием (п. 1 ст. 30.2). Такие участки не продаются, а предоставляются только в аренду на аукционе. После выполнения требований, предусмотренных подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2, и проведения указанных подготовительных работ - арендатор получает исключительное право на приобретение участка в собственность или аренду.

Определены особые правила организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (ст. 38.2 ЗК РФ). В целом они совпадают с изложенными ранее нормами ст. 38.1 ЗК РФ, но есть и некоторые отличия. Так, п. 4 ст. 38.2 есть указание на то, что могут предъявляться дополнительные требования, связанные с комплексным освоением земельного участка. Но они не должны приводить к расходам победителя аукциона, которые не предусмотрены законом. В соответствии с п. 5 рассматриваемой статьи участвующие в аукционе заявители представляют документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории. Кроме того, в извещении об аукционе должно быть обязательно указано о способах обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка и их объеме, которые требуются для участия в торгах и т.д.

Таким образом, установлена ступенчатая процедура для приобретения земельных участков при их комплексном освоении. Публичный собственник может и не предоставлять участки в аренду для его комплексного освоения, так как все необходимые действия может выполнить сам. В этом случае он продает или сдает в аренду уже готовый для эксплуатации земельный участок, имеющий кадастровый номер, обеспеченный планировкой и подготовительными работами (с подготовленной инженерной инфраструктурой и т.п.).

Постановлением Правительства РФ N 808 от 11 ноября 2002 г. были утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Вопрос об их действии после изменений в ЗК РФ должен, видимо, решаться с учетом следующих соображений. Поскольку ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ содержат правила о проведении аукционов лишь для специальных случаев (для предоставления участков при жилищном строительстве и комплексном освоении в целях жилищного строительства) было бы правильным считать, что Правила 2002 г. являются универсальными и подлежат применению там и тогда, когда отсутствуют специальные нормы.

Заметим, что сформировавшиеся в сфере продажи земельных участков правила не находятся в противоречии с нормами ст. 447 - 449 ГК РФ, регулирующими порядок проведения публичных торгов.

Своеобразием обладают договоры купли-продажи земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости. В частности, выше уже отмечалось, что публичные образования продают их по цене, определяемой в специальном порядке, а не на торгах.

Земельный кодекс (п. 5 ч. 1 ст. 1) устанавливает принцип - "единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов", согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип реализуется, в частности, в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, предусматривающей, что отчуждение здания или иного сооружения, находящегося на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Исключение составляют случаи, когда здание находится на земельном участке, изъятом из оборота, или если часть здания не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Однако не во всех нормах Земельного кодекса реализуется принцип, когда судьба здания, строения определяется судьбой земельного участка. Так, в соответствии с п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 ЗК РФ, наоборот, судьба земельного участка определяется судьбой сооружений, находящихся на нем.

Согласно п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" при продаже здания, строения, расположенного на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) на праве постоянного пользования, оно подлежит переоформлению на право аренды, или же участок продается собственнику недвижимости. В данном случае можно предполагать, что законодатель возлагает обязанность по переоформлению прав на земельный участок на покупателя, однако это противоречит п. 1 ст. 35 ЗК РФ. Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. (п. 1), выбор принадлежит собственнику недвижимости, это право сохраняется у него до 1 января 2006 г. При этом цель предоставления участка не имеет значения[38].

Особо следует сказать о применении института общей долевой собственности. В соответствии с пп. 4 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение доли в праве собственности на здание, сооружение, находящееся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок пропорционально доле в праве собственности на здание, сооружение. Представляется, что в случае, когда приобретается часть здания, которая может быть отделена в натуре (например, крыло здания), ее собственник вправе приобрести и соответствующий ей земельный участок, когда же выделение части здания невозможно (например, когда приобретаются верхние этажи здания), раздел земельного участка в натуре не производится. В юридической литературе высказывается мнение, что в последнем случае целесообразно установление права общей собственности на недвижимость и на земельный участок, необходимый для ее эксплуатации, поскольку земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания, как правило, по целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию является неделимым[39]. Возможен и другой вариант, широко распространенный на практике: установление сервитута на другую часть здания и земельный участок, на котором оно расположено.

Дата добавления: 2015-05-31