Метод анализа иерархий

Этот метод разработан в начале 70-х годов XX в. американским математиком Томасом Саати как процедура поддержки принятия решений, которую он назвал «Analityc hierarchy process». Авторы русского издания перевели это название как «Метод анализа иерархий».

Этот метод относится к классу критериальных и активно применяется по сей день, в том числе и в оценочной деятельности. В основе метода лежит иерархическая процедура оценки альтернатив. Представим ее следующим образом:

1 Уровень 0: цель — оценить вес подхода к оценке.

2 Уровень 1: Критерии:

· надежность получаемых результатов;

· соответствие целям оценки.

Количество уровней не ограничено. Например, критерий 1-го уровня «надежность получаемых результатов» можно раскрыть уровнем 2 как:

1 надежность, обусловленная достоверностью информации;

2 надежность, обусловленная обширностью информации.

Уровень 2 можно раскрыть уровнем 3 и так далее. На практике можно ограничиться и уровнем 1.

Затем нужно получить оценки каждой альтернативы по каждому критерию. Если существуют объективные оценки, то они просто выписываются и нормируются, чтобы их сумма была равна единице. Например, если бы при оценке здания нас интересовал критерий «эффективный возраст» и имелись бы соответствующие данные по каждому аналогу, то потребовалось бы составить следующую таблицу (табл. 8.2).

Таблица 8.10. Нормирование данных аналогов с заданными параметрами

Аналоги объекта оценки (альтернативы)	Эффективный возраст, лет	Нормированное значение
Аналог 1		0,33
Аналог 2		0,38
Аналог 3		0,29
Сумма		1,00

Однако при итоговом согласовании нет готовых численных данных, например, по критерию «надежность информации» для разных подходов. Тогда используются парные сравнения. Для фиксации результата сравнения пары альтернатив может использоваться, например, шкала, представленная в табл. 8.11.

Таблица 8.11. Шкала оценки результатов сравнения альтернатив

Балльная оценка	Характеристика похожести альтернатив
	Равноценность
	Умеренное превосходство
	Сильное превосходство
	Очень сильное превосходство
	Высшее (крайнее) превосходство
2, 4, 6, 8	Промежуточные значения

Результаты парных сравнений альтернатив записываются в таблицу.

Далее определяется сумма по строке, полученные значения нормируются и для целей согласования округляются (табл. 8.12).

Таблица 8.12. Расчет весовых коэффициентов методом анализа иерархий

Подход	Доход-	Затрат-	Сравни-	Сумма	Нормирован-	«Вес»,
к оценке	ный	ный	тельный	по строке	ное значение	%
Доходный	У,	V,		6,33	0,3390
Затратный	%	%		11,00	0,5891
Сравнительный	%	%		1,34	0,0719
Сумма	18,67	1,0000

Достоинства метода анализа иерархий:

· использование парных сравнений, что упрощает выбор весовых коэффициентов при анализе трех и более альтернатив;

· численная оценка превосходства одной альтернативы над другой посредством шкалы;

· возможность оценивать альтернативы с учетом иерархичности уровней.

Однако выбор численной оценки (от одного до девяти) даже с применением шкалы — довольно сложный процесс с весьма условными результатами, зависящими все от того же детального логического анализа, представленного в первом методе (методе логического анализа), не требующего никаких математических расчетов. Иногда девятибалльная шкала с нечеткими характеристиками балльных оценок даже усложняет процесс принятия решений. Например, требуется выбрать: превосходство сильное, очень сильное или промежуточное между сильным и очень сильным, т.е. 5, 6 или 7 баллов.

Учесть указанные недостатки при оценке можно следующим образом: не придавая полученным численным значениям смысла абсолютной точности, еще раз логически оценить результаты расчетов для определения возможности использования весовых коэффициентов в согласовании.

Метод согласования по критериям. Для определения весов различных подходов используется четыре критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей оценки конкретного объекта.

* Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного конгресса «СЕРЕАН» 15-19 октября 2002 г.

Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:

· строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваивается четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;

· определяется сумма баллов каждого подхода, затем — использованных подходов;

· по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов определяется расчетный вес подхода в процентах;

· расчетные веса подходов округляются.

Пример 8.5. Определение итоговой величины стоимости методом согласования по критериям.

Таблица 8.13. Результаты согласования результатов оценки

Подход	Доходный	Сравнительный	Затратный
Величина ориентира, руб.	3 574 984	Не применялся	4 215 672
Критерий	Баллы
1. Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта
3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного покупателя/продавца
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости
Итого сумма баллов для данного подхода		—
Подход применялся	да	нет	да
Сумма баллов
Вес. подхода, %	60,87	—	39,13
Вес подхода округленно, %		—
Согласованная величина стоимости, руб.	3831 259
Итого рыночная стоимость объекта оценки округленно, руб.	3 830 000

На основании приведенных данных и сделанных предположений, наиболее вероятное значение рыночной стоимости объекта оценки составляет на дату оценки 3 830 000 тыс. руб. Особенности выбора и согласования подходов к оценке при определении стоимости имущества финансового института. В стоимости активов предприятия основную долю, как правило, составляет стоимость недвижимости, машин и оборудования.

При согласовании результатов оценки машин и оборудования учитывается наличие следующих затрудняющих оценку обстоятельств:

· сложно выделить доход, который приносит отдельно взятая машина или оборудование;

· стоимость приобретения нового объекта, идентичного или аналогичного объекту оценки, является элементом затратного подхода и, следовательно, для применения методов сравнительного подхода необходимы данные о продажах таких же изношенных, как и объект оценки, сопоставимых объектов;

· поиск достоверных обширных сведений о продажах похожего ранее использовавшегося оборудования часто затруднен.

Таким образом, при оценке машин и оборудования в большинстве случаев имеет максимальный вес при согласовании или даже является единственно возможным затратный подход. При оценке недвижимости подобный вес затратному подходу можно придать лишь в некоторых случаях.

Если для применения сравнительного подхода есть достаточное количество достоверной информации, и рынок купли-продажи развит сильнее, чем рынок аренды (например, рынок квартир), то ему следует отдавать предпочтение перед другими методами.

Для тех типов объектов, где преобладает рынок аренды (например, склады) и имеется соответствующая информация об аренде, а по купле-продаже она ограничена, наибольший вес следует давать доходному подходу (независимо от примененного в подходе метода оценки). В этих двух случаях, при отсутствии развитого рынка земли и типичной для современной России несбалансированности спроса и предложения недвижимости, затратному подходу целесообразно придавать небольшой вес.

Если же рынок данного типа объектов не развит ни по купле-продаже, ни по аренде, и соответствующая рыночная информация почти недоступна, то по необходимости большой вес получает затратный подход, а два других имеют меньшие веса. При оценке здания какой-нибудь фермы, расположенной вдалеке от крупных населенных пунктов, единственно возможным к применению скорее всего будет затратный подход. Но при этом следует понимать, что полученная величина стоимости может не соответствовать платежеспособному спросу, а цена сделки на рынке может существенно отличаться от полученной затратным подходом оценки, ведь затраты часто не соответствуют рыночной стоимости (принцип вклада).

В настоящее время в оценочных фирмах наблюдается существенное увеличение количества заказов на оценку объектов жилой недвижимости, во многом это связано с развитием системы ипотечного жилищного кредитования, а неотъемлемой частью договора об ипотеке являются результаты оценки стоимости предмета залога. Жилая недвижимость имеется также на балансе некоторых предприятий, и ее оценка может рассматриваться как элемент оценки бизнеса.

Ключевой особенностью жилой недвижимости является то обстоятельство, что подобные объекты часто покупаются (продаются), поэтому наиболее приемлемым к определению рыночной стоимости считается сравнительный подход. Однако отказ от использования какого-либо подхода к оценке не должен негативно повлиять на точность получаемого результата. Практика показывает, что за редким исключением при оценке типового жилья, обращающегося на вторичном рынке, оценщиками обосновывается отказ от использования сразу двух подходов к оценке — затратного и доходного, а расчеты проводятся с использованием лишь сравнительных методик. При этом информация для использования каждого из трех подходов довольно доступна.

Проанализируем целесообразность применения оценочных подходов при определении стоимости жилья.

Традиционно при оценке недвижимости начинают с затратного подхода, основанного на определении стоимости строительства. Однако жилой фонд даже сравнительно молодых городов России в основном возводился в течение последних 50—70 лет. Он представляет собой набор разнообразных по времени, материалу исполнения, планировке и состоянию объектов. Применительно к рынку вторичного жилья укрупненные нормы затрат представляются не отражающими реальных затрат на воспроизводство объектов в сегодняшних условиях по следующим причинам:

· во-первых, укрупненные нормы дают очень приближенную оценку и их целесообразно применять в случаях, когда нет обширной и надежной информации по другим подходам (что неприменимо к жилью, особенно в крупных городах, так как имеется много достоверных данных о продажах аналогов);

· во-вторых, информация о себестоимости нового строительства строительными организациями не открывается, что делает практически невозможным достоверную оценку затрат на строительство в сегодняшних условиях, к тому же строительные нормативы за последние пять-шесть лет очень сильно изменились, вследствие чего сравнение старого и нового жилья по критерию стоимости нового строительства представляется некорректным.

Даже привлечение квалифицированных сметчиков не сможет исправить ситуацию, на наш взгляд, по ряду причин:

1 величина оплаты работы сметчиков довольно высока — от нескольких тысяч за небольшой объект до нескольких десятков и сотен тысяч для более крупных объектов, что несовместимо со сложившейся на рынке величиной оплаты работ по оценке жилых объектов (для типового жилья эта величина составляет, как правило, не более 2000 руб.);

2 даже при имеющейся детально просчитанной смете на объект элемент неопределенности вносит, во-первых, величина вероятной предпринимательской прибыли, которая должна быть учтена в расчетах, и, во-вторых, оценка накопленного износа, которая должна уменьшать величину стоимости, определенную затратным подходом;

3 при расчетах в целях оценки срок строительства считается пренебрежительно малым, что возможно приемлемо для ожидания постройки одной квартиры, но слишком условно для постройки целого многоквартирного дома, частью которого и является объект оценки;

4 риски инвестирования в строящееся жилье на сегодняшний день очень высоки, и далеко не каждый потенциальный покупатель квартиры на вторичном рынке в качестве альтернативного варианта будет рассматривать инвестирование в строящееся жилье, которое, к тому же, дороже изношенных объектов вторичного рынка;

5 как бы точно не были просчитаны затраты, они далеко не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

Учитывая вышесказанное, отказ от использования затратного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке представляется достаточно целесообразным.

Проанализируем преимущества и недостатки применения в этой ситуации доходного подхода, включающего совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от аренды и реверсии.

Прежде всего следует отметить, что цены на рынке аренды жилой недвижимости слабо соответствуют ценам на рынке продаж. На рынке аренды жилья главным ценообразующим параметром является отдельная единица — комната или одно-, двухкомнатная квартира, при этом качество постройки, материал стен, площадь и планировка жилья не оказывают такого же существенного влияния, как на рынке купли-продажи этих объектов.

Кроме того, в Российской Федерации на сегодняшний день отсутствует практика развитых западных стран, когда строительство жилого дома ведется с целью последующей сдачи его поквартирно в найм, а доходный подход предназначен для оценки объектов, приносящих доход.

Таким образом, доходный подход наиболее важен для инвесторов и прочих участников рынка при оценке объектов, непосредственно предназначенных для получения дохода: офисных и складских помещений, торговых площадей и др. Следовательно, отказ от использования доходного подхода при оценке типового жилья на вторичном рынке также нельзя назвать неприемлемым.

Дата добавления: 2015-05-26