Вещные права на жилые помещения 2 страница

--------------------------------

<1> Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2005. С. 167.

Полагаем, что факт наличия членских отношений не свидетельствует об обязательственной природе указанного права проживания, поскольку никак не определяет содержание этого права, а лишь опосредует взаимоотношения члена кооператива и самого кооператива по оплате стоимости жилого помещения. Таким образом, взаимоотношения, возникающие между юридическим лицом и членом кооператива по поводу внесения паевых взносов, можно и должно рассматривать в качестве обязательственных, однако само право проживания члена кооператива в связи с фактом его возникновения на основании членства, считать обязательственным вряд ли правильно.

В литературе встречаются утверждения о том, что за рассматриваемым правом не может усматриваться вещный характер, поскольку "целью членства в кооперативе всегда является приобретение права собственности на жилое помещение" <1>. Вряд ли данное утверждение справедливо. Целью создания всякого потребительского кооператива является удовлетворение материальных и иных потребностей граждан (ст. 116 ГК РФ), и, соответственно, целью вступления в жилищный кооператив граждан является улучшение их жилищных условий (при том, что право собственности при полной уплате пая стало возникать у членов кооператива только с 1991 г.).

--------------------------------

<1> Формакидов Д.А. Указ. соч. С. 31.

Представляется, что право члена кооператива проживать в жилом помещении до полной выплаты пая носит вещный характер, член кооператива самостоятельно осуществляет господство над жилым помещением, а наличие договоров между членами кооператива и кооперативом о внесении паевых взносов (если таковые присутствуют) не касаются указанного права проживания, объем которого определен законом и не может быть изменен соглашением сторон.

Сервитуты традиционно относятся к вещным правам. Но сервитуты на жилые помещения не получили столь однозначную оценку.

Легальное определение сервитута, данное в ст. 274 ГК РФ, позволяет говорить об установлении сервитутов только применительно к земельным участкам. Вместе с тем попытки включить в число сервитутов определенные права на жилые помещения предпринимались в литературе и до, и после принятия нового ЖК РФ: в качестве личного сервитута предлагалось рассматривать право проживания члена семьи собственника жилого помещения, а также право отказополучателя проживать в жилом помещении.

Например, Е.М. Денисевич полагает, что такие признаки, как пожизненный характер права пользования, а также тот факт, что объем прав собственника по пользованию жилым помещением шире, чем у членов его семьи, дает основание сделать вывод о рассмотрении права пользования жилым помещением членом семьи собственника в качестве личного сервитута договорного типа <1>. К этой позиции примыкает и М.Н. Малеина, категорично утверждающая, что "право пользования отказополучателя недвижимым имуществом является сервитутом" <2>.

--------------------------------

<1> См.: Денисевич Е.М. Право пользования жилыми помещениями: к вопросу о соотношении вещных и обязательственных начал // Юрист. 2000. N 2. С. 17.

<2> Малеина М.Н. Спорные вопросы при передаче и использовании жилого помещения по завещательному отказу // Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. N 6; СПС "КонсультантПлюс".

Мнение о рассмотрении легата в качестве основания возникновения сервитута на жилое помещение в последние годы стало преобладающим <1> (хотя в литературе можно встретить и противоположное суждение <2>). Основными "объединяющими" признаками прав члена семьи собственника и отказополучателя на жилое помещение называются "пожизненное пользование, эти права связаны с определенной личностью. т.е. являются личными, устанавливаются в силу закона, договора или завещания, как в римском и русском праве являются ограниченными правами пользования чужой вещью (личными сервитутными правами)" <3>.

--------------------------------

<1> См., например: Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 142. С.Г. Певницкий относит к личным сервитутам помимо права проживания на основании статуса члена семьи собственника и отказополучателя также и право получателя ренты проживать в жилом помещении (Певницкий С.Г. Некоторые вопросы вещных прав на помещения в отечественном правопорядке // Нотариус. 2005. N 5. С. 26 - 27). А.А. Иванов предлагает ввести в законодательство понятие личного сервитута, полагая, что "под них можно было бы подвести права отказополучателя на жилое помещение по завещанию и при необходимости права члена семьи собственника жилого помещения" (Иванов А.А. Об основных направлениях совершенствования законодательства о вещных правах // Вестник гражданского права. 2008. N 4; СПС "КонсультантПлюс").

КонсультантПлюс: примечание.

Статья С.П. Гришаева "Вещные права на жилые помещения по новому Жилищному кодексу РФ" включена в информационный банк.

<2> См., например: Бобровская О.Н. Завещательный отказ как основание возникновения жилищного правоотношения // Наследственное право. 2008. N 1. С. 22; Гришаев С.П. Указ. соч. С. 9.

<3> Андреев Ю.Н. Судебная защита жилищных прав граждан: теория, законодательство, практика. СПб.: Юрид. центр Пресс, 2008. С. 28 - 29.

Думается, признание упомянутых прав на жилые помещения в качестве личных сервитутов в большей степени основано на исторической традиции, нежели на существующих нормах законодательства: действующее законодательство не называет четких признаков сервитутов, не указывает оснований их возникновения, видовой характеристики сервитутов. Именно указанное позволяет выявлять общие признаки и находить отличия между сервитутами и вещными правами на жилое помещение.

Вместе с тем самостоятельное регулирование гражданским и жилищным законодательством таких оснований проживания в жилом помещении, как статус члена семьи собственника, завещательный отказ, договор пожизненного содержания с иждивением наряду с сервитутами дает основание усомниться в необходимости и целесообразности рассмотрения указанных прав в качестве сервитутов. Не поддерживает отнесение к сервитутам различных прав проживания в жилом помещении и проект Концепции о вещном праве. Так, в п. 2.2 разд. "Сервитуты" проекта Концепции обращается внимание на необходимость отделения сервитутов от других вещных прав, в первую очередь от узуфрукта. Там же перечислены основные виды сервитутов, которые не имеют отношения к такому объекту, как жилое помещение.

В рамках настоящей статьи определенного внимания, безусловно, заслуживают вещные права на жилые помещения, которые не порождают у их обладателей права проживания в жилом помещении. Речь идет о праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления.

Статья 19 ЖК РФ устанавливает, что государственный жилищный фонд и муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ, субъектам РФ и органам местного самоуправления. В данной статье не упоминается ни о праве хозяйственного ведения, ни о праве оперативного управления, как это имело место в тексте утратившего силу Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики". Отсюда вытекает необходимость прекращения указанных прав на жилое помещение у соответствующих субъектов (государственных и муниципальных унитарных предприятий, казенного предприятия и учреждения) и передачи жилищного фонда в ведение органов государственной власти и органов местного самоуправления.

К сожалению, многие исследователи продолжают трактовать эту статью расширительно, считая, что законодатель сознательно не указал права названных субъектов, поскольку в силу закона государственный и муниципальный жилищный фонд может быть передан в хозяйственное ведение и оперативное управление <1>. Такая позиция представляется безосновательной.

--------------------------------

<1> См., например: Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 69; Щенникова Л.В. Указ. соч. С. 183 - 184; Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постат.) / Под общ. ред. В.М. Жуйкова. С. 59.

Несколько слов необходимо сказать и о праве залога жилого помещения (ипотеке), в отношении правовой природы которого давно ведется неиссякаемая дискуссия. Надо сказать, что одним из основных доводов сторонников обязательственной (или смешанной) природы залога является позиция законодателя, поместившего нормы о залоге в раздел об обеспечении исполнения обязательств и не упомянувшего о залоге в разделе, посвященном праву собственности и иным вещным правам. Между тем представляется, что право залога жилого помещения правильнее рассматривать в качестве вещного права и это в полной мере подтверждено Концепцией развития гражданского законодательства и проектом Концепции о вещном праве, в которых ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право прямо отнесено к числу вещных прав (подразд. 2 "Общие положения о вещных правах" разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства; разд. "Ипотека и иное зарегистрированное (учтенное) залоговое право" проекта Концепции о вещном праве).

Обзорно рассмотрев права на жилые помещения, необходимо проанализировать предложения, содержащиеся в Концепции развития гражданского законодательства, проекте Концепции о вещном праве и касающиеся рассматриваемых прав.

Основной предлагаемой новеллой является объединение всех существующих вещных прав на жилое помещение в одну группу прав личного пользовладения (узуфрукт), которые предлагается разделить на две группы: общие и социальные (семейные) (п. 2.2 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещных правах). При этом предусматривается, в частности, следующее: узуфрукт как вещное право является правом сугубо личным (и в силу этого неотчуждаем даже с согласия собственника), его атрибутом является право следования (хотя отдельное его упоминание вряд ли оправданно, поскольку право следования требует закрепления в качестве основного признака в общих положениях о вещных правах), подлежит государственной регистрации; узуфрукт может устанавливаться на определенный срок или без определения срока, причем в последнем случае узуфрукт считается установленным пожизненно; узуфрукт может возникать на основании возмездных и безвозмездных сделок, причем в отношении недвижимых вещей возникает и прекращается в момент государственной регистрации. Не оспаривая теоретической и практической значимости проекта Концепции развития гражданского законодательства и проекта Концепции о вещных правах, хотелось бы обозначить возникающие в связи с предлагаемыми новеллами вопросы.

Во-первых, проект Концепции о вещных правах не решает проблему прав, которые на сегодняшний день имеют неопределенную правовую природу, о чем упоминается в самом тексте проекта: например, право на жилое помещение как право члена семьи собственника (в контексте ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ); право члена кооператива проживать в жилом помещении до полной выплаты паевого взноса; право бывшего члена семьи проживать в жилом помещении на срок, определенный решением суда; право члена семьи бывшего собственника жилого помещения, сохранившего право проживания (например, после купли-продажи жилого помещения). Думается, в случае решения об исключении данных прав "из обихода" законодательство должно закреплять как минимум переходные положения, с этим связанные. Простое умолчание о судьбе этих прав не решит обозначенную в проекте Концепции проблему "правовых суррогатов" (понятий, которые сегодня не могут быть определены ни в категории вещных, ни в категории обязательственных прав), но породит новые вопросы.

Во-вторых, Концепция развития гражданского законодательства предлагает закрепить: вещные права возникают и прекращаются только по основаниям, установленным ГК РФ, и изданными в соответствии с ним законами (п. 2.2 подразд. 2 "Общие положения о вещных правах" разд. IV "Законодательство о вещных правах"). При этом в литературе справедливо отмечается, что "нет никаких оснований рассматривать Жилищный кодекс в качестве lex specialis в отношении Гражданского кодекса... последний не принимался в соответствии с Гражданским кодексом... имеет собственный, конституционно определенный предмет и опирается на собственные принципы" <1>. Следствием такой позиции должно стать исключение норм о вещных правах на жилые помещения из ЖК РФ, что сложно признать целесообразным.

--------------------------------

<1> Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 91 (автор - Е.А. Суханов).

Вместе с тем в проекте Концепции о вещном праве обращается внимание на невозможность полного урегулирования особенностей всех вещных прав в ГК РФ: "...возможно и, видимо, неизбежно, но следует допустить, наряду с закреплением в ГК РФ перечня случаев возникновения узуфрукта, возможность того, чтобы отдельные вопросы могли регулироваться специальными законами с определением того, какие вопросы могли бы быть предметом такого регулирования" (п. 2.1 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)"). Соответственно, необходимо прямо указать, что определенная детализация отдельных вещных прав на жилые помещения возможна в рамках ЖК РФ.

В-третьих, проект Концепции о вещном праве рассматривает узуфрукт как "наиболее полное вещное право, исчерпывающее своим содержанием (владение и пользование вещью) соответствующие правомочия собственника" (п. 2.4 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)").

Правомочие владения вещью, в отношении которой установлен узуфрукт, принадлежит исключительно узуфруктуарию. Вместе с тем в современной российской действительности очень часто собственник проживает совместно с лицами, правами которых обременены жилые помещения. Полное господство узуфруктуария над жилым помещением поставит уже собственника в зависимость от усмотрения первого, существенно ограничив или вовсе лишив собственника возможности каким-либо образом распоряжаться жилым помещением. Такая ситуация была бы оправдана, если бы большинство узуфруктов устанавливались по соглашению сторон, но, думается, на практике будут преобладать узуфрукты, установленные на основании решения суда. Применительно же к социальным узуфруктам предлагаемый подход возвратит к отмененной в 2005 г. практике сохранения прав на жилое помещение за членами семьи собственника.

В-четвертых, проект Концепции о вещном праве не допускает сосуществования узуфрукта с иными вещными или обязательственными правами, предполагающими возникновение правомочий по владению вещью, поскольку это будет приводить к утрате узуфруктуарием владения вещью (п. 2.6 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)").

Данное положение логически продолжает предыдущее и свидетельствует о практически полном выбытии жилого помещения, обремененного узуфруктом, из гражданского оборота. И хотя в проекте Концепции о вещном праве делается оговорка о "сосуществовании" узуфрукта и ипотеки, представляется, что это существенно ухудшит ситуацию с кредитованием под залог жилых помещений, что имело место до принятия ЖК РФ. Квартира, обремененная узуфруктом, теоретически может быть передана в залог, но практически ни один банк не будет рассматривать ее в качестве надлежащего обеспечения, поскольку реализовать такое жилое помещение при неисполнении основного обязательства будет сложно, точнее - практически невозможно.

В-пятых, исходя из позиции, согласно которой узуфрукт является наиболее полным вещным правом, в п. 2.5 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещном праве закреплено положение о том, что в отношении вещи может существовать только один узуфрукт, т.е. два узуфрукта в отношении одной вещи невозможны.

Установление подобного правила приведет к ограничению прав собственника, в частности при составлении завещания. Так, если жилое помещение уже обременено узуфруктом (например, недееспособного члена семьи), то передать жилое помещение отказополучателю не будет никакой возможности, что ограничит принцип свободы завещания.

В-шестых, проект Концепции о вещном праве предлагает возможность установления узуфрукта на часть недвижимой вещи (например, на отдельное жилое помещение без индивидуализации его как объекта права собственности). То есть допускается существование нескольких узуфруктов в отношении одной вещи, при условии, что на каждую часть будет существовать только один узуфрукт (п. 2.7 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)").

Подобное предложение появилось, по всей вероятности, в связи с обозначенной проблемой ограничений прав собственника, а также в силу установления социальных узуфруктов. Так, если в жилом помещении проживают несколько несовершеннолетних детей, то каждый из них имеет право на судебное установление социального (семейного) узуфрукта, что приводит к появлению нескольких узуфруктов на одну вещь, что по общему правилу признается недопустимым.

В-седьмых, основанием установления узуфрукта является гражданско-правовая сделка. По иным основаниям узуфрукт может быть установлен только в предусмотренных законом случаях - социальный (семейный) узуфрукт (п. 2.13 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещном праве), который заслуживает особого внимания.

Социальный (семейный) узуфрукт представляет собой исключение из общих положений, которые установлены проектом Концепции о вещных правах. В частности, его установление допускается, когда правомочие по владению и пользованию вещью узуфруктуарий реализует совместно с собственником в силу существования семейных отношений.

Очевидно, что подобный узуфрукт найдет широкое применение на практике, поскольку заменяет собой устоявшуюся в теории и практике категорию членов семьи собственника. При этом в отличие от действующего законодательства к лицам, имеющим право установить подобный узуфрукт, проектом Концепции отнесены лица, имеющие в силу своего положения и личностных характеристик право на получение известного содержания от других лиц: супруги, несовершеннолетние дети, престарелые родители, нетрудоспособные иждивенцы и т.п. Проект Концепции о вещном праве предусматривает, что круг таких лиц должен быть предусмотрен законом и четко формулирует положение о необходимости совместного проживания указанных лиц в названном жилом помещении и отсутствия у них другого жилого помещения (п. 2.18 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)"). Причем утрата любого из названных признаков дает возможность собственнику ставить вопрос об отмене такого узуфрукта.

Принятие таких предложений порождает вопрос о правовом статусе тех лиц, которые, проживая вместе с собственником и являясь членами его семьи по действующему законодательству, не подпадают под признаки тех лиц, которые вправе требовать установление узуфрукта. В предлагаемой проектом Концепции системе вещных прав на жилые помещения места для прав данных лиц не находится.

Указанное порождает ситуацию, в которой проживание дееспособного супруга совместно в квартире своего супруга возможно только на основании соглашения с собственником, т.е. предполагает наличие договорных обязательств. А поскольку такое проживание безвозмездно, эти отношения могут быть квалифицированы в качестве договора безвозмездного пользования имуществом (ссуды). Причем по смыслу проекта Концепции о вещном праве правило о праве следования у ссудополучателя применяться не должно в силу обязательственного характера данного имущественного права. И если сегодня отсутствие права следования у категории членов семьи собственника восполняется п. 4 ст. 31 ЖК РФ, защищающим бывших членов семьи собственника (право может быть сохранено на основании судебного решения, бывший член семьи может потребовать обеспечения его другим жилым помещением), то в условиях предлагаемого проектом Концепции варианта интересы проживающих с собственником членов его семьи оказываются абсолютно незащищенными.

Таким образом, можно обозначить две основные проблемы.

Во-первых, установление узуфрукта на жилое помещение практически исключает жилое помещение из имущественного оборота, поскольку собственник лишается не только правомочий владения и пользования, но и фактически распоряжения (наличие такого обременения будет являться основной и понятной причиной отказа потенциальных покупателей от его приобретения). Достаточно опасной выглядит и возможность установления социального узуфрукта: жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, - безусловный претендент на установление такого обременения и, как следствие, невозможность для собственника распоряжения им. И это только часть категорий, которые будут претендовать на данный узуфрукт. В связи с этим вызывают некоторое недоумение критические замечания, высказанные в проекте Концепции о вещном праве, в отношении наличия в действующем законодательстве определенных ограничений <1> (значительно меньших по сравнению с предлагаемыми) права собственности на жилое помещение.

--------------------------------

<1> В п. 1 разд. "Право личного пользовладения (узуфрукт)" проекта Концепции о вещном праве указано на то, что в отдельных случаях собственник остается ограниченным в реализации своего права распоряжения принадлежащим ему имуществом (например, п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Во-вторых, отсутствие гарантий для членов семьи собственника, которые при реализации предложений проекта Концепции совершенно незащищены от усмотрения собственника.

В связи с вышеизложенным, думается, необходимо, во-первых, установить исчерпывающий перечень жилищных прав, порождающих право пользовладения (узуфрукт); во-вторых, четко определиться с правовой природой тех прав, которые сегодня с уверенностью нельзя отнести ни к вещным, ни к обязательственным, определить их дальнейшую правовую судьбу; в-третьих, установить гарантии защиты членов семьи собственника жилого помещения, которые не смогут претендовать на установление социального (семейного) узуфрукта <1>; в-четвертых, сделать минимальным перечень лиц, имеющих право на установление социального (семейного) узуфрукта <2>.

--------------------------------

<1> Возможно, путем сохранения за ними признака права следования за вещью при квалификации их статуса в качестве ссудополучателей.

<2> Помимо уже существующих жилых помещений, находящихся в собственности несовершеннолетних детей благодаря нормам приватизационного законодательства, в связи с нормами законодательства, регулирующего предоставление материнского (семейного) капитала, эта цифра существенно увеличится, поскольку предусматривает обязанность родителей, использующих данные средства, передать часть жилого помещения в собственность всех имеющихся детей. Установив, что правом на установление социального (семейного) узуфрукта обладают все несовершеннолетние дети, законодатель рискует исключить из гражданского оборота большую часть жилых помещений.

Дата добавления: 2015-05-31