Вопрос 26. Основания возникновения и прекращения права собственности на землю по законодательству РФ. 2 страница

Передача земельного участка продавцом и принятие его покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Право собственности на земельный участок у покупателя возникает на основании договора купли-продажи земельного участка с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Безвозмездным является договор дарения земельного участка, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Как видно из приведенного определения, этот договор может быть и консенсуальным (когда даритель обязуется передать земельный участок), и реальным (когда даритель передает земельный участок и договор считается заключенным с момента такой передачи).

При дарении земельного участка осуществляется налогообложение в соответствии с Законом РФ от 12 декабря 91 г. № 2020-1 "О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения"¹. Налогоплательщиками являются физические лица, которые принимают имущество, переходящее в их собственность. Правда, нормы названного закона принимались в иных экономических условиях и при другой законодательной базе, в частности, вплоть до 1998 г. договоры дарения земельных участков необходимо было удостоверять нотариально. Сегодня налог взимается при условии удостоверения договора дарения по соглашению сторон нотариусом (при стоимости участка свыше 80-кратного размера минимальной месячной оплаты труда), который обязан сообщить налоговому органу по месту нахождения земельного участка о совершенной сделке.

Залог земельного участка (ипотека) является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Впервые залог земельных участков был разрешен нормой п. 10 Указа Президента РСФСР от 27 декабря 1991 г. № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР"². Сейчас залог земельных участков регулируется ГК РФ и ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102 "Об ипотеке (залоге недвижимости)"³.

По договору о залоге недвижимого имущества (об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право удовлетворить свои денежные требования к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими его кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законом. Оценка земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены.

Договор об ипотеке подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. К договору об ипотеке должна быть приложена копия плана (чертежа границ) этого участка. Права залогодержателя могут быть удостоверены закладной, составление которой не допускается, если предметом ипотеки являются участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

Федеральным законом не допускается ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельхозугодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств; кроме того, не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Залогодатель вправе произвести отчуждение заложенного земельного участка третьему лицу только с согласия залогодержателя, если иное не установлено договором. Когда была выдана закладная, отчуждение земельного участка допускается, если такое право было предусмотрено в закладной. В любом случае залогодатель может завещать заложенное имущество.

При нарушении договора об ипотеке взыскание на заложенный земельный участок обращается в судебном порядке путем проведения торгов.

Наследование земельных участков. Наследование позволяет обеспечить преемственность существующих прав и обязанностей в случае смерти их обладателя. Наследование возникает в связи со смертью физического лица и характеризуется универсальным правопреемством.

Под наследованием понимается переход после смерти гражданина (наследодателя) принадлежащих ему имущественных и некоторых неимущественных прав к одному или нескольким лицам (наследникам).

Наследодателями земельных участков могут быть собственники или лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения на земельные участки.

Наследниками являются лица (как физические, так и юридические), указанные в завещании или перечисленные в законе. Возможность стать наследником не зависит от гражданства или состояния дееспособности лица. Следует заметить, что в тех случаях, когда наследником является иностранный гражданин или лицо без гражданства, а наследуемый земельный участок не может принадлежать ему на праве собственности (например, он располагается в приграничной территории), то в силу закона иностранец или лицо без гражданства обязан переоформить его на допускаемое законом право (как правило, право аренды). Государство может быть наследником как по закону, так и по завещанию, если земельный участок завещан ему, если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, если все они лишены права наследования, если ни один из них не принял наследства.

В зависимости от основания различают наследование по закону и по завещанию. Когда же основанием наследования является завещание, распределение прав и обязанностей между наследниками, а также назначение самих наследников зависит только от воли наследодателя (завещателя). При наследовании по закону порядок и условия перехода его прав и обязанностей указаны в самом законе. Наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. Законодательство РФ предусматривает случаи лишения отдельных лиц (недостойных наследников) права на наследство.

В соответствии с ФЗ от 15 апреля 1998 г. "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются только по закону (ст. 30) - эта норма не распространяется на участки, принадлежащие гражданам на праве собственности.

Особо следует остановиться на вопросе о переходе права на земельный участок, когда на нем расположены здания, строения, сооружения. Законодатель стремится подчинить недвижимость, расположенную на земельном участке, и сам участок единому правовому режиму. Это выражается в установлении императивными нормами ЗК РФ обязанности произвести отчуждение находящихся на нем зданий, строений, сооружений, если они принадлежат одному лицу, вместе с земельным участком, за исключением случаев, установленных кодексом (п. 4 ст. 35). Здесь речь идет о принадлежности на праве собственности одному лицу как земельного участка, так и расположенных на нем объектов недвижимости. Приведенные положения существенно отличаются от норм ГК РФ (ст. 552, 553).

Реализация в земельном законодательстве такого принципа, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, значительным образом ограничивает принадлежащее лицу право собственности на земельный участок и расположенное на нем недвижимое имущество. Учитывая, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством (если иное не предусмотрено земельным законодательством), следует руководствоваться нормами ЗК РФ (см. п. 3 ст. 3). Земельное законодательство имеет специальный характер и подлежит приоритетному применению.

Когда право собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, переходит к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой такой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях, что и прежний собственник. Это означает, что если земельный участок принадлежит продавцу недвижимости на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования (в том числе аренды), то покупателю переходит соответствующее право¹. При продаже недвижимости, которая расположена на земельном участке, предоставленном юридическому лицу (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий) на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право подлежит переоформлению на право аренды земельных участков или они должны быть приобретены в собственность (по выбору покупателей недвижимости). Это означает, что у покупателя возникло право постоянного пользования, поскольку требуется переоформление (см. и прим. к ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ) учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не могут отказать в регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, например, на том основании, что ЗК РФ определяет ограниченный круг лиц, которым земельные участки могут предоставляться на указанном праве. К сожалению, нормы ЗК РФ не устанавливают срок, в течение которого юридические лица должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования, возникшее на основании договора купли-продажи недвижимости, что неизбежно породит множество вопросов на практике.

Даже если признать, что закрепленный в п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" срок переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или приобретение в собственность (до 1 января 2004 г.) распространяется и на рассматриваемый случай, это не решит всех проблем, потому что и после установленного сохраняется за определенными видами юридических лиц, которые могут производить отчуждение объекта недвижимости, расположенного на таком участке.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Цели реализации в законодательстве положения: "собственнику здания, строения, сооружения должен принадлежать на праве собственности и земельный участок, на котором находится объект недвижимости", служит норма п. 3 ст. 35 ЗК РФ. Согласно указанной норме собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки или аренды, которое осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ. Когда здание, строение, сооружение расположены на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственники этих объектов недвижимости имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды.

Необходимо признать, что, когда в соответствии с ЗК РФ на собственника возложена обязанность по отчуждению земельного участка, если отчуждаются расположенные на нем здания, строения, сооружения (и наоборот), его площадь должна быть ограничена частью, занятой соответствующим объектом недвижимости и необходимой для его использования. Оставшуюся часть, если ее площадь соответствует установленным предельным размерам и земельный участок является делимым, собственник вправе сохранить за собой. Только такой подход сможет учесть права собственника земельного участка и не допускает ущемления его законных интересов. Конечно же, по своему усмотрению собственник земельного участка может произвести отчуждение и всего принадлежащего ему земельного участка, включая ту его часть, на которой располагаются здания, строения, сооружения.

Приватизация земли. Под приватизацией понимается передача государственными и муниципальными образованиями принадлежащего им имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного или муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). 27 июля 1997 г. был принят ФЗ "О приватизации государственного имущества и основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"¹. Указанный закон не распространяется на земельные ресурсы, приватизация которых должна регулироваться специальным законодательством.

Сам термин "приватизация" используется в ЗК РФ только применительно к земельным участкам, на которых расположены объекты недвижимости (п. 1 ст. 36, а также п. 7 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ). Норма п. 7 ст. 3 ФЗ о введении в действие ЗК РФ существенно ограничивает приватизацию объектов недвижимости (в частности, зданий): со дня введения в действие ЗК РФ приватизация зданий, строений, сооружений, в т.ч. промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Кроме того, до принятия федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не допускается приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения (ст. 8 ФЗ о введении в действие ЗК РФ).

С 1991 г. приватизация земли в России осуществлялась бесплатно, а также в форме выкупа или проведения торгов. Основными нормативными актами, регулирующими приватизацию земли, являются: Указ Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий"², Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 "Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для осуществления предпринимательской деятельности", Основные положения программы государственной приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденные Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535³, Указ Президента РФ от 14 февраля 1996 г. № 198 "О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности"⁴, Указ Президента РФ от 16 мая 1997 г. № 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами"⁵.

Земельные участки приватизируются лицами, которым они уже были выделены на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды. Исключение составляет такая форма приватизации, как торги, на которые выставляются свободные от перечисленных прав земельные участки.

Фактически речь идет о приватизации земельных участков и когда лица, имеющие право пожизненного наследуемого владения или право постоянного (бессрочного) пользования на участки, переоформляют их на право собственности. О том, что в указанных случаях имеет место приватизация участков, прямо закреплено в ст. 28 ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Согласно названной норме граждане, получившие садовые, огородные и дачные земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, вправе их приватизировать в индивидуальном порядке или совместно с членами некоммерческого объединения, если в федеральных законах нет запрета на их передачу в частную собственность.

Условно все основания можно разделить на две группы:

1. Добровольное прекращение:

· Ликвидация юридического лица;

· Смерть гражданина;

· Обращение взыскания на земельный участок по долгам его собственника;

· Отчуждение земельных участков (купля-продажа, дарение и т.д.). Если продается здание, автоматически определяются права на земельный участок;

· Добровольный отказ от права собственности. В случае отказа от права собственности, собственник земельного участка должен подать заявление об отказе в органы осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации прекращения права собственности возникает право собственности городского округа, городского сельского поселения, либо муниципального района, если федеральными законами не предусмотрено иное (земли Москвы и Санкт-Петербурга – возникает собственность субъекта РФ).

При отказе от права постоянного бессрочного пользования либо пожизненного наследуемого владения землевладелец либо землепользователь подает в компетентный орган соответствующее заявление с приложением правоустанавливающих документов на земельный участок, документов, удостоверяющих личность землевладельца или землепользователя. А так же если землепользователем является государственное или муниципальное предприятие или учреждение, прилагается согласие органа, учредившего данное юридическое лицо. Решение по данному заявление должно быть принято в течение 1 месяца. В трехдневный срок о принятом решении уведомляется либо землевладелец либо землепользователь.

Если право не зарегистрировано в ЕГРП оно считается прекратившемся с момента принятия решения компетентного органа. Если право зарегистрировано, то орган, принявший решение о прекращении права, обязан уведомить государственного регистратора в течение недели с момента принятия соответствующего решения.

2. Принудительное прекращение:

· Обращение взыскания на земельный участок по долгам его собственника;

· Неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением, либо использование с нарушением законодательства (земельно-правовая ответственность);

· Реквизия. Применяется в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий, иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер в целях защиты жизненно важных интересах граждан, общества и государства. Решение принимает орган исполнительной власти. Может носить временный характер. Тогда при отпадении обстоятельств собственник может требовать возврата земельного участка;

· Национализация. Осуществляется на основании федерального закона, производиться возмещение убытков и национализация характеризуется переходом земельных участков в государственную собственность;

· Прекращение права собственности на земельный участок, который в силу федерального закона не может принадлежать данному лицу. Обязанность собственника произвести отчуждение в течение 1 года. Если в течение года земельный участок не был отчужден, то орган, осуществляющий земельный контроль, обязан подать в суд требование о принудительном прекращении права собственности;

· Изъятие или выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Основание для выкупа или для изъятия – см.ст.49 ЗК. Из этой статьи можно сделать следующий вывод: основания для изъятия федеральных и частных земель могут быть установлены только федеральным законом, а для изъятия региональных и муниципальных земель – так же и в законах субъектов РФ. С 1 января 2008 по 1 января 2014 года на территории Краснодарского края допускается изъятие и резервирование земельных участков в целях строительства олимпийских объектов, а так же изъятие земельных участков на территориях прилегающих к олимпийским объектам.

Решение об изъятии могут принимать органы местного самоуправления, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы исполнительной власти РФ. Решение подлежит государственной регистрации. Собственник, землевладелец, землепользователь уведомляется о принятом решении и о дате государственной регистрации. Решение об изъятии для строительства олимпийских объектов государственной регистрации не подлежит. Собственник, землевладелец, землепользователь уведомляется о принятом решении в течение 7 дней. Решение об изъятии подлежит опубликованию в СМИ и в сети интернет.

С момента принятия решения собственник осуществляет владение, пользование, распоряжение земельным участком в полном объеме. При этом собственник, землевладелец, землепользователь несут риск отнесения на них убытков, вызванных новым строительством, расширением, реконструкцией существующих объектов недвижимости, либо вызванных иными улучшениями, существенно увеличивающими стоимость земельного участка. Собственнику земельного участка должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, зданий, строений, сооружений, иные убытки в том числе и упущенная выгода.

Изъятие допускается только по истечению одного года с момента уведомления собственника. В случае несогласия собственника, землевладельца, землепользователя с изъятием земельного участка, орган, принявший решение об изъятии в течение 3-х лет может обратиться в суд с требованием о принудительном прекращении права собственности.

При изъятии земельных участков для строительства олимпийских объектов администрация Краснодарского края совместно с государственной корпорацией заключает договор с оценщиком. В течение 20 дней с момента получения отчета оценщика администрация Краснодарского края готовит проект соглашения о выкупе земельного участка и предоставляет возможность ознакомится с ним собственнику, землевладельцу или землепользователю. Если в течение 2-х месяцев соглашение не будет заключено, то администрация Краснодарского края, либо администрация г.Сочи может обратиться в суд с требованием об изъятии земельного участка. Решение об изъятии подлежит немедленному исполнению.

Дата добавления: 2015-05-31