Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

Решения собраний

Резюме: решения собраний включены в перечень юридических фактов, являющихся основанием для возникновения прав и обязанностей.

Статья 2 ГК РФ в редакции Закона уточняет круг отношений, регулируемых гражданским законодательством, прямо включая в них отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения).

Статья 8 ГК РФ в редакции Закона вводит новое основание возникновения гражданских прав и обязанностей: решение собраний в случаях, предусмотренных законом. Представляется, что тем самым законодатели хотели отграничить решения собраний от сделок, указав на их принципиально различную правовую природу.

Закон дополняет ст. 12 ГК РФ новым способом защиты гражданских прав: признанием недействительным решения собрания. Данный способ защиты известен и действующему законодательству. Так, в соответствии с п. 7 ст. 49 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" акционер вправе подать заявление о признании недействительным решения общего собрания акционеров.

В то же время общие положения о решениях собраний в настоящее время исключены из текста Закона.

Таким образом, незначительное дополнение к Гражданскому кодексу РФ в этой части имеет, по большому счету, лишь дидактическое значение, поскольку правовое регулирование решений собраний пока (до момента принятия соответствующих изменений Гражданского кодекса РФ) не изменится.

Резюме: лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.

Законом в ГК РФ добавлена ст. 8.1, которая определяет основные принципы государственной регистрации прав на имущество (в первую очередь недвижимого). Реализация положений указанной статьи может привести к изменениям в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и в законодательстве о государственном кадастре недвижимости.

В этой связи представляется необходимым обратить внимание на ключевые изменения, вводимые данной статьей.

Установлены принципы государственной регистрации прав. К таковым относятся принципы проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра. Представляется, что последовательное применение данных принципов в административной и судебной практике может серьезно изменить правовое регулирование государственной регистрации прав на имущество.

Примечательно, что эта статья предусматривает, что в закрепленных законом случаях необходимо будет осуществлять государственную регистрацию не только прав на объекты недвижимости и сделок с ней, но и прав на другие виды имущества и сделок с ним. В этих случаях будут применяться основополагающие нормы о государственной регистрации.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона в государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить: объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Данное положение важно для совершения сделок с недвижимым имуществом, поскольку действующие нормы Гражданского кодекса РФ содержат жесткие требования к индивидуализации объекта недвижимости (см., например, ст. ст. 554 и 607 ГК РФ). Кроме того, в отношении такого объекта недвижимости, как земельный участок, Земельный кодекс РФ определяет обязанность установления границ, то есть постановку этого участка на кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости (ст. 11.1 упомянутого Кодекса).

Закон устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из ст. 8 ГК РФ исключается п. 2, согласно которому права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Следует отметить, что в законопроекте о внесении изменений в ГК РФ, рассмотренном Государственной Думой в первом чтении, указанное изменение отсутствовало.

Эта норма дублировала бы п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона, поэтому от нее было решено отказаться.

Пунктом 6 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона предусмотрено, что лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные реестра.

Указанная новелла может быть широко применена при разрешении споров об изъятии имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск). Так, в соответствии с абз. 2 п. 38 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Также приобретатель не является добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. Данное разъяснение получило развитие в Законе. Согласно абз. 3 п. 7 ст. 8.1 ГК РФ в редакции Закона лицо, оспаривающее зарегистрированное право в суде, вправе требовать внесения в государственный реестр отметки о наличии судебного спора в отношении этого права.

Как указывается в п. 5 Замечаний РСПП, данные новеллы законодательства могут вызвать многочисленные злоупотребления со стороны недобросовестных участников гражданского оборота. По мнению предпринимателей, введение в российское право института отметок о возражении не соответствует принципу публичной достоверности государственного реестра и не будет способствовать укреплению системы регистрации прав.

В качестве одной из альтернативных мер по преодолению негативного эффекта от введения указанного правового института в Замечаниях РСПП предлагается применять гражданско-правовую ответственность к лицам, которые внесли отметку о возражении, но в дальнейшем не оспорили зарегистрированное право в суде в установленный срок.

В п. 2 ст. 8.1 ГК РФ в редакции законопроекта, предусматривающего внесение изменений в ГК РФ, принятой Государственной Думой в первом чтении, ранее предусматривалось, что сведения о правах по сделке, совершенной в нотариальной форме, должны вноситься в государственный реестр через нотариуса. В последней редакции Закона эта норма была сформулирована в существенно более мягкой форме.

В настоящее время Закон установливает правило, согласно которому права по данным сделкам могут быть зарегистрированы через нотариуса.

Таким образом, стороны по указанным сделкам не лишаются возможности самостоятельно совершить все необходимые регистрационные действия. На это обращалось внимание также в п. 4 Замечаний РСПП.

Дата добавления: 2015-06-25