Организационно-экономические, правовые и иные предпосылки, влияющие на решение проблем в сфере землепользования, землеустройства, земель сельскохозяйственного назначения

Лекция № 4

План лекции

1. Совершенствование экономических и правовых отношений собственности на земли сельскохозяйственного назначения.

2. Совершенствование нормативных актов РФ, регулирующих вопросы распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, занятыми объектами недвижимости в сельской местности.

3. Совершенствование законодательства РФ по улучшению порядка реализации прав на земельные доли.

4. Совершенствование формирования и развития инфраструктуры рынка сельскохозяйственных земель и земельно-ипотечного кредитования.

Устранение отмеченных недостатков, а также качественное проведение землеустройства, разработка на основе землеустроительной документации юридически, социально, экологически и экономически обоснованных мероприятий по реализации государственной земельной политики, повышению эффективности рационального использования земель сельскохозяйственного назначения и их охраны, законодательному оформлению и обеспечению гарантий прав земельной собственности, что является основным условием рыночной экономики, невозможно без решения вопросов стабилизации отношений собственности на землю, развития рынка сельскохозяйственных земель, совершенствования системы оценки земель, формирования и развития инфраструктуры рынка земельно-ипотечного кредитования и т.д. Одновременно с разработкой программных мероприятий по совершенствованию землеустройства земель сельскохозяйственного назначения необходима подготовка предложений по следующим проблемам.

1. Современное землепользование и землевладение сельскохозяйственных организаций характеризуется неустойчивой структурой земельной собственности, которая выражается в правовой и территориальной неопределенности земельных участков, отнесенных как к частной, так и к государственной и муниципальной собственности. Доля сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности сельскохозяйственных организаций - основных производителей сельскохозяйственной продукции, не превышает 1,4% от общей площади земель сельскохозяйственного назначения. Это означает, что практически у основных сельскохозяйственных товаропроизводителей землепользование как индивидуализированный и юридически территориально оформленный земельно-имущественный комплекс и как объект земельного и имущественного права отсутствует.

За последние годы земельное законодательство Российской Федерации подвергалось существенному обновлению. В настоящее время в стране на федеральном уровне действует более 1 тыс. нормативных правовых актов, регулирующих земельные отношения. Однако большинство из них носит декларативный характер, позволяя на местах трактовать их в зависимости от ситуации, практически формируя в Российской Федерации неимоверно бюрократизированные земельные отношения. Анализ показывает, что федеральные земельные законы имеют существенные недостатки. Многие основные положения, которые должны быть в них урегулированы, либо не имеют механизмов реализации, либо имеют отсылочные нормы к другим федеральным законам или законам субъектов Российской Федерации. В результате сохраняется правовая неопределенность, на местах возникли нарушения земельного законодательства в области приватизации земельных участков, предоставления и изъятия сельскохозяйственных земель, в том числе ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, при отводах земель для индивидуального жилищного строительства, нужд промышленности, транспорта, развивающегося бизнеса.

Земельный кодекс Российской Федерации закрепил принцип единства юридической судьбы объектов недвижимости и земельных участков, на которых они расположены, установив приоритет за земельным участком, судьбе которого следуют прочно связанные с ним объекты недвижимости. Однако при реализации указанного принципа существует законодательная возможность несовпадения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, на котором этот объект расположен. В частности, допускается возможность существования объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности и переданного в аренду субъекту права собственности на объект недвижимости, недвижимости, расположенный на данном земельном участке. В этой связи возникает вопрос об определении экономически целесообразной арендной платы за указанные земельные участки. В настоящее время в результате отсутствия единых принципов определения базовых размеров арендной платы за землю на местах широко распространена практика искусственного занижения размеров арендной платы, установления многочисленных льготных категорий арендаторов с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов, что сокращает доходы консолидированного бюджета от арендной платы за землю.

В сложившейся ситуации основная цель совершенствования правового обеспечения в отношении сельскохозяйственных земель – внесение изменений в действующее земельное законодательство, которые должны, с одной стороны, поставить заслон нынешнему земельному переделу, а с другой стороны, сохранить достаточную степень либерализации земельного рынка, позволяющую обеспечить привлечение заинтересованных инвесторов.

Нуждается в конкретном дальнейшем совершенствовании правовое регулирование земель как природного ресурса и природного объекта и правовое регулирование земельного участка как объекта права собственности. Современное земельное законодательство должно, с одной стороны, установить количественные ограничения в приобретении земельных участков в собственность и в аренду и, с другой стороны, способствовать созданию сельскохозяйственных предприятий, которые могут вести производство на современной технической базе, используя эффективные технологии.

Для преодоления сложившейся ситуации необходимо принятие комплексных мер по систематизации и обновлению законодательства в сфере регулирования земельных отношений. Для этого целесообразно разработать концепцию совершенствования земельного законодательства и урегулирования различных отраслей права, включающую в себя анализ действующего законодательства в области регулирования земельных отношений в аграрном секторе, предложения по совершенствованию и кодификации земельного законодательства, разработке комплекса законодательных мероприятий - проектов федеральных законов, дополняющих и уточняющих действующее законодательство, методических и инструктивных документов и т.д., а также мониторинг результативности и эффективности нормальных правовых актов и научное обеспечение государственной земельной политики в области регулирования земельных отношений в аграрном секторе.

При этом необходимо решить ряд проблем, касающихся совершенствования нормативной правовой базы в отношении земель сельскохозяйственного назначения:

• введение в Земельный кодекс Российской Федерации положений, уточняющих состав «установленных особо территорий» (ст. 15, пункт 3), а именно о территориях, включающих в себя земли, особо ценные для сельскохозяйственного производства и расположенные в особо благоприятных природно-климатических зонах, территориях с низкой землеобеспеченностью населения;

• урегулирование отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения;

• конкретизация отдельных положений действующего законодательства в части использования и рыночного оборота сельскохозяйственных земель;

• консолидация земель у эффективно хозяйствующих субъектов и в фондах перераспределения;

• государственная поддержка сельского хозяйства путем экономической защиты сельскохозяйственных угодий;

• предотвращение и преодоление различных деформаций рыночного механизма и ценообразования и ценовых параметров земельного рынка;

• расширение возможностей активного функционирования технико-экономических и технологических факторов, способствующих повышению эффективности использования земельных ресурсов;

• формирование эффективной системы управления земельными ресурсами и контроля за использованием и охраной сельскохозяйственных земель, а также создание благоприятных условий для сохранения и воспроизводства земельных ресурсов, используемых в сельском хозяйстве;

• системное формирование нормативной правовой базы в области охраны сельскохозяйственных земель;

• создание эффективной системы земельных и компенсационных платежей, обеспечивающей эффективное и рациональное использование сельскохозяйственных земель.

Кроме того, нормативная правовая база должна также предусмотреть: возможность предоставления рассрочки платежей за выкуп земельных участков; особенности переоформления прав на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; в случае необходимости - дополнительные платежи при переоформлении земельных участков; проведение нового тура государственной кадастровой оценки земельных участков, базирующейся на единых принципах рентных расчетов; совершенствование механизмов установления правовых ограничений по использованию земли и недвижимости, а также порядка установления сервитутов; создание нормативной правовой основы, способствующей формированию экономически обоснованной налогооблагаемой базы в сфере земли и недвижимости.

Должны быть законодательно закреплены решения по установлению предельных уровней выкупных цен и арендной платы и условий выкупа земли, которые позволят юридическим лицам переоформить права на землю на более льготных условиях по сравнению с действующими.

Законодательно должны быть урегулированы все возможные проблемы, возникающие при изъятии земельных участков для общегосударственных нужд, требующих для своего удовлетворения использования региональной, муниципальной или частной земельной собственности в части компенсации за изымаемый участок. Владелец изымаемой земельной собственности должен иметь право на компенсацию, соразмерную тем доходам, которые он получил от своей собственности прежде. Что касается федеральной собственности на землю, то исторически общепризнано, что правительство любого цивилизованного государства владеет подлежащими эксплуатации природными ресурсами прежде всего в целях развития национальной экономики.

Задача извлечения из федеральной земельной собственности бюджетных доходов является вторичной и подчиненной. В этом принципиальное отличие федеральной собственности на землю от муниципальной и, особенно, частной. Коммерческие расчеты государства, связанные с эксплуатацией земельных ресурсов, которые находятся в его собственности, не являются приоритетными – они подчинены народохозяйственным интересам. Коль скоро главенствуют интересы общества, фискальные интересы государства в этой сфере деятельности должны отступать на второй план. Главная цель федерального земельного органа исполнительной власти заключается в организации эффективной эксплуатации земельных ресурсов в интересах всего общества.

Совершенствование нормативных актов, регулирующих вопросы распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, занятыми объектами недвижимости в сельской местности, обусловлено тем, что до настоящего времени законодательством не урегулирован вопрос о распоряжении землями сельскохозяйственного назначения, которые заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, зданиями и сооружениями общего пользования, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных, антропогенных и техногенных явлений, мелиоративными и оросительными системами, другим имуществом общего пользования, ранее находившимся в пользовании колхозов и совхозов.

После приватизации сельскохозяйственных угодий вышеназванное имущество продолжало оставаться в пользовании бывших колхозов и совхозов. Именно они до некоторого времени обеспечивали использование этого имущества в интересах всех заинтересованных лиц. Однако, учитывая, что большинство из этих сельскохозяйственных организаций к настоящему времени по тем или иным причинам прекратили свое существование, возникает вопрос об определении дальнейшей судьбы земель и имущества общего пользования, которое сейчас фактически является бесхозным.

Если земельные участки находятся не в индивидуальной собственности конкретного лица, а в виде земельной доли, то при установлении права общей собственности на земли сельскохозяйственного назначения целесообразно принять во внимание положения Методических рекомендаций по составлению проектов территориального землеустройства в случае перераспределения сельскохозяйственных угодий, используемых сельскохозяйственными организациями и (или) находящихся в общей долевой собственности (утверждены Росземкадастром 26 января 2004 г.), в соответствии с которыми в земельную долю включается не только доля в праве на сам земельный участок сельскохозяйственного назначения, но и доля в праве на землю под дорогами, пустошами и т.п.

Аналогичная ситуация складывается и в отношении имущества и земель общего пользования в садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан при приватизации ими своих земельных участков.

Как правило, одновременная приватизация соответствующей доли в имуществе пользования при приватизации огороднического, садоводческого и дачного земельного участка отсутствовала и такое имущество, как водокачки, местные водопроводные системы, общие ограждения, подъездные дороги фактически осталось бесхозным, содержание такого имущества - затруднительным, а в ряде случаев – просто невозможным.

В связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ аналогичные вопросы возникают в отношении имущества общего пользования, в том числе земельных участков в районах многоэтажной и индивидуальной жилой застройки в сельской местности.

Вместе с тем существующим законодательством не регламентируется вопрос о собственности и бремени содержания подъездных дорог, детских площадок, другого имущества общего пользования, расположенного на прилегающей территории.

При приобретении лицом земельного участка для индивидуального жилищного строительства в границах муниципального образования очень часто возникает ситуация, когда затраты, связанные со строительством подъездных дорог, озеленением и обустройством прилегающей территории, содержанием другого имущества общего пользования, ложатся на владельцев таких участков, хотя прилегающие территории являются собственностью муниципального образования и оно должно нести все связанные с этим обязанности. В данном случае речь не идет о земельных участках, приобретаемых компаниями-застройщиками, которые по окончании строительства, оставляя за собой право собственности на имущество общего пользования, становятся эксплуатирующей организацией, а имеются в виду земельные участки, предоставленные лицам либо приобретенные ими в целях самостоятельного жилищного строительства, которых в настоящее время большинство.

Как показывает практика, нередко муниципальные власти полностью самоустраняются от выполнения своих прямых обязанностей по содержанию имущества общего пользования, причем это касается не только дорог, газонов, детских площадок, но и уличного освещения и т.д. Это имущество часто не представляет ценности для иных лиц, кроме их реальных пользователей, поэтому органы местного самоуправления средства на содержание такого имущества общего пользования предусматривают в последнюю очередь и часто не в состоянии содержать его на должном уровне.

В соответствии с законодательством до тех пор, пока лица, использующие имущество и земли общего пользования, не зарегистрируют право общей долевой собственности на них в установленном порядке, они не несут никаких обязанностей в отношении этого имущества, в том числе по его содержанию и уплате налогов.

Принимая во внимание то обстоятельство, что у лица, уже оформившего право собственности на свое имущество, нет прямой заинтересованности в приобретении и юридическом оформлении своей доли на имущество и земли общего пользования, на практике часто возникает ситуация, когда лица, которые произвели оформление своих прав на главную вещь – земельный участок, жилое помещение без одновременного приобретения доли в праве на имущество общего пользования, отказываются принимать на себя обязательства, возникающие в связи с использованием ими общей долевой собственности.

Решения, принимаемые, например, общим собранием садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в отношении имущества общего пользования, не дают реальной возможности заставить лицо содержать имущество общего пользования.

Вместе с тем право собственности на имущество, находящееся в общем пользовании, например, право собственности на местную мелиоративную систему собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, не может быть отделено от права собственности на эти земельные участки. Кроме того, необходимо признать, что право собственности на имущество общего пользования является вторичным, сопутствующим по отношению к праву собственности на основное имущество, в данном примере право собственности на мелиоративную систему является вторичным по отношению к праву собственности на земельные участки.

В этой связи необходимо внести изменения и дополнения в соответствующие законодательные акты Российской Федерации, регулирующие вопросы пользования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения под объектами недвижимости:

· определить условия для одновременной приватизации (приобретения) лицом такого вида имущества, как земельный участок, предназначенный для ведения садоводческого или дачного хозяйства, земельный участок, выделяемый в сет доли из земель сельскохозяйственного назначения или земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме или строении и приватизации (приобретения) соответствующей доли имущества общего пользования, необходимого для эксплуатации основного имущества;

· ввести систему правовых норм, обеспечивающую в установленных законом случаях вовлечение (приобретение доли в праве собственности) лиц, чья собственность нуждается в существовании общего имущества, в число участников долевой собственности на это имущество либо на основании заявления заинтересованного лица и решения общего собрания участников долевой собственности, либо на основании судебного решения;

· определить способ определения границ земельных участков и описания иного имущества, отнесенного к имуществу общего пользования; установить порядок определения доли лица в имуществе общего пользования;

· установить круг лиц, которые считаются заинтересованными в определении такой доли, а также способ, каким может быть выражено их волеизъявление по этому вопросу, а в случае невозможности принятия единогласного решения – порядок его принятия;

· определить условия и последствия прекращения права на имущество общего пользования;

· определить способ использования решений, принятых в установленных случаях общим собранием участников долевой собственности, путем придания таким решениям силы исполнительного документа и применения упрощенной судебной процедуры;

· определить лиц, обеспечивающих и контролирующих исполнение принятых решений;

· установить ответственность лица за неисполнение принятого

решения;

· уточнить порядок регистрации права собственности на имущество общего пользования.

Действующий Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не в полной мере раскрывает вопросы выделения земельных долей на местности и их дальнейшей консолидации, что отрицательно сказывается на эффективности сельскохозяйственного производства, не предоставляет возможности решить проблему перехода от условных земельных долей к эффективному сельскохозяйственному землепользованию, вовлечь в сельскохозяйственный оборот невостребованные земельные доли. В связи с этим целесообразно разработать и принять закон «О порядке выделения земельных участков на местности владельцам земельных долей».

Указанный закон должен определять организационные и правовые основания выделения собственникам земельных долей земельных участков в натуре (на местности) из земель, которые принадлежали сельскохозяйственным предприятиям, сельскохозяйственным кооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам на праве коллективной собственности, а также порядок обмена этими земельными участками.

Федеральный закон «О порядке выделения земельных участков на местности владельцам земельных долей» должен включать в себя следующие статьи и положения:

· лица, которые имеют право на земельную долю;

· документы, которые подтверждают право на земельную долю;

· основания для выделения земельных участков в натуре (на местности) собственникам земельных долей;

· особенности выделения в натуре (на местности) земельных участков единым массивом в совместную собственность владельцам земельных долей;

· полномочия муниципальных органов относительно выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей;

· предоставление землеустроительным организациям документов и материалов, необходимых для выполнения работ по выделению земельных участков в натуре (на местности);

· разработка и утверждение проекта землеустройства по организации территории земельных долей;

· распределение земельных участков между владельцами земельных долей;

· обеспечение гласности выделения земельных участков в натуре (на местности) владельцам земельных долей;

· особенности установления границ земельных участков в натуре (на местности) владельцам земельных долей;

· особенности проведения землеустроительной экспертизы документации по землеустройству при выделении земельных участков в натуре (на местности);

· оформление документов на право собственности земельным участком владельцу земельной доли;

· использование невостребованных земельных долей; обмен земельными участками; заключительные положения.

В развитие положений Федерального закона «О порядке выделения земельных участков на местности владельцам земельных долей» необходимо разработать порядок организации работ и методику распределения земельных участков между владельцами земельных долей. Этот порядок должен определить процедуру распределения земельных участков между владельцами земельных долей в соответствии с проектом землеустройства организации территории.

Организация работ по распределению земельных участков в границах одного сельскохозяйственного предприятия между владельцами земельных долей, которые подали заявления о выделении принадлежащих им земельных долей на местности, должна осуществляться соответствующим органом местного самоуправления по месту размещения земельных участков только на основании землеустроительного проекта.

Совершенствование формирования и развития инфраструктуры рынка

сельскохозяйственных земель и земельно-ипотечного кредитования

Общей предпосылкой восстановления производственного потенциала агропромышленного комплекса страны, преодоления его экономического и технологического отставания является привлечение в аграрный сектор экономики долгосрочных инвестиций, направленных на техническую модернизацию основных фондов и переходов на инновационный путь развития. Это возможно лишь при условии, если в сельском хозяйстве будет сформирована эффективная финансово-кредитная система. В этой связи существенное значение для выведения сельского хозяйства из кризиса, повышения его обеспеченности долгосрочными и доступными кредитами приобретает решение задач, связанных с развитием земельно-ипотечных отношений.

В рыночных условиях институт земельно-ипотечного кредитования представляет собой своеобразную социально-экономическую платформу для формирования и эффективного функционирования правового механизма кредитования сельского хозяйства и является одной из важнейших инвестиционных вложений в сельскохозяйственное производство, динамичного развития, как крупных сельскохозяйственных организаций, так и малого и среднего бизнеса.

Несмотря на принятие Земельного кодекса Российской Федерации, федеральных законов «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», «О землеустройстве», «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и о внесении в них соответствующих изменений, существующая законодательно-правовая база не обеспечивает развития ипотечных отношений, адекватных современным требованиям рыночной экономики.

К основным недостаткам правового регулирования, оказывающим существенное влияние на развитие земельной ипотеки, относятся:

• недостаточная урегулированность процедуры обращения взыскания и порядка перехода права на земельный участок в случае его реализации с торгов; правовая неопределенность распоряжения земельным участком, перешедшим к залогодержателю в порядке обращения взыскания на него в случае невыполнения залогодателем своих обязательств; отсутствие законодательно закрепленных гарантий кредитной организации в том, что предмет ипотеки может быть обращен по стоимости, исходя из которой заключался кредитный договор;

• неопределенность законодательства в отношении возможности залога части земельного участка и сохранения залога при изменении границ заложенного земельного участка;

• отсутствие в законодательстве норм, определяющих порядок установления ипотеки на земельные участки, находящиеся в общей долевой собственности, и процедуру обращения взыскания на них;

• отсутствие законодательного обеспечения соблюдения интересов залогодателя (сельскохозяйственного товаропроизводителя) и залогодержателя (кредитной организации) в случае принудительного отчуждения находящегося в залоге земельного участка или части его для государственных и муниципальных нужд;

• противоречивость норм Земельного кодекса Российской Федерации нормам Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении порядка обращения взыскания на находящийся в залоге земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями и сооружениями;

• определенные проблемы в урегулировании вопросов, связанных с содержанием договоров и предоставлением залогодателем необходимых сведений в отношении состояния земельного участка, его качественных и иных характеристик;

• ограничения правового характера в области банковского, финансового, налогового и иного законодательств.

Проблемами, сдерживающими развитие залога земель сельскохозяйственного назначения также является недостаточный учет специфики залога земель сельскохозяйственного назначения, вытекающей из особенностей воспроизводственного процесса в сельском хозяйстве; игнорирование рентной составляющей ипотечных отношений; недостаточное понимание значения оценки земли как объекта недвижимости и ее роли для развития ипотечных отношений в аграрном секторе; недопонимание взаимосвязи между залогом земли и рынком земель сельскохозяйственного назначения; недооценка взаимосвязи и взаимообусловленности рыночных и залоговых цен на землю в аграрном секторе.

В этой связи целесообразно подготовить отдельную (специальную) целевую программу по созданию системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве, в которой необходимо четко определить задачи, которые ипотека должна выполнять в сельском хозяйстве. Целью этой программы должно стать создание основанной на рыночных принципах и эффективно работающей системы обеспечения доступными долгосрочными внебюджетными финансовыми ресурсами среднего и мелкотоварного сельскохозяйственного бизнеса.

Для составления и развития системы земельно-ипотечного кредитования в сельском хозяйстве необходимо решение программных задач в частности: системного формирования организационной и методологической основы для рефинансирования ипотечных кредитов, формирования инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие участников земельно-ипотечного рынка; совершенствования нормативной правовой базы для обеспечения данного вида кредитования и функционирования первичного и вторичного рынков земельно-ипотечных кредитов; разработки и внедрения нормативно-методических документов и стандартов, обеспечивающих запуск и развитие системы; разработки базовых моделей системы, включая рефинансирование ипотечных кредитов; разработки мер государственной поддержки развития системы с целью снижения финансовых рисков ее участников и повышения доступности ипотечных кредитов для потенциальных заемщиков; налогового стимулирования заемщиков, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредиторов.

Целевыми индикаторами программы должны стать:

· расширение возможностей доступа сельскохозяйственных товаропроизводителей к дешевым и долгосрочным кредитам для развития сельскохозяйственного производства и улучшения социально-экономических условий;

· рост инвестиций в сельскохозяйственное производство за счет привлечения долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов;

· повышение инвестиционной привлекательности сельского хозяйства и уровня финансово-экономического состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей;

· активизация процесса вовлечения в реальный экономический оборот земель сельскохозяйственного назначения и формирования их реальной рыночной стоимости; укрепление и развитие национальной кредитно-финансовой системы АПК;

· увеличение объемов производства и реализации сельскохозяйственной продукции; повышение деловой активности в отрасли и уровня занятости сельского населения.

В целевой программе также должно быть предусмотрено совершенствование нормативного правового обеспечения земельной ипотеки. Первоочередными нормативными актами являются:

• разработка проекта федерального закона о внесении дополнений в федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в котором должны быть урегулированы: цели предоставления земельно-ипотечных кредитов; особенности договора об ипотеке сельскохозяйственных земель; порядок установления ипотеки на имущество, находящееся в общей долевой собственности; процедура обращения взыскания, поскольку именно с обращением изыскания связана возможность как потери права собственности сельскохозяйственного товаропроизводителя на землю как основное средство производства, так и вывода этого земельного участка из сельскохозяйственного производства; вопросы перехода прав на заложенный земельный участок к другим лицам в порядке обращения изыскания на предмет залога; порядок реализации и очередность преимущественного права приобретения земельного участка; права и обязанности залогодержателя по владению, пользованию и распоряжению заложенным земельным участком в случае признания публичных торгов несостоявшимся, а также нормы, обеспечивающие соотношение норм об ипотеке земельных участков и норм о переводе земель из одной категории в другую и т.д.;

• разработка обоснованных мер государственной поддержки развития системы земельно-ипотечного кредитования, налогового стимулирования заемщиков, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредитов, с целью снижения финансовых рисков ее участников и повышения доступности земельно-ипотечных кредиторов для сельскохозяйственных товаропроизводителей;

• определение целесообразности и размера субсидируемого государством процента кредита в ипотечных отношениях, необходимость участия государства в финансово-кредитных организациях, осуществляющих кредитование под залог сельскохозяйственных земель;

• разработка подходов и методов определения залоговой (ликвидационной) стоимости предлагаемых в залог земельных участков, которая в отличие от существующих способов должна исходить из рыночной цены земли, определяемой на основе взаимодействия экономических регуляторов (земельной ренты, ссудного процента, налога на прибыль, земельного налога, банковской маржи, инфляции, транзакционных издержек) и отражать рыночные условия ведения процесса расширенного воспроизводства в сельском хозяйстве;

• разработка методических положений по определению рыночной стоимости арендных прав земельных участков и их залоговой (ликвидационной) стоимости с учетом рентной составляющей и формирование надежных организационно-экономических механизмов, способных максимально снизить риски в этом виде кредитования;

• разработка методики определения залоговой (ликвидационной) стоимости принимаемых в ипотеку земельных участков, учитывающей не только специфику образования их рыночной стоимости, но и возможность возникновения рисков повреждения или утраты как предмета ипотеки, уменьшающих его рыночную и соответственно залоговую (ликвидную) стоимость;

• разработка нормативно-методической основы страховой защиты имущественных интересов участников земельно-ипотечного рынка.

Реализация программы будет способствовать укреплению и развитию национальной кредитно-финансовой системы АПК, привлечению в агропромышленное производство на долгосрочной основе внебюджетных финансовых ресурсов, созданию условий, способствующих повышению уровня кредитоспособности сельскохозяйственных товаропроизводителей на основе решения потенциала залоговой базы, формированию цивилизованного рынка сельскохозяйственных земель и их реальной рыночной стоимости.

Дата добавления: 2015-07-02