Анализ рынка недвижимости. Описание бизнеса проекта

Описание бизнеса проекта

Проектирование штатного расписания

Составление штатного расписания заключается в определении штатных должностей и месячной тарифной сетки.

Результаты проектирования штатного расписания сводятся в таблицу 4.8.

Таблица 4.8 – Штатное расписание строительной организации

N п/п	Наименование должностей	Кол-во штат. единиц	Должностной оклад	Стимулирующие выплаты	Месячная зарплата, руб.
	Генеральный директор		35 000	25 000	60 000
	Секретарь-референт		10 000	3 000	13 000
	Менеджер по кадрам		12 000	8 000	20 000
	Технический директор		25 000	10 000	35 000
	Заместитель директора по экономике		27 000	13 000	40 000
	Главный бухгалтер		25 000	8 000	33 000
	Старший бухгалтер		16 500	3 500	20 000
	Бухгалтер-кассир		11 700	2 800	14 500
	Главный экономист		22 300	4 700	27 000
	Старший экономист		16 100	3 900	20 000
	Экономист		11 400	1 600	13 000
	Ведущий инженер отдела логистики		20 000	4 000	24 000
	Инженер отдела логистики		12 900	2 100	15 000
	Начальник отдела ПТО		18 800	3 200	22 000
	Инженер технолог ПТО		14 600	2 400	17 000
	Инженер механик ПТО		10 500	2 500	13 000
	Инженер сметчик ПТО		12 200	2 000	14 200
	Главный механик		10 900	3 100	14 000
	Мехнаник		8 400	1 600	10 000
	Инженер по ТБ и ОТ		16 800	3 400	20 200
Месячный фонд оплаты труда АУП	530 400
	Старший прораб		25 500	4 500	30 000
	Прораб		15 400	3 600	19 000
	Мастер			2 800	14 500
Месячный фонд оплаты труда линейных ИТР	328 000
Всего	858 400

ФОТ рассчитан без учета районного коэффициента.

С учетом полученных данных по принятому количеству работников формируются отделы, определяется состав работников отдела. С 01 декабря 2008 года по Новой Системе Оплаты Труда тарифный разряд и тарифный коэффициент отменены, теперь размер заработной платы формируется из постоянного оклада, фиксированных надбавок (районный коэффициент), стимулирующих и премиальных выплат.

Размер постоянного оклада зависит от стажа и опята работы, от образования и занимаемой должности, но не должен быть ниже прожиточного минимума, в частности для г. Горно-Алтайска на 01.04.13 г. он составляет 6505 руб. – для трудоспособного населения согласно данным администрации МО «Город Горно-Алтайск»

Рынок недвижимости – это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости включаются

1) отношения в ходе создания объекта;

2) отношения в процессе оборота прав (купля-продажа, аренда);

3) отношения в процессе эксплуатации объектов.

Выделяют рынок коммерческой и жилой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости специализируется на сделках с коммерческой недвижимостью (здания, помещения, которые не предназначены для жилья). Объекты коммерческой недвижимости: офисные, складские и торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты и т. п. – все то, что предназначено для эксплуатации физическими или юридическими лицами с целью извлечения выгоды.

Рынок жилой недвижимости характеризуется сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Квартиры являются основным объектом этого сегмента рынка недвижимости, так как они составляют основную долю по сделкам с жилой недвижимостью. Все тенденции рынка рассматриваются на примере квартир. Цены и спрос на жилые дома немного отличаются от цен и спроса на квартиры, но в целом изменяются по одному и тому же закону.

Анализ коммерческой недвижимости

Кризис 2008 г. сильно изменил картину на рынке недвижимости. Не исключение в этом смысле и рынок коммерческой недвижимости. Начиная с осени прошлого года, он начал «оживать». В результате кризиса прошло то, что называется «чисткой» цены, то есть цена стала адекватной. В связи с этим покупательская способность нормализовалась. Завышенные цены, существовавшие на рынке до кризиса, были просто неприемлемы. В кризис ведь пострадал именно средний класс, соответственно те, кто владеет какой-то недвижимостью, в том числе и коммерческой. До кризиса многие вложили деньги в недвижимость. И естественно, во время кризиса не могли ее реализовать по тем же ценам, то есть вынуждены были продавать со значительным дисконтом. Как результат - цены пришли к сегодняшнему показателю. И спрос, соответственно, тоже увеличился. На адекватные нормальные цены рынок отреагировал позитивно. Сделки стали двигаться.

Что касается торговых центров, то они всегда пользуются большим спросом. Все желают купить, все желают построить торговые центры. Либо купить и иметь определенный источник дохода. Торговые центры - это нормальная цивилизованная форма продажи товара. Они должны быть многофункциональны, чтобы там часть площади была отведена на аренду офисов, часть под какие-то бытовые службы. И, конечно, они должны стать реальной альтернативой не слишком комфортным и чистым базарам. Но здесь существует проблема. Площади в торговых центрах должны иметь реальную арендную стоимость для желающих туда въехать. Естественно, базар не пойдет туда, где высокая арендная плата.

Ажиотажа на уровне цен на торговые центры нет, они соответствуют строительству. Если бы был ажиотаж, у застройщика не было бы возможности делать доступное жилье для арендаторов и для покупки. Конечно, иногда строят, а потом по заоблачным ценам пытаются продать, чтобы сделать определенный ход по количеству прибыли. Но Горно-Алтайск ведь не очень дорогой город, и количество желающих эти площади купить за большие деньги не так велико. У людей просто нет столько денег, за сколько им хотят продать.

Некоторые торговые сети идут своим путем, они не покупают готовые торговые здания, которые стоят астрономических денег. Они либо строят из дешевого нового материала быстрые доступные «сэндвичи», строения, не отличающиеся друг от друга архитектурной формой, или скупают то, что дешево идет с торгов. Другие предпочитают качественные строения, которые имеют архитектурную индивидуальность, внутреннюю отделку. Но и соответственно стоят на порядок дороже. Существуют разные стратегии успеха на этом рынке.

Рисунок 4.3 Средние арендные ставки в торговом комплексе

Дата добавления: 2015-07-13