Структура процесса оценки

Основой оценочной деятельности являются способы определения стоимости. Фактически процесс оценки начинается с момента уяснения задания на выполнение работы и завершается после передачи отчета об оценке заказчику.

Выполнение оценки предполагает осуществление целого комплекса работ. Как правило, они четко регламентированы нормативно-правовыми актами по оценке или нормами профессиональной деятельности оценщиков.

Процесс оценки можно разделить на шесть этапов. На первом этапе осуществляется определение проблемы – постановка задачи, которая необходима для выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Идентификация объекта недвижимости представляет его юридическое описание (адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение, границы), которое составляется на основе предоставленной заказчиком информации, либо на основе информации, полученной из государственного реестра данных обследования земельных участков [8,79].

При проведении оценки недвижимого имущества необходимо рассмотреть недвижимость не только как реально существующий физический объект, но и как набор прав частных или юридических лиц.

Необходимо узнать, что является объектом оценки, для чего она выполняется, и как будут использоваться ее результаты. С этой целью обычно проводится натурное обследование земельного участка и его улучшений; изучение имеющихся у заказчика документов и материалов, необходимых для проведения оценки, и их соответствия и достаточности для выполнения работы, а также выявление всех обстоятельств и ограничений, связанных с объектом оценки и использованием ее результатов.

Объектом оценки может быть недвижимость с полными либо частичными имущественными правами. В процессе определения рыночной стоимости недвижимости учитываются такие ограничения: договор аренды, сервитуты, притязания на права собственности, а также права распоряжения воздушным пространством.

Далее необходимо определить вид стоимости. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в структуре оценки. Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости.

На втором этапе - предварительном осмотре и составлении плана оценки определяются источники информации, методы оценки недвижимости и затем составляется план работы. Суммируются затраты на проведение оценки недвижимости и оговаривается денежное вознаграждение за проведение оценки недвижимости. Составляется договор на оценку недвижимости.

На этапе «сбор и проверка данных» оценщик осуществляет сбор и обработку необходимой информации и документации об объекте, который планируется оценивать.

Происходит сбор и обработка следующей информации и документации[7, 147]:

· правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

· данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;

· информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;

· информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Сбор и анализ данных осуществляется в трех направлениях, чтобы сформировать представление: о факторах, определяющих стоимость недвижимости; о показателях, характеризующих оцениваемую недвижимость; о параметрах рынка, где она конкурирует, - на основе которых будут базироваться все дальнейшие суждения, расчеты и выводы оценщика [8, 121].

Прежде всего, исследуются общие данные: социальные, экономические, экологические условие, которые оказывают влияние на стоимость. Основная цель исследования общих данных - анализ рынок, к которому относится объект оценки, текущая конъюнктура и тенденций, а также выбор аналогов объекта оценки. Проводится осмотр объекта и прилегающей территории, описание юридического статуса объекта недвижимости, местоположение.

Далее исследуются конкретные данные, непосредственно связанные с оцениваемой и сравнимой недвижимостью. Они включают показатели, характеризующие физическое и техническое состояние земельного участка и его улучшений, а также экономическое состояние недвижимости. Кроме того, анализируется правовая и иная информация о недвижимости, которая является значимой при определении величины стоимости.

Четвёртый этап - применение подходов к оценке. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

• затратный подход;

• сравнительный подход;

• доходный подход.

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка или строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т.д. выбирает один или несколько методов оценки в рамках каждого подхода. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке.

Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

На данном этапе оценки, прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов.

Оценщики принимают коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами.

При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Дата добавления: 2015-08-31