Доходный подход

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости оцениваемого объекта и стоимости ожидаемых от нее доходов [12, 345].

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Метод капитализации дохода - процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта. Под доходом обычно подразумевают чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за год, а под нормой прибыли - коэффициент или ставку капитализации.

Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости [9,157].

Основные этапы оценки методом капитализации доходов

· определение чистого операционного дохода;

· определение действительного (эффективного) валового дохода;

· определение величины операционных расходов;

· определение чистого операционного дохода;

· расчет коэффициента капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определённых выгод в будущем.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков осуществляется в следующей последовательности:

· определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет;

· прогнозирование величин денежных потоков;

· расчет стоимости реверсии (остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов);

· определение ставки дисконтирования.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход, поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость.

Доходный подход более чем сравнительный и затратный подходы отражает представление инвестора о недвижимости как источника получения дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц, ресторанов и др.

Основные недостатки доходного подхода:

· необходимость прогнозирования долговременного потока дохода (процесс получения точной оценки будущего дохода затрудняет сложившиеся недостаточно устойчивые экономические ситуации в России, при этом вероятность неточности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода.

· влияние факторов риска на прогнозируемый доход

· проблематичность сбора данных о доходности аналогичных объектов (информация о доходности, как правило, конфиденциальна и если она имеется- чаще всего не соответствует действительности)

· стоимостная оценка дохода от владения объектом существенно затруднена и всё же правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованное решение относительно финансирования инвестиций в недвижимость

Глава 3 Определение стоимости объекта недвижимости

Дата добавления: 2015-08-31