КАТЕГОРИИ: Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748) |
Экономическая сущность объекта недвижимости
Многообразие комбинаций вещных прав собственности и распределения доходов. Одни элементы могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, пятые – в государственной собственности и т.д. По оценкам специалистов возможно около 1500 различных комбинаций прав на недвижимое имущество. 4. Жесткая регламентация совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической частоты объекта недвижимости, оценку, приемку-сдачу и другие процедуры, защищающие интересы физических и юридических лиц, общества, органов местной власти и иных субъектов права. 5. Широкий диапазон ликвидности, т.е. возможности быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени продажи. Эти особенности обуславливают высокие различия в длительности жизненного цикла, в пределах которого этапы 2-5 (внутренний цикл) могут многократно и на разном уровне доходности повторяться, пока не подойдут 6 и 7 этапы. Смена собственника объекта недвижимости происходит не только в результате купли-продажи, но и в ходе приватизации, банкротства, передачи контрольного пакета акций в другие руки и сопровождается изменениями организационной структуры, схемы управления, смены технологии и т.д. Для объектов недвижимости, тесно связанных с землей, - природные, историко-культурные комплексы – срок окончания существования может и не наступить. Посредством восстановительных и реставрационных работ их пригодность может неограниченно продлеваться. Недвижимая вещь, характеризуемая набором свойств, способных обеспечить удовлетворение каких-либо потребностей человека, обладает полезностью и признается потребительским благом.
Недвижимость как благо создается природой (земля) или человеком (улучшения). В первом случае - иногда, а во втором – всегда благо оказывается количественно ограниченным и тогда оно называется экономическим благом. Недвижимость как экономическое благо способна удовлетворять материальные потребности человека и общества (среда безопасного обитания, средства производства предметов потребления) и создавать чувство гордости собственника, а природные красоты, исторически ценные здания и произведения архитектуры могут удовлетворять также и нематериальные - эстетические потребности человека. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции: - предмета потребления - ресурса для личного использования (жилая недвижимость, включая приусадебный земельный участок или садоводство) или для выполнения государственных, общественно-значимых и социальных функций (недвижимость сферы образования, медицины, обороны, государственного управления); - реального актива – фактора производства – ресурса для производства товаров и услуг с целью получения прибыли (коммерческая, в том числе производственная недвижимость); - товара, произведенного Ø для обмена на предметы потребления (в том числе посредством денег), Ø для последующей спекулятивной перепродажи с прибылью (земельные участки), Ø средства обеспечения финансовых инструментов (долговых обязательств - с возможностью реализации объекта как товара); - финансового актива – капитала в вещной форме, приносящего прибыль от сдачи в аренду с последующей выгодной перепродажей (коммерческая недвижимость). Т.о. ценность объектов недвижимости, выполняющих функции предмета потребления и реального актива, определяется набором свойств физических и юридических компонентов объекта, а ценность объектов, используемых в качестве товара или финансового актива, определяется особенностями, отличающими их от других типов товара или капитала.
Особенности недвижимости как товара: - неперемещаемость объекта в пространстве ограничивает возможности реализации сделки только параметрами регионального рынка; - уникальность объектов - вследствие неповторимости комбинации весьма большого числа характерных признаков (абсолютные аналоги отсутствуют) – приводит к уникальности каждой сделки на рынке недвижимости; - долговечность объекта обеспечивает присутствие его на рынке в качестве составной части предложения (скрытого или явного)в течение длительного времени при любых колебаниях конъюнктуры; - ограниченность земельных ресурсов и длительность создания улучшений приводят к относительно низкой эластичности предложения этого товара и к следующим из этого особенностям рыночного ценообразования; - низкая ликвидность приводитк существенному удлинению времени экспозиции при продаже недвижимости по рыночным ценам; - сложность структуры объекта с возможностью вариаций совокупности физических и юридических свойств, в сочетании с высокой сложностью рыночных процессов вынуждает участников сделок нести высокие трансакционные издержки при подготовке и реализации сделок. Особенности недвижимости как финансового актива: - неоднородность актива, связанная с неоднородностью экономических характеристик объектов в совокупности последних (из-за уникальности каждого объекта) существенно усложняет проблемы управления портфелем недвижимости; - слабая зависимость доходности недвижимости от доходности других активов позволяет рассматривать недвижимость в качестве альтернативы при выборе направлений портфельных инвестиций; - относительная стабильность поступления доходов от эксплуатации объекта, обеспечиваемая долгосрочностью договоров аренды и следованием изменения доходов за инфляционным изменением цен, облегчает экономические прогнозы и управление экономическими рисками; - неисчерпаемость земли и долговечность строений вместе с непреходящей потребительской ценностью недвижимости обеспечивают высокий уровень гарантий сохранности инвестируемых средств в сравнении с другими видами финансовых активов;
- необходимость высокого уровня стартовых инвестиций для приобретения или (и) развития объекта - при требуемом уровне самостоятельности в доходной эксплуатации - существенно сужает круг потенциальных пользователей этим видом актива; - необходимость в высокопрофессиональном управлении объектами вследствие высокой степени сложности их структуры и системы обеспечения их функционирования приводит к необходимости вовлечения в процесс извлечения прибыли не только брокерских, но и управляющих компаний; - низкая ликвидность и высокие трансакционные издержки для данного актива в сравнении с ценными бумагами снижает его привлекательность при реализации спекулятивных операций. В разрезе рассмотрения объекта недвижимости как блага и как источник дохода определение недвижимости как экономической категории будет следующим – это материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.
Дата добавления: 2015-08-31; Просмотров: 652; Нарушение авторских прав?; Мы поможем в написании вашей работы! Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет |