Цели управления муниципальной недвижимостью

Классификация видов управленческой деятельности

Принимая во внимание специфику недвижимости как объекта управления, выделим основные критерии (признаки) классификации видов управленческой деятельности (классификация может быть расширена и дополнена при изменении ситуации на рынке) [2, 134].

1 По фазам жизненного цикла:

1.1 Управление замыслом. Под замыслом понимается идея наилучшего использования земли.

1.2 Управление проектированием как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

1.3 Управление изготовлением, т.е. возведением, строительством как самого объекта, так и неотделимых улучшений.

1.4 Управление обращением, т.е. процессом заключения сделок купли-продажи, аренды, дарения, залога, доверительного управления, передачи права хозяйственного ведения и оперативного управления.

1.5 Управление потреблением (сервисом, связанным с объектом), т.е. всем комплексом операций по указанию услуг, связанных с использованием клиентами объекта недвижимости по его прямому назначению, а также дополнительных и сопутствующих услуг.

1.6 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией, т.е. работами, включающими контроль за техническим состоянием объекта недвижимости, поддержание работоспособности и исправности, регулировку и накладку, подготовку сезонной эксплуатации отдельных элементов и всего объекта в целом, а также соблюдение на объекте экологических требований.

1.7 Управление капитальным ремонтом, модернизацией рекон-струкцией и реставрацией.

1.8 Управление перепрофилированием (перефункционализацией в связи с изменением целей управления или внешней среды).

1.9 Управление утилизацией, сносом и захоронением.

2 По виду объекта недвижимости (цели использования):

2.1 Управление жилыми домами.

2.2 Управление недвижимостью гостиниц.

2.3 Управление офисными и административными объектами.

2.4 Управление производственными зданиями.

2.5 Управление объектами недвижимости учебных и детских дошкольных учреждений.

2.6 Управление недвижимостью зрелищных и спортивных организаций.

2.7 Управление недвижимостью медицинских учреждений.

2.8 Управление объектами недвижимости научных организаций.

2.9 Управление объектами недвижимости, являющимися памятниками культуры, истории и архитектуры, музеев и мемориальных комплексов.

2.10 Управление недвижимостью предприятий бытового обслуживания и общественного питания.

2.11 Управление природными комплексами (парки, зоны отдыха, рекреационные зоны).

3 По уровню управления:

3.l Первый уровень – линейное (оперативное) управление недвижимостью, или управление объектами недвижимости. Управляющий первого уровня организует обслуживание, потребление и обращение конкретного объекта недвижимости (жилое здание, офис, гостиница, коттеджный поселок и т.д.). В сферу его компетенции входит разработка программ управления и их оперативное воплощение.

3.2 Второй уровень – комплексное (тактическое) управление, или управление комплексом недвижимости. Управляющий второго уровня осуществляет тактическое проектирование следующих фрагментов жизненного цикла объекта недвижимости: обращение (аренда), потребление, обслуживание (эксплуатация), капитальный ремонт, модернизацию и реконструкцию, перепрофилирование, а также разработку методик и технологий управления объектами недвижимости.

3.3 Третий уровень – высшее (стратегическое) управление, или управление имущественным комплексом крупной корпорации. Управляющий третьего уровня осуществляет деятельность по управлению имущественным комплексом, в сферу его компетенции входит стратегическое планирование всего жизненного цикла объектов недвижимости, объединенных в имущественные комплексы, а также подходов, методов и принципов управления ими.

4 По подходу к решению задач управления:

4.l Инженерная деятельность, которая осуществляется за счет реализации конкретных норм деятельности: инструкций, технологических карт, правил ведения учета, составления бухгалтерских и финансовых отчетов. Фактически это инженерная деятельность по техническому обслуживанию жизненного цикла объектов недвижимости.

4.2 Социальный менеджмент – социальная деятельность по удовлетворению запросов клиентов, которая в основе своей не всегда может быть формализована и требует творческого подхода к решению каждой конкретной задачи.

5 По виду деятельности:

5.1 Управление экономическим состоянием объекта недвижимости (стоимость объекта, доходность, уровень затрат на обслуживание).

5.2 Управление движением финансовых ресурсов.

5.3 Управление потреблением (маркетинг, связанный с ним дополнительный сервис для заказчика и клиентов).

5.4 Управление инженерно-техническим обслуживанием и эксплу-атацией объекта недвижимости.

5.5 Управление персоналом.

5.6 Управление рисками.

5.7 Управление юридическим оформлением хозяйственных опе-раций.

5.8 Этическое оформление отношений с клиентами и персоналом.

Основными целями управления муниципальной недвижимости являются [52, 137]:

1) обеспечение сохранности, рационального использования и развития муниципальной недвижимости;

2) обеспечение местных интересов в процессе разработки и реализации комплексных программ развития муниципального образования;

3) решение социальных задач, связанных с использованием недвижимого имущества;

4) улучшение состояния, развитие объектов недвижимости путем портфельных или прямых инвестиций, повышение их рыночной стоимости;

5) оптимизация издержек на содержание объектов;

6) повышение доходности объектов недвижимости;

Цели управления муниципальной недвижимостью можно разделить на стратегические и оперативные.

Стратегические цели управления реализуются местной администрацией в комплексных программах социально-экономического и градостроительного развития.

Цели оперативного управления формулируются местной администрацией и реализуются уполномоченными органами или муниципальными управляющими компаниями через конкретные программы управления отдельными объектами недвижимости.

[1] Устав муниципального образования город-герой Новороссийск от 9.04.2004г. с изм. от 01.07.2008 гл. 8. ст. 69.

Дата добавления: 2017-01-13