Частноправовые средства объединения хозяйствующих субъектов 2 страница

Г) Ең жақсы және ең тиімді пайдалану қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісін ең тиімді және жақсы пайдаланған кезде нарықтық құнын анықтауға негізделген.

- Қаржылық түсіндіру

- Физикалық негізделу

- Заңнамаға сай келу.

Пайдалылық қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің сапасы жоғары болса, бағасы са сәйкесінше жоғары болады.

Алмастыру қағидасы – рационалды сатып алушы ашық нарықта жылжымайтын мүлік объектісіне ұқсас объектісінің бағасынан артық баға төлемейді.

Күтіліс қағидасы – Жылжымайтын мүліктің құнына болашақта күтілетін артықшылықтар әсер етеді. әрбір сатып алушы жылжымайтын мүліктен болашақта пайда табуды көздейді.

Қалдықты өнімділік қағидасы – жерден алынатын таза пайда

Үлес қосу қағидасы – жылжымайтын мүлік объектісінің жалпы құнын арттыратын әрбір құрамдас бөлігінің құнын бағалаумен байланысты болады.

Шекті өнімділік қағидасы – кезекпен жақсартуларды енгізуден жылжымайтын мүлік объектісінің құны жоғарылайды. Олар жылжымайтын мүлік объектісіне кеткен шығындардан артып, максималды өнімділік нүктесіне жетеді.

Тепе – теңдік қағидасы – жылжымайтын мүліктің элементтері неғұрлым бір – біріне сай болса, соғұрлым бағасы да жоғары болады.

Экономикалық өлшем қағидасы - Жердің көлемі белгілі бір мақсатқа сай пропорционалды болуы керек.

Экономикалық бөлу қағидасы - жылжымайтын мүлік құқығын екіге одан да көп мүліктік қызығушылыққа бөлуге болса, онда жылжымайтын мүліктің құны жоғары болады.

Сәйкестік қағидасы – Жылжымйтын мүліктің бағасы ең жоғары болады егер, жылжымайтын мүліктің қоршаған ортасы, оның инфрақұрылымы жылжымайтын мүлікке сай болып тұрса.Мысалы, жер учаскесін қолдану оның аймағына байланысты пайдаланылуы мүмкін. Бір аймақтағы жылжымайтын мүлік объектілері бір – бірне ұқсас және сай келіп тұруы қажет.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы – жылжымайтын мүліктің құнына сұраныс пен ұсыныстың пропорционалдылығы өте қатты ықпал ете алады.

Сұранысқа келесі факторлар әсерін тигізеді:

- Ақшалай табыстар

- Демографиялық факторлар

- Жылжымайтын мүлік объектісінің орналасқан орны

- Жылжымайтын мүлік объектіснің инфрақұрылымы

- Нарықтық баға

- Ипотека несиесінің пайыздық мөлшерлемесі

- Тұтынушылардың таңдауы.

Ал, ұсынысқа әсер етуші факторлар келесідей:

- Құрылыстың өзіндік құны

- Тарифтер, мен бағалар

- Қаржылық ресурстардың қол жетімділігі

- Іскерлік белсенділік

- Түрлі тәуекелдер

- Салық тәртібі

- Тұтынушылардың күтілісі

- Нарықтық баға

- Аймақтық шектеулер

Бәсекелестік қағидасы – нарықтық құн бәсекелестердің бағасымен сәйкестендірілп қойылады.

Сыртқы әсерлер қағидасы – жылжымайтын мүлік құнына сыртқы ортаның әсерлері тиуі әбден мүмкін.

Жылжымайтын мүлік құнына әсер етуші негізгі сыртқы әсерлер:

- Экономикалық: халықтың және бизнестің табыс деңгейі, іскерлік және өндірістік белсенділік орталықтарына жақындық, қаржылық ресурстардың қол жетімділігі, жал төлемінің мөлшерінің деңгейі, құрылыс материалдары мен құрылыс – монтаждау жұмыстарының құны, комуналды қызмет тарифтері.

- Саяси: заңның жағдай мен өзгеру тенденциялары

- Әлеуметтік: халық санының өзгерісі, халықтың тығыздығы, білі деңгейі.

- Әкімшілік: салық алымдарының мөлшері мен аймақтық шектеулердің түрлері

- Экологиялық: жылжымайтын мүлік аймағының су басуға бейім болуы, экологиялық жағдайдың нашарлауы немесе жақсаруы.

Өзгеру қағидасы – жылжымайтын мүліктіңөмірлік циклдерінің өзгерісіне тікелей байланысты болып келеді.

Өмірлік циклдің 4 түрін қарастырады:

1. Өрлеу – халықтың табысының жоғарылауы немесе жылжымайтын мүлік объектісінен түсетін табыстың жоғарылауы, қаланың жоғарғы қарқынмен дамуы.

2. Тұрақтылық – теңдестік кезеңі

3. Құлдырау - әлеуметтік тұрақсыздық кезеңі, жылжымайтын мүлікке сұраныстың төмендеуі, өндірістің тоқтап қалуы.

4. Жаңару – нарықтық сұраныстың жаңару және жандану кезеңі, аймақтың құрылуы және т.б.

Жылжымайтын мүліктің өмірлік циклі сияқты, мүліктік кешеннің де өмірлік циклі бар:

1. Мүліктік кешеннің құрылуы - жылжымайтын мүлік объектілерімен жасалатын келісімдердің нәтижелерін нормативті рәсімдеу: сату – стып алу, лизинг, жалға беру, жарғылық капиталға салым.

2. Мүліктік кешеннің дамуы – жаңа құрылыс, балансқа алу.

3. Мүліктік кешеннің жойылуы – жылжымайтын мүлік кешенін кәсіпорын банкрот болып танылғанда сату.

2 ЖЫЛЖЫМАЙТЫН МҮЛІК ҚҰНДАРЫНЫҢ ТҮРЛЕРІ ЖӘНЕ ЖІКТЕЛУІ

2.1 Жылжымайтын мүлікке құн белгілеу және олардың түрлері

Құн – фундаменталды, экономикалық категория, оның тұрақты, қатаң бекітілген анықтамасы жоқ.

Құн – жылжымайтын мүлік объектісінің пайдалылығын көрсететін шама. Жылжымайтын мүлік құны бағалау мақсатына байланысты 3 топқа бөлінеді:

А)Айырбастау құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға немесе басқа бір тауарға айырбасталуымен сипатталады. Айырбастау құнымен келесі операциялар жүргізіледі: сату немесе сатып алу, жалға беру немесе жалға алу, кепілге қою, кәсіпорынның жарғылық қорына енгізу. Айырбастау құнына келесі құн түрлері жатады:

- Нарықтық құн – ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді.Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. Жылжымайтын мүліктікің нарықтық құны келесі теңдестік келісім жағадайланыа негізделіп қана анықтала алады:

1. Нарық көптеген сатушы мен сатып алушы қатыса алатындай бәсекеге қабілетті болуы қажет.

2. Сатушы мен сатып алушы бір – бірінен тәуелсіз болуы қажет, келісім заты туралы сенімді ақпараттары көп болуы қажет және өз қызығушылықтарын максималды өтеу үшін қызмет атқаруы тиіс. Сатушы мен сатып алушы да өзінің қажеттілігін қанағаттандыру үшін және ең жоғарғы табысты алуды көздейді.

3. Бағаланатын объектінің экспозициясының мерзімі.

Нарықтық құн ең негізгі құн түрі болып табылады.

Ликвидациялық құн – жылжымайтын мүлікті қысқа мерзімде сату қажет болған кезде төленетін баға. Ликвидациялы құн нарықтық құнға қарағанда біршама төмен болады, себебі жылжымайтын мүлік қысқа уақыт аралығында сатылуы қажет және нарыққа шығарылған мүлікпен танысу мерзімдері де қысқа болады. Көбіне ликвидациялық құн кәсіпорын банкрот болып танылғанда, сот шешімі нәтижесінде анықталады. Ликвидациялық құн кәсіпорынның баланстық құнымен теңеспеуі де мүмкін.

- Сақтандыру құны – сақтандырушының сақтанушыға сақтану жағдайы кезінде төлейтін сомасы. Сақтандыру құны сақтандыру фирмалары немес мемлекеттік органдар қолданатын әдістемелер негізінде есептеледі. Сақтандыру сомасы сақтанушы сақтандырушы фирмаға төлеген сомадан аспайды. Жойылуы немесе бұзылуы мүмкін болатын объектінің элменттерін қайта құруға кететін шығындарды ескереді.

- Жалға беру құны – жал келісімшартына сәйкес жалға алушының жалға берушіге төлейтін ақшалай сомасы. Жалға беру құны келісімшарт шарттарына сай қатаң бекітілген уақытта және қатаң бекітілген сома түрінде төленіп отырады.

- Утилизациялық құн – бағаланатын объектіні жоюға кететін шығындарды ескере отырып, объектіні салуға кеткен құрылыс материалдардың нарықтық бағасына тең болатын объектінің құны болып табылады.

Б) Пайдалану құны – жылжымайтын мүлік объектісінің әкелетін пайдалылығымен сипатталады. Пайдалану құнына келесі құн түрлері жатады:

- Инвестициялық құн – инвестордың жылжымайтын мүлік объектісіне төлейтін ең жоғарғы бағасы. Инвестор берілген инвестициялық жобадан пайдалылық, табыс пен пайда күтеді. Инвестор болашақта пайда табу мақсатымен өз капиталын жылжымайтын мүлікке салады. Себебі, жылжымайтын мүлік өте тұрақты болып табылады. Инвестициялық құн мен нарықтық құн бірдей болуы мүмкін, егер нақты инвесторды күту берілген нарыққа тән болса.

- Баланстық құн – Тепе – теңдік құн деп те аталады, көбінесе, кәсіпорынның бухгалтерлік балансында көрсетілетін құн болып табылады. Кәсіпорын ішіндегі барлық мүліктің нақты құнын көрсете алатын құн түрі болып табылады.

- Салық құны – жылжымайтын мүлік объектісіне салынатын салықтан мөлшерін анықтау үшін есептеледі. Салық құны құқықтық нормативтік акті жағдайланыа сай есептеледі. Салық құны нарықтық құн мен қайта құру шығындары негізделе алады. Салық құны нормативті әдістеме арқылы және арнайы сарапшы мамандардың көмегінсіз есептеле береді.

В) Арнайы құн түрлері – алғашқы екі топқа кірмеген құн түрлері жатады. Арнайы құн түрлеріне келесі құндар жатады:

Шектелген нарықтағы объектіні бағалау – берілген жылжымайтын мүлік объектісі ашық нарықта сатыла алмайтын болса, немесе объектіні сату үшін қосымша шығындар қажет болатын болса анықталатын құн түрі.

Қызмет ететін кәсіпорын құны – құрылған өндірістің қызмет ету нәтижелеріне сәйкес анықталатын біріңғай мүліктік кешеннің құны. Мұнда кәсіпорынның бөлек объектілеріндің құнын бағалау кезінде салым мөлшері анықталады

Қалпына келтіру құны – белгілі бір объектіге ұқсас объектіні қалпына келтіруге кеткен шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Қалпына келтіру құнын анықтағанда жиынтық тозу ескерілмейді, бұл құн түрі ағымдық бағамен есептеледі.

Қайта құру құны – бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу қажет болғанда, құрылыс материалдарға кететін шығындарды есепке алу арқылы объектінің анықталатын құны. Бағаланатын объектінің дәл көшірмесін салу үшін тура сондай құрылыс материалдары, архитектуралы шешімдер қолданылады. Қайта құру құны ағымдық бағамен есептеледі.

Алмастыру құны – бірдей пайдалылық әкелетін объектілерді салуға кететін шығындарды есепке алу арқылы анықталатын құн түрі.

Толық қалпына келтіру құны - объектінің толық қалпына келтіруге кететін шығындарды есепке алу арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнын есептегенде балансьық құнда бейнеленетін және активтерді пайдалануды бастау үшін қажетті шығындарды ескеру арқылы есептелетін құн түрі. Толық қалпына келтіру құнына барлыө шығындар кіреді, толығымен объектіге кеткен шығындар кіреді.

Кепілдік құны – несие беру мақсатында нарықтық құн негізінде есептелетін құн түрі.

Бастапқы құны - мүлікті құруға немесе сатып алуға кететін нақты шығындардың құны. Бұл құн объекті қолданысқа енудің алдында есептеледі.

Құрылыс құны – жылжымайтын мүлік объектілерін салуға кететін барлық шығындарды есептеу арқылы алынатын құн түрі.

Құрылыс құнын есептеу үшін арнайы смета деген құжат құрылады.

Құрылыс сметаны есептеу негізі:

- жобалық және іскерлік құжаттар

- сметалық нормативтері құрал – жабдықтардың немесе жиһаздардың сатылу бағасы

- мемлекеттік және жергілікті органдардың құрылыс туралы шешімдері.

Сметалық құнның элементтері:

А) құрылыс жұмыстар

Б) Монтаждық жұмыстар

В) Құрал – жабдықтарды және жиһаздарды сатып алуға немесе салуға кеткен шығындар.

Г) басқа да шығындар.

Жалпы сметаның құрамы:

1. Құрылыс алаңын дайындау

2. Құрылыстың негізгі объектілері

3. Қосалқы және қызмет көрсету объекітлері

4. Байланыс және тасымалдау объектілері

5. Электроқуат шаруашылығының объектілері

6. Сыртқы желі және құрылыс

7. Құрылыс алаңын жақсарту

8. Уақытша салынған ғимараттар

9. Басқа да шығындар

10. Техникалық бақылау қызметтерінің жалақысы

11. Эксплуатациялық кадрларды дайындау шығындары

12. Жобалық және зерттеу жұмыстарына арналған шығындар.

2.2 Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны және оның ерекшеліктері

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құны - ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді. Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнына біраз факторлар әср етеді:

- Жылжымайтын мүлікке сұраныс көлемі (тұтынушының сатып алу мүмкіндігіне тікелей байланысты болып табылады.)

- Жылжымайтын мүлік объектілерінің пайдалылығы (тұтынушылардың қажеттіліктерін қанағаттандыру мақсатымен)

- Дефициттігі (ұсыныстың шектеулілігі, ұсыныс жоғары болса, баға төмен болады)

- Меншікті құқықты сату мүмкіндігі (бұрын Қазақстан Республикасында жер мен үйлер сатылмаған болатын.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын келесі жағдайда анықтау қажет:

- Жекешелендіру кезінде

- Жалға беру кезінде

- Сату кезінде

- Ипотека несиесін беру кезінде

- Салық мөлшерін анықтау үшн.

Осыған орай жылжымайтын мүлікті бағалаудың негізгі мақсаттары бар:

- Сату – сатып алу

- Жалға беру, жалға алу

- Несие беру

- Жылжымайтын мүлікті жою

- Сақтандыру

- Инвестициялық жоба жасау, инвесторларды тарту

- Соттың шешімін орындау

- Кәсіпорын акцияларын шығару, бөлу

- Қосымша акциялар шығару

Нарықтық құнның мөлшеріне келесі жағдайлар әсер етпейді:

- Келісімнің бір тарабы жылжымайтын мүлікті сатуға міндетті емес және екінші тарабы жылжымайтын мүлікті сатып алуға міндетті емес

- Келісімге қатысушылар өз қызығушылықтары үшін қызмет етеді және келісім заты туралы барлық ақпараттарға ие.

- Бағалау объектісі ашық нарыққа жариялы оферта түрінде көрсетілген.

- Объектінің құны сыйақыға анықталады.

- Объектіні бағалаған үшін төленетін төлем ақшалай түрде төленеді.

Жылжымайтын мүлікті бағалау 7 кезеңнен тұрады:

1. Мәселені анықтау.

1.1 Объектіні идентификациялау – объекті түрін, орналасқан орнын, физикалық сипаттамаларын анықтау.

1.2 Бағалау затын анықтау – объектімен байланысты мүліктік құқықтарды бекіту

1.3 Бағалау күнін анықтау – бағаланатын объекті құны анықталатын күнтүзбелік күн.

1.4 Объектіні бағалау мақсатын анықтау – бағалау әдістемесі бағалау мақсатына байланысты.

1.5 Анықталатын құн түрін анықтау

1.6 Шектеуші шарттар құрылады – есеп өтінішінде мүлік құнын бағалауға әсер етуші қарама – қайшылықтар менжағдайлар сипатталады.

2. Объектіні алдын – ала қарап шығу және бағалау бойынша келісімшарт құру.

2.1 Алдын ала көріп шығу және әкімшілікпен танысу

2.2 Тапсырыс беруші беруі тиіс ақпараттарды және олардың қайнар көздерін анықтау, құжаттар кешенін анықтау.

2.3 Берілген сыныпты объектілерді бағалайтын персонал таңдалады.

2.4 Келесі мәліметтері бар, бағалау мақсаты құрылады: тапсырыс берушінің аты, бағалау заты, бағалау күні, бағалау мақсаты мен қызметі, қолданылатын құн стандарты, бағалаудың күнтізбелік жоспары, басқа да жағдайлар.

2.5 Бағалау бойынша қызметтің күнтізбелік жоспары құрылады.

2.6 Бағалау келісімшартын дайындау және қол қою.

3. Мәліметтерді жинау және талдау.

3.1 Келесі мәліметтер мен құжаттарды жинау және өңдеу: құқық бекітуші құжаттар, басқа да тұлғалардың шектеу қоюы, бағаланатын объектіге қатысты бухгалтерлік есеп, бағаланатын объектінің техникалық және қолданушылық сипаттамалары, бағаланатын объектінің құнын анықтау үшін қажетті сандық және сапалық ақпараттарды бекіту, және де бағаланатын объектімен байланысты басқа да ақпараттар.

3.2 Бағаланатын объекті қатысты нарықты талдау – ағымдық конъюнктура мен тенденция, бағаланатын объектіге ұқсас объекті таңдау және таңдауды негіздеу.

4. Жер учаскесін бағалау.

4.1 Салынған немесе салынуы тиіс жер учаскесін ең жақсы жіне ең тиімді пайдалануын талдау.

4.2 Жер учаскесінің құнын анықтау

5. Жылжымайтын мүлікті бағалауға 3 тәсілді қолдану.

5.1 Салыстырмалы тәсілді қолдану

5.2 Табыстық тәсілді қолдану

5.3 Шығындық тәсілді қолдану

6. Әр түрлі тәсілдер арқылы алынған нәтижелерлі сәйкестендіру

6.1 Әр түрлі тәсілдерді қолдану арқылы қорытынды бағалауды алу. Әдетте тәсілдердің бірі негізгі болады да қалған екеуі алынған қорытындыларды түзету үшін қажет болып саналады.

7. Есепті дайындау, бағалау бойынша қорытынды шығару.

7.1 Мүлік құны туралы бағалаушының негізделген ой – пікірі жазылған құжатты дайындау.

Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнын анықтауда, яғни жылжымайтын мүлікті бағалағанда негізінен 3 тәсіл қолданылады. Олар: табыстық, шығындық және салыстырмалы тәсілдер.

Табыстық тәсіл – жылжымайтын мүлік объектісіне болашақта түсетін табыс ескеріледі. Табыстық тәсіл күту және алмастыру қағидаларына негізделеді.

Күту қағидасы бойынша бағаланатын объектінің табыстық потенциалы неғұрлым жоғары болса, соғұрлым құны да жоғары болады.

Алмастыру қағидасы бойынша объектінің максималды құны басқа ұқсас объектінің минималды бағасынан төмен болмауы керек.

Шығындық тәсіл – жер учаскесі немесе ғимараттардан тұратын мүліктік кешендерді шығындарды ескеру арқылы бағалау.

Шығындық тәсіл келесі жағдайларда қолданылады:

А) Жаңадан слынған объектілерді бағалау кезінде

Б) Жер учаскесінің ең жақсы және ең тиімді пайдалануын талдау кезінде

В) Жаңа құрылыстың қажеттілігін техникалық және экономикалық тұрғыдан есептеу кезінде.

Г) Аяқталмаған объектілерді бағалау үшін

Д) Салық салынатын объектілерді бөліп шығару үшін

Е) Кәсіпорынның негізгі қорларын қайта бағалау үшін

Ж) Басқа тәсілдерді пайдалану үшін ақпарат жеткіліскіз болса

Салыстырмалы тәсіл - жақында салынған ұқсас объектілерді бір – бірімен салыстыру арқылы бағаланады.

Қорыта келгенде, жылжымайтын мүлік халықтың өмір сүру негізі ретінде қарастырылады және үй шаруашылық қызметін жүргізудің базасы, кәсіпорында дамыту мен меншіктің барлық формаларын қалыптастыруға мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікке бірінші ретте – жер, содан соң әкімшілік, өндірістік, қоймалық, саудалық және тағы да басқа ғимараттар мен басқа да құрылыс объектілері жатады. Жылжымайтын мүліктің тұтыну объектілеріне – жер учаскелері, тұрғын үйлер, қала сыртындағы үйлер, көппәтерлі үйлер, гараждар жатады.

Жылжымайтын мүлікке – жер учаскелері, су объектілері, пайдалы қазбалар, орман қорлары,, құрылыс объектілері және т.б. жермен байланысты объектілер жатады. Заң бойынша жылжымайтын мүлікке басқа да мүліктерді жатқызуға болады, яғни орнынан олардың мақсатына сай емес шығынсыз ауыстыру мүмкін болмайтын мүлік жатады, сонымен қатар көпжылдық көшеттер, орман, ғимартатар, құрылыс, кондоминиумдар, мүліктік кешен ретіндегі ксіпорындар, сонымен қатар мемлекеттік тіркеуге жататын әуе және су кемелері, ішкі жүзу кемелері, космостық объектілер.

Жылжымайтын мүлік құны бағалау мақсатына байланысты 3 топқа бөлінеді:

А)Айырбастау құны – жылжымайтын мүлік объектісінің ақшаға немесе басқа бір тауарға айырбасталуымен сипатталады. Айырбастау құнымен келесі операциялар жүргізіледі: сату немесе сатып алу, жалға беру немесе жалға алу, кепілге қою, кәсіпорынның жарғылық қорына енгізу. Айырбастау құнына келесі құн түрлері жатады:

- Нарықтық құн – ашық және бәсекелестік нарықта сатылатын, келісім тараптары барлық ақпаратқа толығымен ие болғанда сатылатын жылжымайтын мүліктің бағасы. Жылжымайтын мүліктің нарықтық құнның мөлшеріне ешқандай да төтенше жағдайлар әсер етпейді.Нарықтық құнды анықтаған кезде ұқсас жылжымайтын мүлік объектісінің бағасын қоя салуға болмайды, себебі, келісім бағасы сатып алушы мен сатып алушының мотивін қарастыра алмайды. Нарықтық құнды анықтау үшін алдын – ала талдау жұмыстарын өткізу қажет. Жылжымайтын мүліктікің нарықтық құны келесі теңдестік келісім жағадайланыа негізделіп қана анықтала алады:

Дата добавления: 2017-01-13