Общая характеристика

Метод ликвидационной стоимости

03.03.15

Данный метод используется при ликвидации предприятия. Проводится с учетом ФЗ о несостоятельности (банкротстве).

Расчет ликвидационной стоимости включает следующие этапы:

1) Берется последний балансовый отчет (последнеквартальный желательно).

2) Разрабатывается календарный график ликвидации активов. Так как продажа различных активов предприятия требует различных временных периодов.

3) Определяется валовая выручка от ликвидации активов в каждый период времени.

4) Стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат (комиссионным, юридическим, оценочным фирмам).

5) С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающий связанные с этой продажей риски.

6) Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, а также сохранение машин, оборудования, недвижимости и управленческие расходы по поддержанию работы предприятия впоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

7) Прибавляется операционная прибыль или вычитается убыток ликвидационного периода.

8) Вычитаются преимущественные права на выходные пособия, выплаты работникам предприятия требования кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогам, задолженность по обязательным платежам в бюджетные и внебюджетные фонды, расчеты с другими кредиторами.

Т.о. ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов бизнеса суммы текущих затрат связанных с ликвидацией и величины всех обязательств.

ТЕМА 2: ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

1) Общая характеристика.

2) Сравнительный подход в оценке недвижимости.

3) Доходный подход в оценке недвижимости.

4) Затратный подход в оценке недвижимости.

В рамках оценки недвижимости определяется рыночная стоимость, инвестиционная, ликвидационная и кадастровая.

Принципы оценки для недвижимости используются те же самые, что и при оценке бизнеса (см. лекции 1 семестра. Замещения и пр).

В рамках оценки недвижимости особое место занимает принцип наилучшего и и наиболее эффективного использования. Аналитик должен спрогнозировать для объекта недвижимости наиб эффективное использование с позиции юр осуществимости, физ с учетом источников финансирования и с учетом эк целесообразности.

Этапы оценки:

1) Заключение договора (идентификация объекта, определение цели и т.д.).

2) Сбор инфы. Внутренней (документы о собственности, БТИ), физ характеристики, внешней инфы (эк инфа – макроэк показатели влияющие, законодательная база, характеристика рынка недвижимости).

3) Выбор подходов и методов оценки.

4) Выведение итоговой величины стоимости методом взвешивания промежуточных результатов.

5) Использование результатов оценки недвижимости в рамках метода стоимости чистых активов или ликвидационной стоимости.

Для оценки недвижимости важно помнить, что имеет место сегментирование рынка (нельзя смешивать различные виды недвижимости – коммерческую и живую, офисные здания и торговые).

Дата добавления: 2017-02-01