Затратный подход в оценке недвижимости

Применим всегда.

1) Оценивается рыночная стоимость земельного участка.

2) Рассчитывается полная восстановительная стоимость либо стоимость зданий или сооружений. Восстановительная ст- сть объекта полностью идентичного оцениваемому, рассчитанная на момент оценки текущим ценам и нормативам. Стоимость объекта оцениваемого созданного по современным проектам из современным технологиям.

3) Рассчитывается прибыль инвестора/прибыль предпринимателя.

4) Рассчитывается общий накопленный износ зданий и сооружений.

5) Рассчитывается остаточная стоимость зданий и сооружений путем вычитания накопленного износа из стоимости нового строительства объекта.

6) Рассчитывается стоимость недвижимости, как сумма рыночной стоимости земли и остаточной стоимости зданий и сооружений.

Определение стоимости нового строительства

10.03.15

Метод расчет по укрупненным сметным нормам.

Метод основан на использовании следующих документов:

1) Укрупненные показатели стоимости строительства УПСС.

2) Укрупненные показатели восстановительной стоимости строительства УПВС.

УПВС – инфа о стоимости 1 квадратного метра любого объекта, построенного по типовым проектам (большое количество объектов аналогов). Основной недостаток данного документа- стоимость рассчитана на 69-72 год. Для перехода к стоимости на современный момент времени используется ряд показателей пересчета цен (до 7 шт).

a. Коинвест. Суть метода заключается в расчете стоимости строительства объекта как суммы стоимостей возведения основных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, крыш, инженерного оборудования.

Стоимость восстановления=Vстроительный объем*С_уд удельная стоимость кубического метра строительства в цена 69 года*К1*К2*…Кнкоэфф-ты пересчета цен 69 года в настоящий момент времени.

b. Метод объектов-аналогов. Переоценка основных фондов по коэфф РОС ГОС СТАТА.

c. Количественный метод. Стоимость рассчитывается путем составления документа, который называется смета затрат на строительство.

Накопленный износ:

- Физ износ со временем вследствие естественного старения в процессе эксплуатации и под воздействием внешнфиз факторов (природных).

- Функциональный износ/моральный – обесценение объекта со временем по причине устаревания стандартов, проектных решений, материалов, изменения конъюнктуры рынка в рамках появления более прогрессивных товаров/услуг.

- Экономический износ – обесценение обусловленное негативным влиянием внешней среды- изменение экономического окружения, изменение рыночной ситуации, законодательства

- Общий накопленный износ – совокупность потерь по всем видам износа.

Инак=1-(1-Ифиз)(1-Имор)(1-Ивн)

24.03.2015.

ТЕМА 3: ОЦЕНКА НМА.

1. Доходный подход в оценке НМА.

2. Затратный подход.

3. Сравнительный подход.

Дата добавления: 2017-02-01