Прекращение и возобновление договора аренды

Содержание договора аренды, как обязательства

Договор аренды и его элементы

Понятие аренды

Договор аренды.

Вопрос №5.

Это особый вид рентных отношений, по которому плательщик получает в собственность недвижимое имущество с условием предоставления получателю ренты натуральных вещественных выплат в следующих формах:

· Обеспечение потребностей в жилище

· Предоставление питания

· Предоставление одежды

· Предоставление ухода, в т.ч. медицинского с лекарственным обеспечением

· Оплата ритуальных услуг

Формы пожизненного содержания с иждивением не могут быть денежными. Однако их стоимость не может быть ниже 2 МРОТ.

Элементами договора являются субъекты (они такие же, как в договоре пожизненной ренты). Предмет договора образует 2 объекта: недвижимое имущество, которое передается плательщику в собственность; натурально-вещественное содержание, которое предоставляется получателю ренты. При наличии недоговоренности межу сторонами договора, в т.ч. их несогласие, все вопросы, качающиеся изменения, прекращения, исполнения договора должен решать суд.

Правила о замене натуральных выплат периодическими денежными платежами:

· Заявление о замене должен выразить получатель

· Стороны должны договориться о замене выплат. Если суммы определены, то они должны выплачиваться помесячно, так же, как и содержание должно предоставляться в указанный срок.

Договор может быть прекращен по особым основаниям:

· Смерть получателя содержания

· Соглашение сторон о прекращении договора новацией или признанием долга

· Отказ получателя от рентного договора в одностороннем порядке

5) Виды договора аренды:

а) Прокат

б) Аренда транспортных средств

в) Аренда зданий и сооружений

г) Аренда предприятия

д) Финансовая аренда (лизинг)

Завидов «Договор аренды нежилых помещений: правовое регулирование»

Смирнов, Лукина «Аренда недвижимости: правовое регулирование и практика»

Кабатова Е.В. «Лизинг (финансовая аренда)»

Термин аренда польского происхождения – наем только недвижимого имущества или помещений во временное пользование по договору.

В дореволюционном законодательстве аренда именовалась – картомное содержание. Под которым понималась временная передача имущества в наем, под съем, в прокат, собственно в аренду, под уплату оброка, выплату откупа, установление мыта.

В правовом отношении аренда может употребляться в 5 значениях:

1) Институт гражданского права

2) Договор о передаче имущества во временное владение и/или пользование

3) Обязательство, возникшее из договора аренды

4) Право аренды, как особый вид субъективных гражданских прав

5) Как ограничение прав арендодателя и обременение предмета договора

Аренда, как институт гражданского права, известен со времен Древнего Египта и Вавилона, но правовое оформление получил в Римском Праве.

В дореволюционной России этот институт именовался в законодательстве как картом (картома).

В советский период времени термин аренда соответствовал термину имущественный наем, нормы о котором были закреплены в ГК РСФСР 1922г и 1964г.

Собственно термин аренда появился в конце 80-х гг. прошлого века. Указ Президиума Верховного Совета РСФСР «Об аренде и рентных отношениях» - впервые понятие аренды. Разработчик Собчак.

Основы законодательства СССР и союзных республик «Об аренде»

Указ президиума РФ «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий сданного в аренду».

2 часть ГК закрепляет указанный институт в гл.34, которая состоит из статей 606-670. Данный институт состоит из 5 субинститутов, которые соответствуют видам договора аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, лизинг (финансовая аренда). Нормы института аренды включают в себя общие и специальные нормы. Общие нормы применяются, если отсутствует специальное установление, а специальные нормы регулируют отдельные виды договоров.

Значение института аренды:

· Посредством его норм регулируются отношения по имущественному найму, т.е. временной передаче имущества во владение и/или пользование

· Он обеспечивает функционирование гражданского оборота, если лицо не может приобрести имущество в собственность по материальным соображениям

· Арендодатель извлекает из сданного в имущественный наем объекта прибыль

Аренда, как договор гражданского права, закреплен в ст.606 ГК. Это соглашение по которому арендодатель (наймодатель) обязуется передать имущество арендатору (нанимателю) во временное владение и/или пользование за плату. Данный договор является консенсуальным договором. Предмет – единственное условие, без которого он считается незаключенным.

Это взаимный договор, т.к. он порождает права и обязанности у арендодателя и у арендатора.

Это возмездный договор. Имущество передается в счет уплаты арендной платы.

Договор аренды отличается от договора купли-продажи, мены по следующим критериям:

1) По данному договору имущество не передается в собственность

2) Имущество не подлежит обмену за определенную выкупную цену

От договора дарения аренда отличается тем, что это возмездный и взаимный договор по передаче имущества во временное владение и/или пользование.

От рентных договор аренды отличается тем, что не порождает право собственности у арендатора и не предполагает выплату арендных платежей или содержания.

Договор аренды относится к типу договора о передаче имущества. В рамках этого типа существует 2 формы договора:

· О передаче имущества в собственность

· О передаче имущества во временное владение и/или пользование

Договор аренды базируется на передаче имущества по титулу. Такой титул порождает 2 правых последствия:

1) Временную передачу имущества во владение и пользование

2) Временную передачу имущества только в пользование

Под правом владения по договору аренды принято понимать фактическое и юридическое обладание имуществом, но не как своим собственным, а как взятым в имущественный наем.

Право пользования по договору аренды – это извлечение из арендованного имущества полезных свойств.

Владение и пользование при аренде являются временными, т.е. основанными на договоре или титуле (законное).

Право владения и пользования в договоре аренды принято называть правом аренды

Право аренды по своей правовой природе оценивается в юридической литературе не однозначно:

1) Оно является обязательственным, т.к. возникает из договора, который помещен в ГК в раздел отдельные виды обязательств

2) Это право имеет вещно-правовую природу и относится к ограниченным вещным правам. Доводы:

· Это право следует праву собственности на вещь

· Это право пользуется абсолютной защитой (например, путем предъявления негаторного иска к арендодателю)

· Это срочное право – оно действует пока действует договор

· Это право подкрепляется правом на выкуп имущества и может трансформироваться в право собственности

· Плоды, доходы и продукция от арендованного имущества становится собственностью арендатора

3) Данное право имеет смешанную вещно-обязательственную природу. Сторонники указанной точки зрения

· Основанием возникновения является договор, который влечет возникновение обязательственного правоотношения

· Права и обязанности участников договора аренды регулируется с помощью договора

· Помимо обязательственных способов защиты права в форме убытков и неустойки применяются вещно-правовые способы защиты права, в т.ч. негаторный иск

· Арендатор не может распоряжаться переданным ему имуществом, он только владеет и/или пользуется им

В литературе высказано мнение, что право аренды это само обязательство, которое возникает из договора аренды. Поэтому право аренды не может рассматриваться в качестве правовой категории.

Обязательство, возникшее из договора аренды характеризуется:

1) Как имущественное обязательство, т.к. его объектом выступают индивидуально-определенное имущество и не потребляемые вещи

2) Это правоотношение является относительным, т.к. его участники связаны между собой взаимными правами и обязательствами и несут ответственность в рамках договора. Вещные способы защиты рассматриваются как исключение из общего правила. И при решении вопроса о выборе способа защиты действует принцип конкуренции гражданских исков

3) Оно является обязательственным правоотношением договорного типа, т.к. основанием его возникновения служит договор, а стороны определены исходя из договора. И арендодатель и арендатор при этом несут и права и обязанности.

4) Данное обязательство порождает правоотношения по передаче имущества и отличается тем, что передача носит срочный характер, т.е. является временной, а у арендатора возникает или право пользования имуществом либо право владения и пользования имуществом

В законодательстве ФЗ «О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ними» аренда рассматривается как ограничение обременения прав на недвижимое имущество. В литературе существует 2 подхода в оценке ограничения обременения права аренды:

1) Эти понятия необходимо дифференцировать друг от друга. Т.к. ограничение касается стеснений прав арендодателя, а обременение это стеснение самого объекта аренды. Под стеснением права аренды судебная практика понимает ограничение прав собственника имущества по владению и пользованию им. А так же обременение арендованного имущества правами арендатора

2) Эти понятия являются синонимами и их нельзя разделять (совпадает с т.з. законодателя)

Дата добавления: 2014-01-04