Характеристика недвижимости

Трудности экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и других факторов.

Трудности в развитии рынка недвижимости

Сегментация рынка недвижимости

Можно представлять себе рынок недвижимости в виде следующих секторов:

· товар в виде конкретных объектов недвижимости;

· строительство недвижимости или реконструкция;

· услуги риэлтеров и т.д.

Каждый из этих секторов может быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так, сектор недвижимости, как товара, подразделяется на жилые и нежилые помещения. В свою очередь, жилье делится на городское и загородное, а нежилые помещения бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности граждан и юридических лиц.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на следующие основные составляющие:

· рынок земли (земельных участков);

· рынок жилья;

· рынок нежилых помещений;

· рынок промышленной недвижимости;

· рынок объектов незавершенного строительства.

Каждый из этих сегментов развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной муниципальной собственности.

В каждом сегменте рынка можно говорить о наличии двух составляющих:

· первичной, которая характеризует появление недвижимости как товара на рынке;

· вторичной, на которой функционирует большое количество продавцов и покупателей недвижимости (физических и юридических лиц).

Передача прав на недвижимость осуществляется, как правило, по одному из следующих вариантов:

· на постоянной основе, то есть приобретение в собственность или передача в бессрочное (возмездное или безвозмездное) пользование;

· на временной основе, то есть предоставление в аренду или передача во временное пользование.

На пути дальнейшего расширения рыночных отношений в сфере недвижимости существует ряд трудностей, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Значительную роль играют административные барьеры, которые установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких аспектов, как регистрация сделок с недвижимостью, лицензирование различных видов деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи и аренды земельных участков, жилья и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры в России вообще.

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих отдельных сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложений капитала, ума и энергии.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая входит в состав средств производства (земельные участки, административные, общественные, производственные, складские, торговые и прочие здания, а также другие сооружения) и служит базой хозяйственной деятельности и развития для предприятий и организаций всех видов и форм собственности. С другой стороны, иной вид недвижимости выступает основой личного существования граждан и используется ими для непроизвод­ственного, личного потребления (жилые дома, квартиры, дачные строения, хозяйственные постройки гаражи и т.п., которые находятся в собственности граждан), а также дома, квартиры, гаражи, дачи (коттеджи), хозяйственные строения и т.п., использующиеся в коммерческих целях и служащие объектами потребления.

В связи с тем, что все большее число граждан и организаций вовлекается в операции на рынке недвижимости, представляется целесообразным рассмотреть свойства недвижимости как особого вида товара. Опираясь на это, каждый может более разумно и выгодно распорядиться своей (или вверенной ему) собственностью. Ведь у большинства наших граждан принадлежащие им жилье или земельные участки являются самой дорогостоящей частью личного имущества.

Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, о внесенных улучшениях, об окружающей среде, о коммунальных услугах, о неудобствах и опасностях. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта.

Полезность составляет основу стоимости недвижимости, однако она сама по себе не определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения. Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени. Даже в развитых странах, где имеет место перепроизводство жилья и превышение предложения над спросом, наблюдается тенденция к росту стоимости недвижимости.

Долговечность недвижимости превышает этот показатель практически у всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Согласно действующим в России строительным нормам и правилам, жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Вместе с тем, объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования и при этом можно выделить четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Износ характеризует потерю пригодности и уменьшение стоимости недвижимости по различным причинам. Физический износ отражает степень изменения физических свойств недвижимости со временем. Функциональный износ возникает из-за плохой планировки и функционального несоответствия здания современным требованиям. Внешний износ появляется из-за изменения внешних по отношению к недвижимости факторов, т.е. под негативным воздействием окружающей среды.

Разнородность, уникальность и неповторимость образуют еще одну группу признаков недвижимости. Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, о двух одинаковых строениях, о двух одинаковых участках, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам, к коммуникациям, к линии горизонта и сторонам света. Кроме того, для каждого покупателя (или инвестора) сочетание собственного ряда предпочтений, возможностей и ограничений определяет в конечном итоге привлекательность объекта недвижимости.

Очень важной особенностью недвижимости является необходимость постоянного управления ею. Любой объект недвижимости нуждается в постоянном управлении, независимо от его функционального назначения. Это - обслуживание коммунальными услугами жилых и нежилых помещений (и их оплата), охрана и текущий ремонт, поиск арендаторов и контроль за поступлением арендных платежей, различные сезонные или профилактические работы, связанные с содержанием жилого и нежилого фондов.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне квартира, комната, дом или другой объект выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры государства и общественный товар.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или другой недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

Дата добавления: 2014-01-04