Виды износа и его определение

Термин «износ» в оценке недвижимости следует отличать от износа в бухгалтерском учёте.

В бухгалтерском учёте износ – распределение ретроспективных (прошлых) затрат, связанных с приобретением актива на весь срок его полезной жизни без попытки оценить стоимость самого актива.

В оценке недвижимости износ рассматривается как фактор текущей оценки без относительно к прошлым затратам. Т.е., износ в оценке недвижимости рассматривается как «утрата полезности», а значит, и стоимости по любой причине. В теории и практике оценки различают 3 метода определения стоимости износа:

1. метод разбивки на виды износа;

2. метод срока жизни;

3. рыночный метод.

1). Определение износа первым методом производится путём разбивки его на 3 компонента: физический, функциональный и внешний.

Физический износ может быть определён путём непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут определяться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты. Физический износ подразделяется на неустранимый и устранимый.

Неустранимый износ имеет место, когда затраты на исправление дефекта превосходит стоимость получаемой выгоды (например, в середине 1990х годов решался вопрос о реконструкции пивоваренного производства на ОАО «Родник», г. Саратов, и экспертная комиссия со стороны потенциального инвестора сделала вывод о том, что дешевле построить новый пивоваренный завод, чем реконструировать действующий).

Устранимый износ имеет место, когда затраты на исправление дефекта меньше, чем добавленная при этом стоимость или получаемая выгода. Т.е. любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты превосходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

В плановой экономике (до 1991 г.) износ элементов зданий определялся в соответствии с нормативными документами, которые также могут быть использованы оценщиком. Это, прежде всего, «Правила оценки износа зданий» Госгражданстроя, а также применяемые нормы амортизационных отчислений.

Функциональный износ означает то, что что-то в оцениваемом объекте не соответствует современным требованиям, характеру применяемых технологий. Причиной может быть как недостаток, так и избыток чего-либо. Дефект также может быть устранимым и неустранимым. Если дефект устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на её установку на новом объекте.

Например, монтаж системы горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 тыс. $, а чтобы установить её в старом доме, требуется 25 тыс. $. Разница в 5 тыс. $ и будет составлять функциональный износ.

В теории оценки имеется понятие, которое, на первый взгляд, является абсолютно нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо. Если посмотреть на алгоритм затратного метода, в котором предусматривается вычитание полного износа из ПСВ (ПСЗ), то будет абсолютно очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта (например, излишняя прочность фундамента, излишняя толщина стен, дополнительное оборудование, установленное заказчиком) могут привести к искаженной стоимости объекта и считаться неустранимым функциональным износом. Поэтому стоимость этих излишеств должна вычитаться из общей стоимости. Такое понятие полностью отсутствовало в условиях плановой экономики, поэтому в настоящее время трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Следовательно, задача оценщика состоит в том, чтобы подробно объяснить это понятие в своем отчете, если оно учитывается.

Пример: Владелец особняка затратил на установку сауны 10 тыс. $. При проведении оценки выяснилось, что наличие сауны добавило к суммарной стоимости объекта всего 6 тыс. $ (принцип вклада). Следовательно, убыток в 4 тыс. $ можно связать с функциональным износом, связанным с излишними потребительскими качествами.

При оценке важно следить за тем, чтобы не учесть износ дважды. Таким образом, с точки зрения рыночной экономики здание, которое не соответствует духу времени и может не собрать рентного дохода, достаточного для операционных расходов, подлежит сносу, даже если в этом здании всё функционирует нормально.

Внешний износ вызывается фактами, внешними по отношению к собственности. Такими факторами могут быть близость промышленных предприятий по отношению к объектам жилой недвижимости, сейсмическая и экологическая обстановка и т.д. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу её фиксированного расположения. При анализе местоположения объекта оценщик должен также учитывать политику правительства, экономические факторы, занятость населения, наличие транспорта и системы образования, зон отдыха и т.д. Такие объекты как казино, заправочные станции, стадионы, вокзалы, больницы, находясь слишком близко, могут значительно снижать стоимость объекта.

Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости в результате избыточного предложения аналогичных объектов. Внешний износ только является только неустранимым, так как величина затрат на его устранение всегда больше прироста стоимости объекта.

2). Метод срока жизни. С течением времени каждое строение постепенно изнашивается и теряет возможность выполнять свои функции. Поэтому трудноразрешимая задача для оценщика состоит в том, чтобы определить срок физической жизни здания, поскольку многие здания, рассчитанные, например на 100 лет, функционируют значительно дольше. Существуют специальные таблицы, которые определяют эти сроки для зданий и отдельных конструктивных элементов (фирма КО-ИНВЕСТ). Однако для оценщика они не должны быть догмой и могут служить лишь ориентиром при определении срока жизни здания. В теории оценки для определения срока жизни вводится следующие понятия:

1. Срок экономической жизни – срок, в течение которого здание приносит прибыль. Т.е., здание достигает конца экономической жизни, когда оно перестаёт вносить вклад в стоимость земельного участка, на котором расположено.

2. Срок физической жизни – срок, в течение которого здание реально существует, т.е. в нём возможно проживание и работа.

3. Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида здания с учётом его состояния, дизайна и экономических факторов, влияющих на его стоимость.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли ремонтные работы, модернизация и т.д., эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста.

При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предположения о равномерности старения здания. Такой подход для оценщика является неприемлемым, и его действия должны исходить, прежде всего, из определения эффективного возраста и оставшегося срока экономической жизни.

На срок экономической жизни, в свою очередь, также влияет множество факторов, таких, как экономические условия, изменение вкусов потребителей и т.д., которые могут резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако оценщик исходит из предположения, что в оставшийся срок экономической жизни никаких существенных изменений не произойдёт.

Таким образом, определение износа методом срока жизни предполагает, что эффективный возраст, выраженный в % отражает типичный срок экономической жизни точно также, как % накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства:

Из:ПСВ=ЭВ:СЭЖ,

где ЭВ - экономический возраст, СЭЖ – срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчёта суммарного износа, включающего физический, функциональный и внешний, либо для расчёта только одного вида износа. Применение данного метода показывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния и ухода за ними будут иметь различный износ.

3. Рыночный метод (метод рыночной выборки) основан на анализе текущих сопоставлений стоимости продаж аналогичных объектов. Для его использования необходима обширная рыночная информация и развитый рынок продаж, что в условиях становления рынка недвижимости имеет ряд ограничений (отсутствие полной информации или искаженная информация, недостаточная законодательная база и т.д.). Пример: рынок жилой недвижимости.

Тема 3: Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж (4 часа).

Дата добавления: 2013-12-12