Алгоритм метода САП

Основной принцип метода.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) – это метод оценки стоимости объекта путём сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок, учитывающих различия между ними.

Метод САП основан на принципе замещения, т.е. предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся ему приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью.

Этот метод применяется при условии развитого рынка продаж, а при становлении рынка такие условия реализуются на рынке «купли-продажи» жилого фонда.

Оценщику очень важно понимать специфику принципа замещения в теоретическом обосновании применения метода сравнительного анализа продаж.

Применительно к рынку жилья данный принцип означает, что если покупатель имеет возможность и желание приобрести квартиру, то её стоимость обычно устанавливается на уровне цены выбранного типа квартиры при допущении, что не понадобится много времени и дополнительных затрат на осуществление сделки. Поэтому опытные риэлтеры знают, что большинство покупателей готовы рассматривать несколько вариантов с целью выбора оптимального, но соглашаются лишь на небольшую отсрочку при оформлении сделки.

Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость квартиры является стоимостью, определённой в ходе предыдущих сделок с подобной недвижимостью и с аналогичным объемом прибыли продавца, при условии отсутствия особых условий сделки, т.е. сделка должна быть типичной как по финансированию, так и по условиям её заключения.

Метод САП в литературе также может называться:

1.подходом прямого сравнительного анализа продаж;

2. методом сравнительных продаж;

3. рыночным методом;

4. методом рыночной информации.

Алгоритм метода САП заключается в следующем:

1). Выявляются недавние продажи сопоставляемых объектов на соответствующем рынке. Источники информации при этом могут быть:

1. собственное досье оценщика;

2. интернет;

3. риэлтерские фирмы;

4. нотариусы;

5. архивы кредитных учреждений (особенно ипотечных банков);

6. страховые компании;

7. территориальные управления по несостоятельности и банкротству;

8. территориальные управления Госкомимущества и т.д.

2) Производится проверка информации о сделках:

1. подтверждение сделки одним из основных её участников (покупателем или продавцом) или агентом по недвижимости (например, в риэлтерской фирме),

2. выявление условий продажи, т.е. учитывать сделку могут, если одна из сторон не находится в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально и финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям.

Особое внимание при этом следует обратить на цепочки: дети-родители, муж-жена, регистрация места жительства, фирма - дочерние предприятия,

3. корректировка стоимости сопоставимых объектов. Это необходимо, так как трудно найти два абсолютно похожих объекта, поэтому в процессе сопоставления объектов необходимо скорректировать их стоимость.

Основное правило корректировки: корректируется только сопоставимый объект на основе принципа вклада. Если сопоставимый объект превосходит в чём-то оцениваемый, то его фактическая продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства и, наоборот, при наличии недостатков – увеличивается на величину вклада этого недостатка.

Корректировочная таблица.

№	Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Сопоставимый объект
	Продажная цена	-	100 тыс. $
	Бассейн	Его нет	Есть (вклад –15 тыс.)
	Ландшафт	Лучше	Хуже (вклад + 5 тыс.)
	Телефон	Нет	Есть (вклад – 2 тыс.)
	Финансирование	Рыночное	Рыночное
	Размер участка	Сопоставимый
	Гараж	Есть	Нет (вклад + 5 тыс.)

Скорректированная цена или стоимость оцениваемого объекта равна 93 тыс. $.

Дата добавления: 2013-12-12