Сегментация рынка недвижимости

Тема №1. Понятие недвижимости и рынка недвижимости

Понятие «недвижимость» нам дает ст.130 ГК РФ.

Недвижимость – земельные участки, недра, замкнутые водоемы и другие объекты прочно связанные с землей, перенесение которых невозможно без причинения ущерба их функциональному назначению.

К объектам недвижимости законодательно также относят: космические корабли, суда воздушного и морского плавания и суда внутреннего плавания.

Признаки объектов недвижимости:

1. Длительный жизненный цикл.

2. Длительный и технологически сложный период создания этих объектов.

3. Большая капиталоемкость.

4. Территориальная закрепленность.

Классификация объектов недвижимости:

1. По происхождению (естественные и искусственные).

2. По степени воспроизводимости: невоспроизводимые (естественные), воспроизводимые (искусственные), частично воспроизводимые.

3. По назначению: производственные и непроизводственные.

4. По степени доходности: доходные (коммерческие: торговая, офисная, складская и производственная недвижимость) и недоходные (некоммерческие).

5. По формам собственности:

- федеральная (государственная);

- субфедеральная (собственность субъектов федерации, региональная);

- муниципальная (собственность города);

- частная (участвует в обороте на рынке недвижимости);

- смешанная форма собственности.

Рынок недвижимости – совокупность экономических отношений, возникающих при совершении операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости можно разделить на 2 подрынка:

1. Рынок земли.

- рынок земли под застройку,

- рынок земель сельскохозяйственного назначения,

- рынок земель под лесным фондом.

2. Рынок строений и сооружений.

Рынок недвижимости бывает: несовершенный (неразвитый) и совершенный (развитый).

При несовершенном рынке сделка с объектом недвижимости заключается напрямую между продавцом и покупателем без привлечения посредников. В данном случае возрастают риски покупателя.

При совершенном рынке в сделке между продавцом и покупателем участвуют различные посредники (органы госрегистрации, органы технической инвентаризации, банки, риелторы, нотариальные конторы, строительные компании и т.д.).

Рынок недвижимости можно также разделить на: первичный и вторичный.

На первичном рынке сделки совершаются с вновь созданными объектами недвижимости, которые никогда не были объектами чьих-то прав.

На вторичном рынке сделки совершаются с уже существующими объектами, которые уже были объектами чьих-то прав.

Особенности рынка недвижимости:

1. Рынок недвижимости характеризуется движением значительного капитала, так как объекты недвижимости являются дорогостоящим товаром.

2. Рынок недвижимости всегда имеет региональную специфику.

3. Сделки на рынке недвижимости заключаются на долгосрочной основе, поэтому вложения на рынке недвижимости называются инвестициями, а тот, кто вкладывает, называется инвестором.

4. Рынок недвижимости характеризуется неравномерностью финансовых потоков.

5. Емкость рынка недвижимости ограничена, прежде всего это касается рынка земли.

6. Рынок недвижимости стратифицирован, то есть разделен на несмешиваемые уровни (сегменты) с взаимно незаменяемыми объектами.

7. Спрос и предложение на рынке недвижимости мало эластичны.

8. Длительный период совершения сделки, обусловленный меньшей ликвидностью объектов недвижимости по сравнению с другими товарами.

9. Рынок недвижимости характеризуется постоянным относительным ростом стоимости земли и постоянным относительным снижением стоимости строений.

10. Информационная закрытость рынка, сложность в проведении маркетинговых исследований.

Дата добавления: 2013-12-12