Метод дисконтирования денежных потоков

Метод используется для оценки объектов недвижимости, приносящих неравномерные потоки дохода. Метод основан на процессе дисконтирования, т.е. преобразовании будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Будущие доходы включают:

· Периодический денежный поток доходов от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения.

· Денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи недвижимости (за вычетом издержек по оформлению сделки).

Алгоритм метода:

1. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы этого объекта (определение прогнозного периода). Выбор периодичности учета будущих доходов (месяц, квартал, год и т.д.).

2. Прогнозирование темпов инфляции и, соответственно, индексов обесценивания денежных средств на срок владения недвижимостью.

3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора.

3.1. Определение вида дохода, который будет использован для дисконтирования:

· Объект недвижимости с быстро изнашивающимся или устаревшим оборудованием – чистая прибыль (прибыль, остающаяся в распоряжении предприятия).

· Для объектов, сдаваемых в аренду – чистый операционный доход.

3.2. Анализ финансовых результатов функционирования объекта недвижимости за 2-3 последних года.

3.3. Разработка прогноза размеров доходов инвестора от эксплуатации недвижимости на 3-5 прогнозных лет. Для этого рекомендуется использовать форму 1.

Форма 1

Прогноз доходов от эксплуатации объекта недвижимости, д.е.

Показатели	20...г.	20…г.	20…г.	20…г.	1-й год постпрогн. периода
Выручка от реализации - Затраты = Балансовая прибыль - Финансовые издержки по заемным средствам = Прибыль, подлежащая налогообложению - Налоги на прибыль = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности - Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения = Чистый денежный поток (ДПt)

4. Определение ставки дисконта для оцениваемого объекта. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность покупки (аренды) данного объекта.

При оценке недвижимости ставка дисконта рассчитывается, как правило, кумулятивным методом (методом суммирования) по формуле:

r = r_б + r_р + r_л + r_м (1)

где r_б - безрисковая ставка доходности; r_р - поправка (премия) на риск;

r_л - поправка на низкую ликвидность недвижимости; r_м - поправка на инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – это доходность по безрисковым инвестиционным инструментам, которые отвечают требованиям надежности, ликвидности и доступности. Безрисковая ставка определяет минимальную стоимость инвестированного капитала с учетом фактора времени. В качестве безрисковой ставки можно использовать доходность по долгосрочным государственным ценным бумагам, ставки по депозитам банков высшей категории надежности.

Поправка на риск позволяет учесть возможность случайной потери потребительской стоимости объекта (надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности).

Поправка на низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект средств. Расчет поправки основан на определении потерь доходов инвестора в течение срока экспозиции оцениваемого объекта, как прямые (уменьшение или полное прекращение потока доходов), так и косвенные (издержки, связанные с продажей объекта). Поправка может быть определена по следующей формуле:

(2)

где Т_э – типичный срок экспозиции оцениваемого объекта, месяцы.

Поправка на инвестиционный менеджмент зависит как от функциональных особенностей оцениваемого объекта (функциональное назначение, деление объекта на помещения различного профиля, количество арендаторов, развитие инфраструктуры), так и от общего развития института управления недвижимостью различного назначения. Величина поправки определяется сложностью управления объектом, наличием кадровых резервов профессиональных менеджеров и реальной возможностью влияния инвестиционного менеджера на доходность объекта. Чем выше качество управления, тем меньше величина поправки. Для дорогостоящих и многопрофильных объектов размер поправки должен быть больше. Поправка принимается от 1 до 5%.

Если прогнозируются реальные денежные потоки, то и ставка дисконта должна быть очищена от влияния инфляции по формуле И.Фишера:

(3)

где r_н – номинальная ставка дисконта, рассчитанная по формуле (1);

i – темп инфляции.

5. Определение суммарного дисконтированного денежного потока (текущей стоимости) за прогнозный период:

(4)

где ДП_t – денежный поток в периоде t (форма 1);

Т – величина прогнозного периода.

6. Прогнозирование стоимости недвижимости в конце срока владения ею (стоимость реверсии или остаточная стоимость).

При определении стоимости перепродажи объекта недвижимости можно использовать метод "предполагаемой продажи" (с помощью модели Гордона).

Выручка от перепродажи определяется как текущая стоимость суммарного дохода в постпрогнозный период:

(5)

где Д_пп – суммарная величина дохода в постпрогнозный период.

По модели Гордона:

(6)

где ДП_пп – денежный поток, который может быть получен в первый постпрогнозный год (форма 1);

р – ожидаемый годовой темп прироста чистой прибыли.

7. Расчет текущей стоимости недвижимости по формуле:

СН = ДДП_Т + В_п (7)

Дата добавления: 2013-12-13