Алгоритм метода

Метод капитализации дохода

Метод капитализации используется, когда имеется постоянный и стабильный доход от объекта недвижимости (например, в результате сдачи его в аренду).

1. Расчет ежегодного чистого дохода:

1.1 Определение вида дохода, который может быть применен для капитализации (чистый операционный доход для объектов, сдаваемых в аренду, чистая прибыль, чистый денежный поток).

1.2 Анализ финансовых отчетов по объекту недвижимости за последний год.

1.3 Составление прогноза размера годового дохода:

· Чистой прибыли и чистого денежного потока (см. форму 1).

· Чистого операционного дохода.

Последовательность расчета чистого операционного дохода:

1). Рассчитывается потенциальный валовой доход (ПВД).

ПВД определяется из предположения, что все единицы (вся площадь) объекта недвижимости арендованы на целый год (100-процентная загрузка без учета потерь и расходов):

ПВД = С_ар * N * 12 (8)

где С_эф – месячная ставка аренды, д.е./нат.ед.;

N – количество единиц, сдаваемых в аренду (квартир, офисов и т.п.), или сдаваемая в аренду площадь (м²); 12 – количество месяцев в году.

2). Рассчитывается действительный (эффективный) валовой доход (ДВД или ЭВД).

ДВД учитывает прочие доходы, т.е. доходы, не связанные с основной функцией объекта недвижимости (сдачей в аренду), убытки от неполной сдачи объекта в аренду и потери при сборе арендной платы:

ДВД = ПВД – П_н – П_д + Д_пр (9)

где П_н – потери от незагруженности помещений;

П_д – потери от безнадежных долгов по арендной плате (например, вследствие банкротства арендатора, его "исчезновения" и т.п.);

Д_пр – прочие доходы (от работы ресторана, от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и др.).

Потери от незагруженности помещений:

П_н = К_н*ПВД (10)

где К_н – коэффициент недоиспользования, учитывающий, что часть единиц (площади) может быть не сдана в аренду или сдана в аренду не на целый год, %.

3). Рассчитывается чистый операционный доход (ЧОД).

ЧОД - устойчивая величина ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого объекта недвижимости после вычета всех операционных расходов и резервов:

ЧОД = ДВД – ОР – Р_зам (11)

где ОР – операционные расходы; Р_зам – резерв на замещение.

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов. Операционные расходы подразделяются на:

· Условно-постоянные расходы – расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: налог на имущество, страховые взносы, заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) и налоги на нее, расходы на рекламу и др.

· Условно-переменные расходы - расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг: коммунальные расходы, на содержание территории и уборку мусора, на текущие ремонтные работы, по обеспечению безопасности, на управление, заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее и др.

Резерв на замещение – ежегодное откладывание денежных средств под долгосрочные и непредвиденные расходы. К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровли, покрытия пола, санитарно-технического оборудования, электроарматуры).

2. Определение коэффициента (ставки) капитализации:

Коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку, который переводится с его помощью в стоимость объекта недвижимости.

Существует несколько методов расчета К_кап:

1). Метод прямой капитализации (рыночной экстракции), который основывается на анализе рыночных данных по сопоставимым объектам:

(12)

где ЧОД_соп – чистый операционный доход от эксплуатации сопоставимого объекта;

ЦП_соп – цена продажи сопоставимого объекта.

2). Кумулятивный (суммарный) метод, определяющий ставку капитализации путем суммирования отдельных составляющих.

К_кап = r + Н_в (13)

где r – ставка дисконта, определяемая по формуле 1;

Н_в – норма возврата капитала (процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций).

Н_в может быть рассчитана одним из следующих методов:

· Метод Ринга использует линейный возврат вложенного капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно этот метод используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни, т.к. для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта.

(14)

где СЭЖ_ост – остаточный срок экономической жизни объекта.

· Метод Инвуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в данном случае происходит как за счет дохода, приносимого недвижимостью, так и за счет реинвестирования возвращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение этого метода целесообразно для объектов, не исчерпавших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвестиционному климату. Для расчетов используется третья функция сложных процентов (фактор фонда возмещения):

(15)

· Метод Хоскольда так же, как и метод Инвуда, предполагает реинвестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных инвестиций, однако в этом случае используется безрисковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект недвижимости не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижимости, не соответствует рыночным ожиданиям. Для расчетов также используется фактор фонда возмещения, где r – безрисковая ставка (формула 15).

3). Метод связанных инвестиций – заемного и собственного капитала – используется для объектов недвижимости, для покупки или строительства которых использовались заемные средства. Заключается во взвешивании составных частей общей ставки капитализации пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общем составе инвестиций:

К_общ = К_заем + К_собст (16)

К_заем = ИП * I_кр (17)

где ИП – ипотечная постоянная, определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита; I_кр – долговая доля инвестиций.

К_собст = К_ск * (1- I_кр) (18)

где К_ск – ставка капитализации на собственный капитал, определяется отношением чистой прибыли от эксплуатации объекта к величине собственного капитала.

4). Метод связанных инвестиций – земли и здания – определяет К_кап исходя из деления объекта недвижимости на землю и строения:

К_кап = С_з * К_з + С_зд * К_зд (19)

где С_з и С_зд – удельный вес стоимости земли и здания;

К_з и К_зд – ставки капитализации для земли (К_з = r) и здания (К_зд = r + Н_в).

3. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости:

(20)

Дата добавления: 2013-12-13