Стадии жизненного цикла имущественного комплекса

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса – (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – это торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организация банкротства в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни.

1. Срок экономической жизни - период времени в течение которого объект может быть использован как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни (Нормативный срок службы) – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

1. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

С точки зрения периода жизни выделяют такие сроки:

1. Эффективный возраст – отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния.

2. Хронологический (фактический) возраст соответствует периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

-6- Износ объектов недвижимости.

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли) – зависит от износа. Износ объекта недвижимости – это утрата полезности и стоимости независимо от причины ее вызвавшей.

Существует три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический).

Физический износ – это изменение физических свойств, вызванное эксплуатационными факторами и природным воздействием. Выделяют.

Устранимый – затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

Неустранимый – затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая будет добавлена к объекту.

По причине, вызвавшей износ:

Износ 1 рода – износ накопившийся в результате нормативной эксплуатации

Износ 2 –рода – износ, накопившийся вследствие стихийных бедствий, аварий.

По времени протекания:

Непрерывный – постепенное снижение технико-экономических показателей

Аварийный –быстрый по времени протекания износ (пробой кабеля, авария водоснабжения и т.д.)

Моральный износ –это уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта недвижимости, он проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении.

Моральный износ подразделяется на функциональный – износ, причина которого изменение свойств изделий, аналогичных данному, удешевление их производства. В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательны по архитектуре, дизайну, планировке инженерному обеспечению.

На технологический износ – износ, причина которого изменение технологического цикла, это следствие научно-технического процесса в области создания новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости созданных объектов недвижимости.

Моральный износ может быть также устранимый и неустранимый.

Внешний (Экономический) износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут быть общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и др. Экономический износ в отличие от физического и морального всегда считается необратимым.

ТЕМА 3. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК – ОСНОВА НЕДВИЖИМОСТИ.

1. Сущность земельного участка как объекта недвижимости.

2. Целевое назначение земель в России.

3. Государственный земельный кадастр.

-1-

Естественным, созданным природой, всеобщим базисом любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.

Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. Как объект недвижимости, земля – это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Делимым является участок, который может быть разделен на части, причем каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Правовой статус земельного участка включает:

· целевое назначение;

· разрешенное использование;

· форму законного владения.

На земельный участок составляется паспорт, который содержит:

• экспликацию земель – застроенную территорию, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами и т.д.;

• размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

• расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

• балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

• общую стоимость земельного участка и строений;

• размер налога на стоимость объекта недвижимости;

• инженерно-технические характеристики;

• экологические показатели;

• градостроительные характеристики – функциональная зона, планировочная зона и др.;

• залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков – переход от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок – осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и неизъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще, а земли, ограниченные в обороте, могут приобрести лишь определенные лица.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую

осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

В силу чрезвычайных обстоятельств земельный участок может быть временно изъят (реквизирован). Собственникам участков возмещаются убытки, связанные с изъятием. При прекращении действия чрезвычайных обстоятельств собственник вправе требовать возврата принадлежащего ему участка, а в случае невозможности возмещения убытков – предоставления равноценного земельного участка.

Земельный участок принудительно изымается у собственника в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу.

В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Дата добавления: 2014-01-04